Indice de référence des loyers : la hausse dépend du trimestre de votre bail

De combien un loyer peut-il augmenter cette année ? Le dernier indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee le 15 octobre 2026, s’établit à 148,06, soit +1,57 % sur un an. Ce chiffre ne vaut pourtant que pour les baux indexés sur le troisième trimestre : selon le trimestre inscrit au contrat, la hausse autorisée en 2026 va de 0,78 % à 1,57 %, du simple au double. Bien suivre ce paramètre fait partie d’une gestion locative rigoureuse, au même titre que le DPE et les délais de révision.

Quatre trimestres, quatre hausses : l’IRL 2026 en un tableau

L’IRL mesure la moyenne sur douze mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’Insee le publie chaque trimestre, et c’est sa variation annuelle qui fixe la hausse maximale qu’un bailleur peut appliquer lors de la révision.

Trimestre	IRL métropole	Variation sur un an	Publication Insee
4e trimestre 2025	145,78	+0,79 %	15 janvier 2026
1er trimestre 2026	146,60	+0,78 %	15 avril 2026
2e trimestre 2026	148,37	+1,15 %	10 juillet 2026
3e trimestre 2026	148,06	+1,57 %	15 octobre 2026

La tendance s’est inversée en cours d’année. Après le pic de 2023 et début 2024, où la hausse était plafonnée à 3,5 % par la loi du 16 août 2022, l’indice a ralenti jusqu’à un point bas de +0,78 % au 1er trimestre 2026. Il accélère depuis : +1,57 % au 3e trimestre, son rythme le plus élevé depuis début 2025.

Pour un locataire, cela signifie que les révisions de fin d’année seront plus fortes que celles du printemps. Pour un bailleur, la hausse reste inférieure à celle des années 2023-2024 : l’indexation ne suffit plus, à elle seule, à faire progresser le rendement locatif.

Quel trimestre s’applique à votre bail ?

Où trouver le trimestre de référence ?

Dans la clause de révision du bail, qui indique la date de révision et le trimestre de l’IRL à retenir. Le bailleur compare ensuite l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours avec celui du même trimestre un an plus tôt.

Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail, quelle que soit l’évolution de l’indice. La règle vaut pour la location vide (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) comme pour la location meublée (article 25-9).

Que se passe-t-il si le bail ne précise pas le trimestre ?

Le bail renvoie alors au dernier IRL publié à la date de signature. Un bail signé le 20 juillet 2025 se réfère ainsi au 2e trimestre, dernier indice paru à cette date, et sa révision de juillet 2026 se calcule avec +1,15 %.

Bon à savoir : l’IRL appliqué dépend de la date d’indexation prévue au bail, pas de la date à laquelle le bailleur envoie sa demande. Un bailleur qui révise en novembre un bail indexé sur le 2e trimestre ne peut pas choisir l’indice du 3e trimestre, plus favorable.

Le même loyer de 800 euros, quatre résultats différents

La formule officielle est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat s’arrondit au centime le plus proche, et le loyer de base inclut l’éventuel complément de loyer en zone d’encadrement.

Trimestre de référence	Calcul	Nouveau loyer	Hausse sur un an
4e trimestre	800 × 145,78 ÷ 144,64	806,31 €	75,66 €
1er trimestre	800 × 146,60 ÷ 145,47	806,21 €	74,57 €
2e trimestre	800 × 148,37 ÷ 146,68	809,22 €	110,61 €
3e trimestre	800 × 148,06 ÷ 145,77	812,57 €	150,81 €

Pour un même logement, l’écart atteint environ 76 euros par an entre un bail indexé sur le 1er trimestre et un bail indexé sur le 3e. Sur un parc de plusieurs biens, ce détail contractuel pèse dans le calcul de rentabilité, un point à intégrer aux hypothèses d’un investissement locatif en 2027.

Pour vérifier un calcul, l’administration détaille la méthode et propose un simulateur sur sa fiche consacrée à l’indice de référence des loyers, vérifiée le 15 octobre 2026.

Les loyers qui ne peuvent pas être révisés

Même avec une clause de révision, plusieurs situations bloquent toute indexation :

• logement classé F ou G au DPE, en métropole, dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 ;
• même cas dans les départements d’outre-mer pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024 ;
• bail mobilité, dont le loyer ne peut pas être révisé en cours de contrat (article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• bail sans clause de révision.

La réforme du DPE peut-elle débloquer l’indexation ?

Oui, pour une partie des logements chauffés à l’électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui fait sortir environ 850 000 logements des classes F et G sans travaux, selon le gouvernement. Un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse encore à 1,7 au 1er janvier 2027.

Un bailleur dont le logement passe en classe E ou mieux retrouve la possibilité d’indexer le loyer, à condition de disposer d’un DPE à jour au moment de la révision. Vérifier la nouvelle étiquette avant la prochaine date d’indexation peut donc valoir plusieurs dizaines d’euros par an.

Les logements sociaux suivent-ils le même calendrier ?

Non. Dans le parc HLM, le loyer est révisé chaque 1er janvier selon l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente. Au 1er janvier 2027, la hausse maximale sera donc de 1,15 %, celle du 2e trimestre 2026.

Les logements conventionnés Anah appliquent la même logique, avec un plafond supplémentaire : le loyer révisé doit rester sous le loyer maximum de la convention, lui-même revalorisé chaque 1er janvier.

Délai d’un an, pas de rattrapage : la règle qui coûte cher aux bailleurs

Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Passé ce délai, la révision de l’année est perdue. Elle ne s’applique pas non plus rétroactivement : seuls les loyers dus après la demande sont augmentés (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Exemple : pour une date de révision au 13 mars 2026, la demande reste possible jusqu’au 12 mars 2027, mais une demande faite le 13 juin 2026 ne joue qu’à partir de juin. Sur un loyer de 800 euros indexé au 3e trimestre, oublier la révision 2026 fait perdre 12,57 euros par mois, soit au moins 450 euros sur les trois années restantes d’un bail (12,57 × 36 mois), puisque les révisions suivantes partent d’une base plus basse.

Bon à savoir : en location meublée, des charges payées au forfait peuvent être révisées chaque année selon les mêmes règles que le loyer. Les provisions sur charges, elles, se régularisent sur justificatifs.

Bailleur ou locataire : vérifier une révision en cinq points

Côté bailleur, comment appliquer la hausse sans erreur ?

• relire la clause de révision et noter le trimestre de référence ;
• vérifier l’étiquette DPE en vigueur, surtout pour un logement chauffé à l’électricité ;
• calculer le nouveau loyer avec les deux indices du même trimestre, à un an d’écart ;
• envoyer la demande au locataire par écrit avant la fin du délai d’un an ;
• programmer une alerte pour chaque date de révision, bien par bien.

Pour un investisseur qui gère plusieurs biens, ces dates s’intègrent à une stratégie d’ensemble, que peut piloter un conseiller en gestion de patrimoine à partir de l’historique réel des loyers.

Côté locataire, comment contrôler l’augmentation demandée ?

Le locataire peut refaire le calcul avec les indices publiés et contester un écart, une révision rétroactive ou une hausse sur un logement classé F ou G. La révision ne change rien aux autres obligations du bailleur, par exemple en cas de fuite d’eau dans le logement loué.

Une hausse régulière reste due, même en hiver : la trêve hivernale suspend les expulsions, pas le paiement du loyer. En cas de difficulté, l’ADIL du département renseigne gratuitement sur le calcul et les recours.

Questions fréquentes

Quel est l’IRL actuel pour réviser un loyer ?

C’est celui du 3e trimestre 2026 : 148,06 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an. Il ne s’applique toutefois qu’aux baux dont la clause de révision vise le 3e trimestre. Les autres baux utilisent l’indice de leur propre trimestre de référence, entre +0,78 % et +1,15 % en 2026.

Comment calculer l’augmentation du loyer pour 2026 ?

Multipliez le loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence de 2026, puis divisez par l’IRL du même trimestre de 2025. Pour un loyer de 800 euros indexé au 3e trimestre : 800 × 148,06 ÷ 145,77 = 812,57 euros. Le résultat s’arrondit au centime.

Le propriétaire peut-il réclamer une révision oubliée ?

Seulement dans l’année qui suit la date de révision prévue au bail, et sans effet rétroactif. La hausse ne s’applique qu’aux loyers dus après la demande. Au-delà d’un an, la révision de l’année est définitivement perdue, et le bailleur repart de l’ancien loyer pour la révision suivante.

Un logement en classe F peut-il voir son loyer augmenter ?

Non, si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole. Le gel cesse si un DPE à jour classe le logement en E ou mieux, ce qui arrive à de nombreux logements chauffés à l’électricité depuis la réforme du coefficient de conversion en 2026.

Quand sera publié le prochain IRL ?

Le 15 janvier 2027 à 8 h 45, selon le calendrier de l’Insee. Il portera sur le 4e trimestre 2026 et servira aux baux indexés sur ce trimestre, ainsi qu’aux baux signés entre mi-janvier et mi-avril 2027 qui ne précisent pas leur trimestre de référence.