Trêve hivernale : ce qu’elle suspend, ce qu’elle laisse courir

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même si le propriétaire a obtenu un jugement. La trêve hivernale 2026-2027 gèle pourtant une seule chose : l’exécution de l’expulsion. La dette, l’assignation, l’audience et le jugement continuent de courir pendant ces cinq mois. Cet hiver, deux éléments changent la lecture du calendrier : un nouveau contrat type de bail depuis le 1er octobre 2026 et un nombre record d’expulsions en 2025. Bailleur ou locataire, la gestion locative de cette période décide de ce qui se passera au printemps.

Ce que la trêve gèle réellement, et ce qu’elle laisse courir

La trêve hivernale est un sursis à exécution : toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre est reportée au 31 mars suivant, « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée » (article L412-6 du CPCE). Les dates actuelles ont été fixées par la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 et ne changent pas d’une année sur l’autre.

Pour la saison en cours, l’administration a confirmé les dates dans sa fiche d’actualité sur la trêve hivernale 2026-2027, publiée le 2 octobre 2026. Le dispositif protège tout locataire, en location vide comme en meublé, quel que soit le motif de l’expulsion.

Le propriétaire peut-il encore saisir le juge pendant l’hiver ?

Oui. Le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer, assigner son locataire et obtenir un jugement de résiliation du bail entre novembre et mars. Le juge des contentieux de la protection (le juge du tribunal judiciaire chargé des litiges locatifs) peut même prononcer l’expulsion pendant la trêve.

Seule la sortie forcée du logement attend le 1er avril 2027. Pour le locataire, l’hiver n’est donc pas un temps mort : c’est la fenêtre pendant laquelle il peut encore apurer sa dette ou obtenir des délais avant l’audience.

Le gaz et l’électricité peuvent-ils être coupés ?

Non dans la résidence principale : depuis 2013, aucun fournisseur ne peut couper l’électricité, le gaz ou le chauffage urbain pour impayé entre le 1er novembre et le 31 mars, ni résilier le contrat. Les autres énergies (fioul, bois, propane livré) ne sont pas couvertes.

Le fournisseur d’électricité garde toutefois la possibilité de réduire la puissance du compteur. Cette réduction est interdite chez les bénéficiaires du chèque énergie, à condition qu’ils aient transmis à leur fournisseur l’attestation reçue avec le chèque, selon le Médiateur national de l’énergie.

Bon à savoir : la coupure d’eau pour impayé dans une résidence principale est interdite toute l’année, pas seulement pendant la trêve. Un fournisseur ou un bailleur qui coupe l’eau en plein été commet la même faute qu’en janvier.

Six situations où l’expulsion reste possible en plein hiver

La protection n’est pas absolue. Service Public liste six cas dans lesquels l’expulsion peut être exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027 :

• le locataire bénéficie d’un relogement correspondant aux besoins de sa famille ;
• le logement se trouve dans un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité ;
• l’occupant est un squatteur du domicile d’autrui, résidence principale ou secondaire ;
• l’occupant squatte un garage ou un terrain, et le juge décide de supprimer ou de réduire la trêve ;
• le juge aux affaires familiales a ordonné l’expulsion d’un époux du domicile conjugal dans le cadre d’un divorce ;
• le juge aux affaires familiales a ordonné l’expulsion d’un conjoint, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le cadre d’une ordonnance de protection.

Le locataire en impayé de loyer, lui, n’entre dans aucune de ces catégories. Pour lui, la seule exception réaliste reste le relogement adapté, qui suppose une solution concrète proposée par la préfecture ou un bailleur social.

Un impayé qui démarre maintenant : le calendrier réaliste jusqu’à l’expulsion

Beaucoup de bailleurs voient le 1er novembre comme le début d’un blocage de cinq mois. En pratique, pour un impayé qui commence cet automne, la trêve n’est presque jamais le facteur limitant : les délais légaux de la procédure dépassent largement le 31 mars 2027.

Quel délai viser dans le commandement de payer selon la date du bail ?

La clause résolutoire (la clause qui résilie le bail de plein droit en cas d’impayé) ne joue qu’après un délai qui dépend de la date du bail. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, l’a ramené de deux mois à six semaines. La Cour de cassation a toutefois jugé que ce changement ne modifie pas les baux déjà en cours (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

Bail signé ou renouvelé	Délai de la clause résolutoire	Texte de référence
Avant le 29 juillet 2023	Délai écrit dans le bail, le plus souvent 2 mois	Avis Cass. n° 24-70.002
Du 29 juillet 2023 au 30 septembre 2026	6 semaines (vérifier la clause signée)	Loi n° 2023-668, article 10
Depuis le 1er octobre 2026	6 semaines	Décret n° 2026-596

Le nouveau contrat type, obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, intègre aussi le non-versement du dépôt de garantie parmi les causes de résiliation. Les baux en cours n’ont pas à être réécrits.

Combien de temps entre le premier impayé et la sortie du logement ?

Prenons un bail signé le 2 octobre 2026, un premier loyer impayé le 5 novembre et un commandement de payer signifié le 7 décembre 2026. Le calendrier ci-dessous retient à chaque étape le délai légal minimal, sans délai de grâce accordé par le juge.

Étape	Délai minimal	Date dans l’exemple
Fin du délai du commandement de payer	6 semaines	18 janvier 2027
Audience (assignation notifiée au préfet)	6 semaines	Début mars 2027 au plus tôt
Jugement et commandement de quitter les lieux	Variable selon le tribunal	Avril 2027 (hypothèse)
Fin du délai pour quitter les lieux	2 mois	Juin 2027
Réponse du préfet au concours de la force publique	2 mois	Août 2027

Résultat : même dans le scénario le plus rapide, l’expulsion ne peut pas intervenir avant l’été 2027, bien après la fin de la trêve. Avec un bail ancien à deux mois, tout le calendrier glisse d’environ deux semaines. Si le juge accorde des délais, de un mois à un an depuis la loi de 2023, le dossier peut buter sur la trêve suivante, qui commencera le 1er novembre 2027.

Bon à savoir : la trêve bloque surtout les dossiers déjà mûrs, ceux dont le jugement est rendu et le délai pour quitter les lieux expiré avant le 1er novembre 2026. Pour un impayé récent, l’enjeu pour le bailleur est d’agir vite, pas d’attendre le 1er avril.

Record d’expulsions : pourquoi le 1er avril 2027 n’est pas une date symbolique

Selon la Chambre nationale des commissaires de justice, 30 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique en 2025, soit une hausse de 27 % en un an. Le chiffre était de 24 556 en 2024 et de 15 610 en 2017 : il a presque doublé en huit ans.

Le détail montre d’où vient la hausse. Les demandes de concours de la force publique sont restées stables, autour de 63 700 en 2025 comme en 2024. Ce sont les réponses favorables des préfets qui ont augmenté, en parallèle de décisions de justice plus fermes, selon la Fondation pour le logement des défavorisés, qui relie cette évolution à la loi Kasbarian-Bergé.

Concrètement, un locataire qui comptait sur un refus du préfet ou sur la lenteur de l’exécution prend un risque plus élevé qu’il y a trois ans. Pour un bailleur, ce durcissement rend la procédure plus prévisible, dans un marché locatif où l’offre reste tendue, comme le montrent les prévisions du marché immobilier pour 2027.

Locataire ou bailleur : la checklist avant le 31 mars 2027

Côté locataire, que faire pendant la trêve ?

La trêve n’efface aucune dette : les loyers de novembre à mars restent dus et s’ajoutent à l’arriéré. Les démarches engagées pendant l’hiver pèsent directement sur la décision du juge.

• reprendre le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition pour obtenir des délais de paiement ;
• vérifier que le délai indiqué dans le commandement de payer correspond à celui du bail signé ;
• déposer une demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département ;
• transmettre l’attestation du chèque énergie à son fournisseur d’électricité ;
• consulter gratuitement l’ADIL de son département et se présenter à l’audience avec un échéancier chiffré.

Côté bailleur, comment agir sans risquer une expulsion illégale ?

Forcer un locataire à partir sans le concours de l’État (changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, menacer) est puni de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). Le bail continue aussi de produire ses effets, y compris les obligations de réparation du propriétaire, par exemple en cas de fuite d’eau dans le logement loué.

• relancer à l’amiable dès le premier impayé et proposer un échéancier écrit ;
• faire signifier le commandement de payer par un commissaire de justice, avec le délai prévu par le bail ;
• déclarer l’impayé à l’assurance loyers impayés ou à Visale dans les délais du contrat ;
• utiliser le nouveau contrat type pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 ;
• en cas de refus du préfet, demander une indemnisation selon la procédure du décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025.

Pour un investisseur qui détient plusieurs biens, le risque d’impayé se traite aussi en amont, dans le choix des garanties et la répartition du patrimoine. Un conseiller en gestion de patrimoine peut intégrer ce coût dans le calcul de rentabilité, à condition de lui fournir l’historique réel des loyers perçus.

Bon à savoir : le préfet dispose de deux mois pour répondre à une demande de concours de la force publique, et son silence vaut refus (article R153-1 du CPCE). C’est à partir de ce refus que la responsabilité de l’État peut être engagée pour indemniser le bailleur.

Questions fréquentes

Est-il possible d’être expulsé pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf exceptions prévues par la loi. Un locataire en impayé ne peut pas être sorti de son logement entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, même avec un jugement définitif. L’expulsion reste possible en cas de relogement adapté, d’immeuble dangereux, de squat ou de décision du juge aux affaires familiales.

Quel est le délai pour mettre un locataire dehors ?

Rarement moins de huit mois après le commandement de payer. Il faut additionner le délai de la clause résolutoire (six semaines ou deux mois), au moins six semaines avant l’audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, puis jusqu’à deux mois de réponse du préfet. Les délais de grâce et la trêve s’y ajoutent.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 reste le texte de référence. Elle a réduit à six semaines le délai de la clause résolutoire et limité les délais accordés par le juge. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 l’a intégrée au contrat type obligatoire pour les baux signés depuis le 1er octobre 2026.

La trêve hivernale s’applique-t-elle à un logement meublé ?

Oui. La trêve protège tout locataire d’un logement habité, loué vide ou meublé, y compris en colocation. Ce qui compte est l’existence d’une décision d’expulsion non exécutée au 1er novembre, pas le type de bail. Pour l’énergie, la protection contre les coupures ne vaut en revanche que pour la résidence principale.

Le propriétaire est-il indemnisé si le préfet refuse l’expulsion ?

Oui, à condition d’en faire la demande. Le refus du concours de la force publique, explicite ou né d’un silence de deux mois, engage la responsabilité de l’État. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 encadre la procédure : demande au préfet avec justificatifs du préjudice, puis proposition d’indemnisation.