Ce qui change quand vous louez votre résidence secondaire à l’année : impôt, bail, abattement

Louer une résidence secondaire à l’année consiste à confier son logement à un locataire qui en fait son domicile. Ce n’est pas une location saisonnière ou de courte durée. Et cette décision change la nature du bien. Dès qu’un occupant y installe sa résidence principale, le logement quitte le régime souple des occupations ponctuelles pour tomber sous le bail d’habitation classique. Vous cessez alors de payer la taxe d’habitation sur résidence secondaire, mais vous perdez la liberté contractuelle. Voici ce que cela implique, contrat par contrat et impôt par impôt, en 2026.

Louer à l’année, c’est sortir du régime des résidences secondaires

La formule « résidence secondaire louée à l’année » est trompeuse. Sur le plan fiscal, une résidence secondaire est un logement occupé moins de huit mois par an. Or, dès que vous le louez à un locataire qui y vit en continu, c’est ce locataire qui y fixe son domicile : le bien devient sa résidence principale à lui, pas votre pied-à-terre. Cette bascule commande tout le reste, du type de bail aux impôts locaux. Elle relève de la gestion locative au sens plein, avec ses coûts et ses obligations, et non plus d’une mise à disposition occasionnelle.

Quand une location est-elle considérée comme annuelle ?

Le critère n’est pas la durée du contrat, mais l’usage qu’en fait le locataire. S’il y établit son domicile, s’y fait domicilier et n’a pas d’autre résidence principale, la location est réputée à l’année, quel que soit le nombre de mois inscrits au bail. À l’inverse, un locataire qui n’occupe le logement que quelques mois, sans y transférer sa vie, reste dans le champ des locations de courte durée ou d’un bail mobilité.

Cette distinction sépare deux mondes juridiques. La location à un occupant de passage laisse au propriétaire une grande liberté (loyer, durée, conditions fixés librement). La location au domicile principal du locataire, elle, active un cadre protecteur strict.

Pourquoi le bail loi 1989 remplace-t-il le Code civil ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre tous les baux portant sur la résidence principale du locataire. Dès que votre résidence secondaire devient le foyer d’un tiers, elle entre dans ce périmètre : durée minimale imposée, motifs de congé limités, préavis réglementé, encadrement du dépôt de garantie. La liberté contractuelle du Code civil, réservée aux locations qui ne servent pas de domicile, n’a plus cours.

Bon à savoir : ne confondez pas « résidence secondaire du propriétaire » et « résidence principale du locataire ». C’est le second statut qui déclenche la loi de 1989 et fait disparaître la taxe d’habitation sur résidence secondaire. Un même mur peut être secondaire pour vous et principal pour votre locataire.

Bail nu ou bail meublé : quel contrat pour une location longue durée

Une fois dans le cadre de la loi de 1989, deux contrats s’offrent à vous selon que le logement est vide ou équipé. Le choix pèse sur la durée d’engagement, la rotation des locataires et la fiscalité applicable.

Combien de temps dure chaque bail et quel préavis s’applique ?

Le bail nu engage sur trois ans, reconductibles. Le bail meublé se conclut pour un an (neuf mois pour un étudiant), ce qui accélère la rotation mais raccourcit la visibilité. Les préavis et le dépôt de garantie diffèrent aussi nettement.

Critère	Bail nu	Bail meublé
Durée minimale	3 ans	1 an (9 mois étudiant)
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois
Préavis bailleur	6 mois avant l’échéance	3 mois avant l’échéance
Dépôt de garantie	1 mois de loyer	2 mois de loyer
Fiscalité des loyers	Revenus fonciers	BIC (LMNP)

Le meublé offre-t-il vraiment plus de souplesse ?

Le meublé permet de reprendre le bien plus vite et d’appliquer un loyer supérieur, souvent de 15 à 20 %. En contrepartie, il impose d’équiper le logement selon une liste réglementaire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table) et de renouveler le mobilier usé. La souplesse a donc un coût d’entrée et d’entretien qu’un bail nu, plus stable, n’exige pas.

Fiscalité 2026 : le meublé n’écrase plus le nu

Pendant des années, le meublé l’emportait mécaniquement sur le nu grâce à l’amortissement et à un abattement plus large. En 2026, l’écart se resserre, notamment sous l’effet d’une hausse des prélèvements sociaux qui frappe le meublé mais épargne le nu.

Comment sont imposés les loyers d’une location nue ?

Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier s’applique de plein droit, avec un abattement forfaitaire de 30 % (seuil et taux inchangés en 2026). Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière) et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Les prélèvements sociaux restent fixés à 17,2 %, la location nue ayant été exclue de la hausse de la CSG votée pour 2026.

Le statut LMNP reste-t-il avantageux en meublé ?

Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an ou sous la moitié des revenus du foyer. Le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes (revenus 2025, seuil relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 par revalorisation triennale), avec 50 % d’abattement. La loi Le Meur de novembre 2024 a durci les meublés de tourisme, mais n’a pas touché la location meublée longue durée. Le régime réel, lui, reste ouvert et permet d’amortir le bien.

Le point de vigilance de 2026 concerne les prélèvements sociaux : ceux du meublé passent de 17,2 % à 18,6 %, quand le nu conserve 17,2 %. Cet écart d’1,4 point réduit d’autant l’avantage historique du meublé, surtout au micro-BIC où aucun amortissement ne vient neutraliser l’impôt. Le détail figure sur la fiche officielle des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Bon à savoir : en micro-BIC, l’abattement est censé couvrir toutes vos charges. Si vous avez un crédit, des travaux ou une taxe foncière élevée, le régime réel (nu ou meublé) est presque toujours plus favorable, malgré une comptabilité plus lourde.

Taxe d’habitation, taxe foncière : ce que la location change

Louer à l’année ne modifie pas seulement vos revenus : cela redistribue les impôts locaux. C’est même l’un des arguments les plus concrets en faveur de la location longue durée.

Payez-vous encore la taxe d’habitation sur résidence secondaire ?

La taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier. Si votre locataire fait du logement sa résidence principale, il n’en paie aucune : la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée depuis 2023. Vous, propriétaire, cessez de fait de régler la taxe d’habitation sur résidence secondaire et sa surtaxe, qui peut atteindre 60 % en zone tendue. Un logement vide occupé par vous quelques semaines par an la supporte ; loué à l’année à un résident principal, il y échappe.

La CFE et la taxe de séjour s’appliquent-elles ?

La taxe foncière reste à votre charge dans tous les cas (déductible au régime réel). La taxe de séjour, elle, ne concerne que la location de courte durée à une clientèle de passage : une location à l’année n’y est pas soumise. La cotisation foncière des entreprises (CFE) vise le meublé, avec une exonération lorsque les recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 € ; la location nue en est dispensée.

Revendre un bien loué : l’effet sur la plus-value

Louer à l’année n’efface pas le statut du bien au moment de la revente. Aux yeux du fisc, il demeure une résidence secondaire, avec la fiscalité de plus-value qui l’accompagne.

Comment est taxée la plus-value d’une résidence secondaire ?

La plus-value est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La réforme envisagée dans le budget 2026, qui ramenait l’exonération à 17 ans, n’a finalement pas été adoptée : les barèmes actuels restent en vigueur. En LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdit la note à la revente.

Peut-on vendre alors qu’un locataire occupe le logement ?

Oui. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui reprend les droits et obligations du bailleur : le locataire reste en place jusqu’au terme prévu. Un bien occupé se négocie généralement avec une décote, mais il attire les investisseurs cherchant un rendement immédiat. La logique est proche de celle d’une vente de local commercial occupé par un locataire : le contrat en cours conditionne le prix et le profil de l’acheteur.

Questions fréquentes

Peut-on récupérer sa résidence secondaire louée à l’année quand on le souhaite ?

Non. Sous le bail loi 1989, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance, pour un motif précis (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), avec un préavis de 6 mois en location nue et de 3 mois en meublé. Vous ne pouvez pas reprendre le bien à tout moment.

Faut-il un bail écrit pour louer à l’année ?

Oui. Le bail d’habitation doit être écrit et respecter un contenu réglementé. Il s’accompagne d’un dossier de diagnostics (dont le DPE), d’un état des lieux et de la remise d’une attestation d’assurance par le locataire. Un simple accord verbal expose les deux parties à des litiges.

Peut-on louer une résidence secondaire à l’année en meublé de tourisme ?

Non. Le meublé de tourisme est une location de courte durée destinée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Louer à l’année à un locataire qui y habite relève du bail meublé classique, avec ses règles propres. Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même occupant.

La limite des 120 jours concerne-t-elle une résidence secondaire ?

Non. Le plafond de 120 jours de location par an vise uniquement la résidence principale louée en meublé de tourisme. Une résidence secondaire n’est pas soumise à cette limite et peut être louée toute l’année, sous réserve des règles locales de changement d’usage en zone tendue.