Vendre un bien sans perdre son taux : comment conserver son crédit immobilier après la vente ?

Vendre sa maison et garder son prêt est possible si la banque accepte de transférer le crédit sur votre nouveau logement. Ce transfert est prévu par une clause du contrat de prêt, ou négocié avec la banque au moment de la vente. Sans accord, le notaire rembourse le prêt avec le prix de vente. L’enjeu est important : sur un prêt de 250 000 € signé à 1,10 % fin 2021, réemprunter les 205 000 € restants sur 20 ans au taux moyen de juillet 2026 (3,30 %) augmente la mensualité de 216 €. Pour comprendre l’évolution des taux, consultez notre analyse du marché immobilier 2027 et ses prévisions.

Que devient votre crédit le jour de la vente du bien ?

Le jour de la vente, votre crédit immobilier est remboursé en totalité, sauf si la banque a accepté de le transférer. Vous avez le droit de vendre votre logement avant la fin du prêt. Ce qui change, c’est le sort du capital restant dû, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste à rembourser à la banque.

Pourquoi la banque exige-t-elle le remboursement ?

La banque exige le remboursement parce que votre prêt est garanti par le logement que vous vendez. Cette garantie est le plus souvent une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (appelé hypothèque légale spéciale depuis 2022). Elle permet à la banque de faire vendre le bien si vous ne payez plus vos mensualités. Quand vous vendez le logement, la garantie disparaît. La banque demande donc le remboursement du capital restant dû, sauf si elle accepte de transférer le prêt sur votre nouveau logement.

Si votre prêt est garanti par une caution (Crédit Logement, mutuelle, caisse de garantie), la garantie ne porte pas directement sur le logement. L’organisme de caution doit tout de même donner son accord avant un transfert du prêt.

Comment le notaire rembourse-t-il le prêt ?

Le notaire rembourse le prêt directement avec le prix de vente. Il demande d’abord à la banque un décompte : capital restant dû, indemnités éventuelles et frais de levée de la garantie. Il paie ensuite ces sommes à la banque et vous verse le reste.

Pour les offres de prêt émises depuis juillet 2016, la banque doit fournir ce décompte gratuitement sur demande écrite. Ces règles figurent aux articles L313-47 à L313-49 du Code de la consommation. Pour éviter des intérêts supplémentaires, faites coïncider le remboursement avec la date d’une mensualité.

Combien vous fait gagner le transfert de votre prêt ?

Le transfert vous fait gagner la différence d’intérêts entre votre ancien taux et le taux d’un nouveau crédit. Pour la calculer, comparez le coût des deux prêts sur le capital restant dû et sur la même durée. Les pénalités de remboursement comptent aussi, mais elles pèsent beaucoup moins lourd.

Exemple : un prêt de 2021 comparé aux taux de 2026

Prenons un emprunt de 250 000 € sur 25 ans à 1,10 %, signé fin 2021. Cinq ans plus tard, le propriétaire vend pour acheter un logement plus grand. Il lui reste 20 ans de remboursement et environ 205 340 € de capital. Le tableau compare deux solutions sur ce capital et cette durée, hors assurance.

Scénario (durée restante identique : 20 ans)	Taux	Mensualité	Intérêts restants sur 20 ans
Prêt transféré	1,10 %	954 €	23 510 €
Nouveau prêt	3,30 %	1 170 €	75 435 €
Écart	+2,20 points	+216 €/mois	+51 925 €

Le taux de 3,30 % est la moyenne des nouveaux crédits à l’habitat publiée par la Banque de France pour juillet 2026, toutes durées confondues. Votre taux dépendra de votre profil et de la durée choisie. Dans cet exemple, garder l’ancien prêt évite plus de 50 000 € d’intérêts.

Le résultat dépend aussi de la durée du nouveau prêt. Si le propriétaire réemprunte les 205 340 € sur 25 ans au lieu de 20, sa mensualité passe à 1 006 €, soit 53 € de plus seulement. En revanche, les intérêts montent à environ 96 490 €, car il rembourse pendant 5 ans de plus. Allonger la durée baisse la mensualité, mais augmente le coût total.

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont des frais que la banque peut facturer quand vous remboursez votre prêt avant la fin. Leur montant est plafonné par l’article R313-25 du Code de la consommation. La banque retient le plus faible de ces deux montants : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû.

Dans l’exemple, 6 mois d’intérêts à 1,10 % représentent environ 1 130 €. Le plafond de 3 % serait de 6 160 €. Les IRA sont donc au maximum de 1 130 €. Plus votre taux est bas, plus les IRA sont faibles. À l’inverse, plus votre taux est bas, plus le transfert vous fait économiser.

Bon à savoir : si votre prêt a été signé en 2023 ou 2024 à plus de 4 %, le transfert n’a pas d’intérêt. Un nouveau crédit au taux actuel vous coûtera moins cher. Dans ce cas, remboursez l’ancien prêt et empruntez à nouveau.

Transférer son prêt : les conditions que la banque vérifie

Le transfert de prêt, aussi appelé portabilité ou transférabilité, permet d’utiliser votre crédit en cours pour financer un nouveau logement. Le contrat est modifié, et le taux d’intérêt reste celui du prêt initial, comme l’indique la fiche Service Public sur la revente d’un logement avant remboursement du prêt. La banque doit donner son accord et vérifie plusieurs conditions :

• une clause de transfert prévue dans l’offre de prêt, ou un avenant négocié ;
• un prix d’achat du nouveau logement au moins égal au capital restant dû ;
• un logement de même usage, le plus souvent une résidence principale ;
• une garantie possible sur le nouveau logement ;
• un éventuel prêt complémentaire souscrit dans la même banque ;
• des mensualités payées sans incident.

La clause de transfert est-elle obligatoire ?

Non, aucune loi n’oblige les banques à proposer une clause de transfert. Elle se négocie au moment de la signature du prêt. Une proposition de loi pour la rendre générale a été déposée en mai 2024, mais elle n’a pas été adoptée.

Pour savoir si vous en bénéficiez, relisez votre offre de prêt. La clause peut s’appeler « transfert de prêt », « transférabilité » ou « substitution d’objet ». Elle indique souvent un délai maximal entre la vente et le nouvel achat.

Le nouveau logement doit-il être du même type ?

Oui, dans la plupart des cas. Un prêt pour une résidence principale se transfère sur une autre résidence principale. La banque refuse en général un transfert vers un investissement locatif ou un bien professionnel. La vente d’un bien professionnel suit d’ailleurs des règles propres, détaillées dans notre guide pour vendre un local commercial occupé par un locataire.

Si le nouveau logement nécessite des travaux, le prêt transféré finance seulement l’achat. Les travaux se financent souvent avec un prêt complémentaire au taux actuel. Préparez devis et autorisations avec notre article pour réussir vos travaux, des formalités aux assurances.

Que devient l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur reste la même, car elle couvre le prêt et non le logement. Vous gardez son tarif et ses garanties d’origine. C’est un avantage si votre état de santé a changé depuis la signature.

Un prêt complémentaire nécessite en revanche une nouvelle assurance. La loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, à garanties équivalentes.

PTZ, PAS et prêt conventionné : des règles à part

Les prêts aidés doivent être remboursés au moment de la vente. C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale (PAS) et du prêt conventionné. Le remboursement a lieu au plus tard lors de l’enregistrement de la vente au service de la publicité foncière. La banque peut toutefois accepter de transférer ces prêts, sous conditions.

Peut-on garder son PTZ après la vente ?

Oui, si la banque accepte de transférer le PTZ sur une nouvelle résidence principale. Si le transfert a lieu dans les 6 ans après le versement des fonds, le nouvel achat doit respecter les conditions du PTZ en vigueur à la date du transfert. Cette règle figure aux articles D31-10-6 et D31-10-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Vérifiez donc les critères applicables à la date du nouvel achat : zone géographique, plafonds de ressources et type de logement. Ces critères changent régulièrement.

Peut-on transférer un PAS ou un prêt conventionné ?

Oui, avec l’accord de la banque, pour acheter ou faire construire une nouvelle résidence principale. La règle des 6 ans s’applique aussi. Si le transfert a lieu dans les 6 ans après le versement des fonds, le nouveau projet doit respecter les conditions du prêt en vigueur à la date du transfert.

Bon à savoir : si votre financement associe un prêt classique et un PTZ, la banque étudie chaque prêt séparément. Elle peut accepter de transférer l’un et refuser l’autre.

Pas de clause de transfert : quelles solutions ?

Sans clause de transfert, vous pouvez encore négocier avec la banque, éviter les pénalités dans certains cas ou garder votre maison. Voici les quatre solutions possibles.

Peut-on négocier un transfert en cours de prêt ?

Oui, la banque peut accepter un transfert par avenant, même sans clause dans le contrat. Elle accepte plus facilement si votre situation financière est bonne et si vous avez besoin d’un prêt complémentaire chez elle. Présentez un dossier complet : compromis de vente, projet d’achat et justificatifs de revenus récents.

Les IRA sont-elles dues en cas de mutation ou de licenciement ?

Non, pour les contrats signés depuis le 1er juillet 1999. Les IRA ne sont pas dues si vous vendez à cause d’un changement de lieu de travail, d’une cessation forcée d’activité (licenciement notamment) ou d’un décès. La règle s’applique à vous et à votre conjoint. Gardez les justificatifs, comme le courrier de mutation ou la lettre de licenciement, et transmettez-les au notaire.

Le prêt relais permet-il de garder son taux ?

Non, le prêt relais ne permet pas de garder votre ancien taux. Il avance une partie du prix de vente attendu pour acheter avant d’avoir vendu. La Banque de France relevait un taux moyen de 3,62 % pour les prêts relais en mars 2026. Il est difficile à combiner avec un transfert, sauf si la même banque gère les deux prêts.

Faut-il garder la maison plutôt que la vendre ?

Garder la maison permet de conserver le prêt initial sans demander de transfert. Vous pouvez la louer ou en faire une résidence secondaire, et financer le nouvel achat avec un autre crédit. Le premier prêt continue alors normalement.

Cette solution demande de rembourser deux crédits en même temps, dans la limite d’un taux d’endettement de 35 % fixé par le HCSF. Elle a aussi des conséquences fiscales : un logement qui n’est pas votre résidence principale compte en totalité dans le calcul de l’IFI. Notre article sur l’abattement IFI et la résidence secondaire explique ce point. Pour choisir entre ces solutions, vous pouvez aussi consulter un conseiller en gestion de patrimoine.

Les étapes pour vendre sa maison et garder son prêt

Faites votre demande de transfert avant la signature de l’acte de vente. Sinon, le notaire rembourse le prêt automatiquement. Voici les étapes dans l’ordre :

1. Relire l’offre de prêt pour trouver la clause de transfert, son délai et ses conditions ;
2. Demander par écrit un décompte de remboursement anticipé pour connaître le montant des IRA ;
3. Comparer le coût du transfert avec celui d’un nouveau crédit, comme dans le tableau ci-dessus ;
4. Envoyer une demande écrite de transfert avec le compromis de vente et le projet d’achat ;
5. Obtenir l’accord de l’organisme de caution, ou prévoir une nouvelle hypothèque ;
6. Prévenir le notaire du transfert pour qu’il ne rembourse pas le prêt ;
7. Signer l’avenant au contrat et recevoir le nouveau tableau d’amortissement.

Bon à savoir : une hypothèque ne se transfère pas. Elle est levée sur l’ancien logement et une nouvelle hypothèque est prise sur le nouveau. Ces deux opérations ont un coût : ajoutez-le à votre comparaison.

Questions fréquentes

Peut-on vendre sa maison sans rembourser le prêt immédiatement ?

Oui, uniquement si la banque accepte de transférer le crédit sur un nouveau logement. Sinon, le notaire rembourse le capital restant dû avec le prix de vente. La vente reste toujours possible, même si le crédit n’est pas terminé.

Le nouveau logement peut-il coûter moins cher que le capital restant dû ?

Non, dans la plupart des contrats. Le prix du nouveau logement doit être au moins égal au capital restant dû. Si vous achetez moins cher, la banque demande le remboursement de la différence. Des IRA peuvent s’appliquer sur cette somme.

La banque peut-elle refuser le transfert malgré la clause ?

Oui, si les conditions de la clause ne sont pas remplies. C’est le cas si le délai est dépassé, si le logement n’a pas le même usage, si la garantie ne peut pas être reprise ou si votre situation financière s’est dégradée. Vérifiez ces conditions avant de signer le compromis.

Le transfert de prêt entraîne-t-il des frais ?

Oui, en général. La banque peut facturer des frais d’avenant. La garantie entraîne aussi des coûts : levée et nouvelle inscription d’hypothèque, ou frais de l’organisme de caution. Ces frais restent le plus souvent inférieurs au coût d’un nouveau crédit.

Un divorce permet-il d’éviter les pénalités ?

Non, le divorce ne fait pas partie des cas prévus par la loi. Les IRA sont supprimées uniquement en cas de mutation professionnelle, de cessation forcée d’activité ou de décès. Votre contrat peut toutefois prévoir d’autres cas d’exonération : vérifiez la clause sur le remboursement anticipé.