L’abattement IFI de 30 % ne concerne que la résidence principale. La résidence secondaire, elle, est intégrée à l’impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur vénale pleine, sans réduction forfaitaire. Votre maison de vacances est retenue à sa valeur entière dans l’assiette de l’IFI. Aucun texte ne prévoit d’abattement forfaitaire pour un second logement, contrairement à ce qu’affirment certains sites. Restent des décotes de valeur, admises au cas par cas selon que le bien est loué, indivis ou démembré. Voici ce que dit la loi en 2026, avec un calcul chiffré.
À retenir
- L’abattement de 30 % (article 973 du CGI) s’applique uniquement à la résidence principale détenue en direct ;
- La résidence secondaire entre dans l’assiette IFI à sa valeur vénale pleine au 1er janvier ;
- L’IFI se déclenche au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, selon le barème de l’article 977 du CGI ;
- Une décote peut réduire la valeur d’une résidence secondaire louée ou indivise, mais aucun taux n’est fixé par le BOFiP ;
- Le démembrement n’allège pas l’IFI : l’usufruitier déclare la pleine propriété (article 968 du CGI).
La résidence secondaire donne-t-elle droit à un abattement IFI ?
Non. Le seul abattement forfaitaire prévu à l’IFI est celui de 30 % réservé à la résidence principale. Une résidence secondaire, quelle que soit sa nature (maison de vacances, pied-à-terre, appartement inoccupé), est déclarée pour 100 % de sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Le fait de n’y séjourner qu’une partie de l’année ne change rien à ce principe.
La distinction se joue sur l’usage. Un logement que vous occupez ponctuellement reste un bien personnel taxé plein pot. Si vous le mettez en location, vous basculez dans une logique de gestion locative, avec ses propres règles de charges et de fiscalité, mais toujours sans abattement forfaitaire à l’IFI.
Gérez facilement la comptabilité de votre SCI ou LMNP
Découvrez Indy, la solution qui simplifie la gestion comptable de votre activité immobilière. De la création de votre structure à l'édition de vos déclarations fiscales.
Découvrir IndyPourquoi seule la résidence principale profite de l’abattement de 30 %
L’abattement de 30 % est un dispositif ciblé, prévu par l’article 973 du CGI, destiné à protéger le logement où le foyer vit habituellement. Il s’applique automatiquement, sans démarche, mais sous trois conditions cumulatives : le bien doit être la résidence principale effectivement occupée au 1er janvier, détenu en direct (pas via une SCI classique), et il ne peut y en avoir qu’un seul par foyer fiscal.
La résidence secondaire ne remplit aucune de ces conditions par définition. Elle n’est pas le logement d’habitation principal, donc elle reste hors du champ de l’article 973. Le tableau ci-dessous résume la différence de traitement.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 30 % (art. 973 CGI) | Aucun |
| Valeur retenue à l’IFI | 70 % de la valeur vénale | 100 % de la valeur vénale |
| Nombre de biens concernés | Un seul par foyer fiscal | Tous les autres logements |
| Détention en SCI | Abattement perdu | Sans objet |
Comment une résidence secondaire entre dans le calcul de l’IFI
La résidence secondaire s’ajoute à l’ensemble de votre patrimoine immobilier taxable. L’IFI ne se déclenche que si ce patrimoine net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous, aucune déclaration n’est due, même si vous possédez plusieurs biens. Vous pouvez estimer la valeur vénale de chaque logement grâce au service Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr, comme le rappelle la fiche officielle de l’IFI sur service-public.fr.
À quelle valeur déclarer une résidence secondaire ?
La valeur vénale correspond au prix auquel le bien aurait pu être vendu au 1er janvier, dans des conditions normales de marché. Vous pouvez ensuite déduire les dettes afférentes à vos biens taxables : emprunt immobilier en cours, taxe foncière à devoir, ou encore travaux engagés et non encore payés à cette date. Si vous préparez un chantier, mieux vaut d’ailleurs anticiper le calendrier et le budget de vos travaux et leurs formalités.
Bon à savoir : une résidence secondaire louée à l’année cesse d’être un bien d’usage personnel et devient un bien locatif. Avant de franchir ce pas, pesez les implications de louer une résidence secondaire à l’année, car cela modifie sa disponibilité et donc son évaluation.
Quel barème IFI s’applique en 2026 ?
Une fois le seuil franchi, le barème progressif de l’article 977 du CGI se calcule par tranches à partir de 800 000 €. Une décote atténue l’effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle vaut 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable.
- Jusqu’à 800 000 € : 0 % ;
- de 800 000 € à 1 300 000 € : 0,50 % ;
- de 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,70 % ;
- de 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 % ;
- de 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 % ;
- au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %.
Quelles décotes peuvent réduire la valeur d’une résidence secondaire ?
Faute d’abattement forfaitaire, le seul levier consiste à démontrer que la valeur vénale réelle du bien est inférieure à celle d’un logement libre et disponible. Ces décotes ne reposent sur aucun taux officiel : l’administration refuse de publier une grille au BOFiP et raisonne au cas par cas, en s’appuyant sur la jurisprudence.
Un bien loué ou occupé peut-il être décoté ?
Oui. La location rend le bien indisponible pour le propriétaire, ce qui minore sa valeur vénale. L’ampleur de la décote dépend de la nature du bail et de la durée restant à courir. Cette logique vaut d’ailleurs au moment de la revente : les contraintes liées à un occupant pèsent sur le prix, comme lorsqu’il s’agit de vendre un bien occupé par un locataire. La décote doit toujours être justifiée et documentée.
L’indivision réduit-elle la valeur IFI ?
Une résidence secondaire détenue en indivision peut faire l’objet d’une décote dite d’illiquidité. Vendre une quote-part indivise est difficile (article 815-3 du Code civil), ce qui abaisse sa valeur de marché. Le taux dépend de l’importance des contraintes juridiques. La jurisprudence l’écarte toutefois entre époux ou concubins notoires, en raison de leur étroite communauté d’intérêts.
Le démembrement allège-t-il l’IFI ?
Non, contrairement à une idée reçue. Lorsqu’un bien est démembré, c’est l’usufruitier qui le déclare, pour sa valeur en pleine propriété, sans aucune décote au titre du démembrement (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien. Démembrer une résidence secondaire ne réduit donc pas, en principe, l’assiette IFI de l’usufruitier : c’est d’abord un outil de transmission.
Deux cas seulement échappent à cette imposition intégrale. L’IFI est alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon le barème par âge de l’article 669 du CGI ; il n’est pas supprimé pour l’usufruitier, seulement partagé :
- l’usufruit légal du conjoint survivant, prévu par l’article 757 du Code civil ;
- la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, à la stricte condition que l’acquéreur ne soit pas un héritier présomptif ou un donataire de l’usufruitier (article 968, 2° du CGI).
Bon à savoir : une décote de valeur n’est pas un droit acquis. En cas de contrôle, vous devez pouvoir la justifier par des éléments concrets (bail, acte d’indivision, expertise). Une décote non étayée s’expose à un redressement.
Exemple concret : calculer l’IFI avec une résidence secondaire
Prenons un foyer fiscal propriétaire, au 1er janvier 2026, d’une résidence principale estimée à 1 000 000 € (détenue en direct) et d’une résidence secondaire estimée à 800 000 €, sans dette en cours. La résidence principale profite de l’abattement de 30 %, pas la seconde.
| Étape du calcul | Montant retenu |
|---|---|
| Résidence principale (1 000 000 € après abattement de 30 %) | 700 000 € |
| Résidence secondaire (valeur vénale pleine) | 800 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 500 000 € |
| Tranche 800 000 € à 1 300 000 € (0,50 %) | 2 500 € |
| Tranche 1 300 000 € à 1 500 000 € (0,70 %) | 1 400 € |
| IFI dû | 3 900 € |
Ce foyer paie 3 900 € d’IFI. La résidence secondaire, retenue à 800 000 € au lieu de 560 000 € si elle avait bénéficié (à tort) d’un abattement de 30 %, pèse lourd dans le franchissement du seuil. C’est précisément ce que révèle la section suivante.
L’idée reçue de l’abattement de 30 % sur la résidence secondaire
Plusieurs sites affirment qu’une résidence secondaire bénéficierait d’un abattement de 30 %, parfois « plafonné à 500 000 € ». Cette règle n’existe dans aucun texte. Le Code général des impôts, service-public.fr et economie.gouv.fr sont unanimes : l’abattement de 30 % est propre à la résidence principale (article 973 du CGI). La résidence secondaire est déclarée à sa valeur pleine.
Reprenons l’exemple précédent. Appliquer un faux abattement ramènerait la résidence secondaire à 560 000 €, soit un patrimoine net de 1 260 000 €, sous le seuil. Le foyer croirait alors ne rien devoir, alors qu’il est bien redevable de 3 900 €. Une telle sous-évaluation expose à une majoration de 10 %, portée à 40 % après mise en demeure (article 1728 du CGI).
Questions fréquentes
Peut-on appliquer un abattement de 30 % sur une résidence secondaire ?
Non. Aucun abattement forfaitaire n’existe pour une résidence secondaire. L’abattement de 30 % prévu à l’article 973 du CGI vise exclusivement la résidence principale du foyer fiscal, détenue en direct. La résidence secondaire est déclarée pour l’intégralité de sa valeur vénale au 1er janvier.
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI sur ses biens ?
L’IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. La résidence secondaire compte alors pour sa valeur pleine, tandis que la résidence principale est retenue à 70 % après abattement. En dessous du seuil, aucune déclaration n’est requise.
Une résidence secondaire louée bénéficie-t-elle d’une réduction ?
Elle peut faire l’objet d’une décote de valeur vénale, car la location la rend moins disponible et donc moins liquide. Aucun taux n’est fixé par l’administration : la décote se justifie au cas par cas selon le bail. Ce n’est pas un abattement forfaitaire, mais une minoration à documenter.
Le démembrement d’une résidence secondaire réduit-il l’IFI ?
Non. En cas de démembrement, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, sans décote (article 968 du CGI), et le nu-propriétaire ne déclare rien. Le démembrement sert la transmission, pas l’allègement de l’IFI, hors exceptions légales comme l’usufruit du conjoint survivant.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
