La réforme de la facturation électronique entre en vigueur le 1er septembre 2026, et elle concerne votre SCI, même si elle n’émet quasiment aucune facture. C’est là le point le plus souvent mal compris : l’obligation principale pour la grande majorité des SCI n’est pas d’émettre des factures électroniques, c’est de choisir une plateforme agréée (PA) pour être en mesure de recevoir les factures de vos prestataires et fournisseurs. Artisan qui intervient sur le bien, syndic, gestionnaire, comptable : tous devront vous adresser leurs factures via ce nouveau circuit numérique. Si votre SCI n’a pas désigné sa PA avant septembre 2026, elle se retrouve hors conformité, même sans avoir émis la moindre facture.
À retenir
- Toutes les SCI assujetties à la TVA doivent désigner une plateforme agréée (PA) et être en mesure de recevoir des factures électroniques avant le 1er septembre 2026, même si elles n’émettent aucune facture.
- Les SCI en location nue d’habitation (exonérées de TVA) ne sont pas tenues d’émettre des factures électroniques, mais elles devront elles aussi recevoir les factures de leurs prestataires assujettis via une PA.
- Le portail public de facturation (PPF) a été abandonné pour l’émission et la réception : toutes les entreprises passent obligatoirement par une plateforme agréée (PA) privée.
- Ne pas avoir désigné sa PA dans les délais expose la SCI à une amende progressive pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, fixée par la loi de finances 2026.
- L’obligation d’émettre des factures électroniques ne concerne que les SCI assujetties à la TVA qui facturent d’autres professionnels, et pas avant septembre 2027 pour les structures de taille PME.
Pourquoi la réforme concerne votre SCI, même sans facture à émettre ?
La réforme de la facturation électronique s’applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA en France. Une SCI entre dans ce périmètre dès lors qu’elle réalise des opérations soumises à TVA, même ponctuelles. Mais l’enjeu principal pour la grande majorité des SCI n’est pas l’émission : c’est la réception.
À partir du 1er septembre 2026, les fournisseurs et prestataires assujettis à la TVA (artisans, sociétés de gestion, experts-comptables, prestataires de services…) auront l’obligation d’envoyer leurs factures via une plateforme agréée. Pour les recevoir, votre SCI devra elle-même avoir désigné une PA et y être enregistrée. Sans cela, vos prestataires ne pourront pas vous adresser leurs factures dans les formes légales, ce qui bloque la chaîne de paiement et vous expose à des sanctions.
L’essentiel pour une SCI en 2026 : que vous émettiez des factures ou non, vous devez choisir une plateforme agréée (PA) avant le 1er septembre 2026 pour pouvoir recevoir les factures de vos prestataires. C’est une obligation, pas une option.
Qu’est-ce que la facturation électronique au sens de la réforme ?
Une facture électronique n’est pas un simple PDF envoyé par e-mail. C’est une facture émise dans un format numérique structuré (Factur-X, UBL ou CII), transmise obligatoirement via une plateforme agréée. Cette plateforme envoi votre facture vers le destinataire et en transmet simultanément les données à la DGFiP. C’est ce circuit obligatoire, et non le seul format du fichier, qui définit la conformité.
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Découvrir IndyQuelles SCI sont concernées et à quel titre ?
La réponse dépend du régime TVA de votre SCI. Deux situations coexistent, mais dans les deux cas, l’obligation de recevoir des factures électroniques s’impose. Pour bien comprendre le régime fiscal de votre SCI, consultez notre guide sur le fonctionnement général de la SCI.
| Situation de la SCI | Obligation de réception | Obligation d’émission |
|---|---|---|
| SCI assujettie à la TVA (location meublée avec TVA, locaux professionnels avec option TVA…) | Oui, dès le 1er septembre 2026 | Oui, mais seulement si elle facture des professionnels assujettis. Délai : 1er septembre 2027 pour les PME |
| SCI exonérée de TVA (location nue d’habitation, article 261 D du CGI) | Oui, dès le 1er septembre 2026 pour recevoir les factures de ses prestataires assujettis | Non concernée : pas de facturation soumise à TVA |
La location nue à usage d’habitation est exonérée de TVA de plein droit. La SCI qui exerce exclusivement cette activité n’a pas à émettre de factures électroniques. Mais ses fournisseurs (artisan, gestionnaire, syndic…) seront eux assujettis et devront lui envoyer des factures électroniques. Pour les recevoir, la SCI doit avoir désigné une PA. Notre guide sur la fiscalité de la location non meublée en SCI détaille ces distinctions.
Et si la SCI loue à la fois des logements et des locaux professionnels ?
Une SCI à activité mixte (logements nus exonérés + locaux commerciaux avec TVA) est partiellement assujettie. Elle est dans le champ de la réforme pour ses opérations soumises à TVA, et doit en tout état de cause désigner une PA pour recevoir l’ensemble de ses factures fournisseurs. Notre guide sur la TVA et la SCI traite ces situations mixtes en détail.
La SCI à l’IS est-elle concernée ?
L’option à l’impôt sur les sociétés (IS) ne détermine pas l’obligation. C’est l’assujettissement à la TVA qui est le seul critère. Une SCI à l’IS exonérée de TVA (location nue) reste hors champ de l’émission, mais doit tout de même désigner une PA pour la réception. Pour comprendre les implications de ce régime, consultez notre guide sur la fonctionnement et la gérance d’une SCI.
La plateforme agréée (PA) : ce que c’est, pourquoi c’est obligatoire
Depuis le 15 octobre 2024, le Portail Public de Facturation (PPF) a été abandonné par l’État comme outil d’émission et de réception de factures. Cet abandon est formalisé par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 123). Le PPF ne joue plus désormais qu’un rôle d’infrastructure : il héberge l’annuaire central des entreprises (quel SIREN est rattaché à quelle PA) et concentre les données fiscales transmises à la DGFiP.
Toute la chaîne de facturation électronique passe obligatoirement par une plateforme agréée (PA), solution privée immatriculée par la DGFiP. Il n’existe plus d’alternative publique gratuite pour émettre ou recevoir des factures B2B.
Qu’est-ce qu’une plateforme agréée exactement ?
Une plateforme agréée (PA) est un prestataire privé immatriculé par la DGFiP, chargé de router les factures électroniques entre émetteurs et destinataires, et de transmettre les données fiscales à l’administration. Anciennement appelées PDP (plateformes de dématérialisation partenaires), elles ont été officiellement renommées PA en juillet 2025. Plus d’une centaine sont immatriculées début 2026. La liste à jour est publiée sur la page dédiée à la facturation électronique sur impots.gouv.fr.
Qu’est-ce qu’une solution compatible (SC) ?
Certains logiciels de comptabilité ou de gestion ne sont pas eux-mêmes des PA, mais sont qualifiés de solutions compatibles (SC) (anciennement opérateurs de dématérialisation, ou OD). Ils peuvent gérer l’émission et la réception de factures électroniques à condition d’être raccordés à une PA immatriculée. Si votre logiciel est une SC, vérifiez qu’il est bien connecté à une PA : sans ce raccordement, les factures ne sont pas conformes.
Comment choisir sa PA quand on gère une SCI ?
Pour une SCI dont les besoins se limitent à recevoir des factures de quelques prestataires par mois, les critères sont simples :
- Le coût : plusieurs PA proposent une offre gratuite ou très peu onéreuse pour les structures à faible volume. C’est le cas notamment des solutions intégrées aux logiciels de comptabilité SCI déjà utilisés par les gérants.
- La simplicité : privilégiez une PA dont l’interface est accessible à un non-comptable, si c’est le gérant qui gère directement la SCI.
- La compatibilité avec votre logiciel existant : si vous utilisez déjà un outil de gestion ou de comptabilité, vérifiez s’il est lui-même une PA ou une SC raccordée à une PA.
Si vous êtes en train de créer votre SCI, intégrez le choix de la PA dès la mise en place de votre organisation administrative : cela évite d’avoir à changer d’outil après coup.
Le calendrier de la réforme
Le calendrier est stabilisé et confirmé par la loi de finances 2026. Voici les échéances clés pour une SCI.
| Date | Ce qui change pour votre SCI |
|---|---|
| Dès maintenant | Vous pouvez choisir votre PA et vous y inscrire. Plusieurs proposent des environnements de test ouverts depuis début 2026. |
| 1er septembre 2026 | Obligation de réception des factures électroniques et désignation obligatoire d’une PA pour toutes les entreprises assujetties. Les SCI sans PA désignée s’exposent à des sanctions progressives. |
| 1er septembre 2027 | Obligation d’émettre des factures électroniques pour les SCI assujetties qui facturent des professionnels (PME, TPE, micro-entreprises). Sans objet pour les SCI qui n’émettent pas de factures TVA. |
Comment désigner une plateforme agréée ?
- Identifier votre situation TVA. Votre SCI est-elle assujettie à la TVA, partiellement assujettie ou totalement exonérée ? En cas de doute, rapprochez-vous de votre expert-comptable ou du service des impôts des entreprises (SIE). La réponse conditionne l’étendue de vos obligations. Si vous avez récemment créé votre SCI, vérifiez ce point dès à présent.
- Choisir une PA. Consultez la liste des PA immatriculées sur impots.gouv.fr. Vérifiez si votre logiciel de gestion ou de comptabilité est une PA ou une SC raccordée. Si c’est une SC, identifiez la PA partenaire à laquelle il est connecté.
- S’inscrire et renseigner le SIREN de la SCI. L’inscription enregistre votre SCI dans l’annuaire central de la DGFiP. C’est cette inscription qui permet à vos prestataires de vous adresser leurs factures via le bon circuit.
- Tester la réception d’une facture. Avant septembre 2026, vérifiez que votre PA est correctement configurée en recevant une facture test au format Factur-X. Plusieurs PA proposent cet environnement de test.
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Quel impact sur la comptabilité de la SCI ?
La réception de factures électroniques structurées simplifie la réconciliation comptable : les données s’importent directement dans les logiciels compatibles, sans ressaisie manuelle. Pour les SCI qui tiennent leur comptabilité en interne, c’est un gain de temps réel sur le traitement des factures de charges et de travaux. Retrouvez les outils adaptés dans notre guide sur la comptabilité SCI. Ce changement s’articule également avec vos obligations déclaratives : notre guide sur la déclaration SCI fait le point sur les formulaires et délais à respecter.
Qu’en est-il si la SCI est en cours de dissolution ?
L’obligation de désigner une PA s’applique tant que la SCI n’est pas radiée du registre du commerce et des sociétés (RCS). Si vous êtes dans une procédure de sortie de SCI ou de dissolution, vérifiez le calendrier prévu pour la radiation avant de décider si cette démarche est nécessaire.
Sanctions en cas de non-conformité : ce que prévoit la loi de finances 2026
La loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 123, CGI art. 1737) a durci les sanctions applicables en cas de non-respect des obligations.
Sanctions applicables à compter du 1er septembre 2026
- Absence de PA désignée : mise en demeure, puis amende de 500 € après 3 mois sans régularisation, augmentée de 1 000 € tous les trois mois tant que la situation persiste.
- Facture non conforme ou non émise (pour les SCI assujetties qui émettent) : 50 € par facture (contre 15 € dans le texte initial), plafonnés à 15 000 € par an.
- Défaut d’e-reporting : 500 € par transmission manquante, plafonnés à 15 000 € par an.
- Droit à l’erreur : aucune sanction lors de la première infraction de l’année civile en cours et des trois années précédentes, si régularisation spontanée ou dans les 30 jours suivant une demande de l’administration.
Le risque opérationnel est plus immédiat que l’amende : sans PA désignée, vos prestataires ne pourront pas vous adresser leurs factures dans les formes légales. Cela peut créer des blocages dans la chaîne de paiement et compliquer votre déclaration fiscale annuelle.
Questions fréquentes
Ma SCI ne facture personne : doit-elle quand même choisir une plateforme agréée ?
Oui. Dès lors que votre SCI est assujettie à la TVA (même partiellement) ou qu’elle reçoit des factures de prestataires assujettis, elle doit désigner une plateforme agréée (PA) avant le 1er septembre 2026. Ce n’est pas l’émission mais la réception qui crée l’obligation. Sans PA désignée, vos fournisseurs ne peuvent pas vous adresser leurs factures dans les formes légales.
Une SCI en location nue d’habitation est-elle concernée par la réforme ?
Elle n’a pas à émettre de factures électroniques, car la location nue d’habitation est exonérée de TVA. En revanche, ses prestataires (artisans, gestionnaire, comptable) sont assujettis et devront lui envoyer leurs factures via une PA. La SCI doit donc être en mesure de les recevoir, ce qui implique de désigner une PA avant septembre 2026.
Qu’est-il arrivé au portail public de facturation (PPF) ?
Le PPF a été abandonné comme plateforme d’émission et de réception en octobre 2024, et cet abandon a été formalisé par la loi de finances 2026. Il ne remplit plus qu’un rôle d’annuaire central (identifier la PA associée à chaque SIREN) et de concentrateur des données fiscales pour la DGFiP. Il n’est plus utilisable par les entreprises pour émettre ou recevoir des factures B2B.
Quelle différence entre une plateforme agréée (PA) et une solution compatible (SC) ?
Une PA est directement immatriculée par la DGFiP : elle gère de façon autonome l’émission, la réception et la transmission des données fiscales. Une solution compatible (SC) est un logiciel non immatriculé, raccordé à une PA pour assurer ces fonctions. Si votre outil de gestion est une SC, il doit être connecté à une PA agréée pour que les factures reçues soient conformes.
La SCI à l’IS doit-elle aussi désigner une plateforme agréée ?
Oui, si elle est assujettie à la TVA ou si elle reçoit des factures de prestataires assujettis. L’option à l’IS ne change pas l’obligation. C’est l’assujettissement à la TVA et la nécessité de recevoir des factures électroniques qui créent l’obligation de désigner une PA, indépendamment du régime d’imposition sur les bénéfices.
Quel est le coût d’une plateforme agréée pour une SCI ?
Plusieurs PA proposent des offres gratuites ou à faible coût pour les structures à faible volume de facturation, ce qui correspond à la situation de la plupart des SCI. Certains logiciels de gestion ou de comptabilité intègrent directement une PA ou une SC raccordée dans leur offre de base. Comparez les offres sur la base du volume mensuel de factures reçues, pas émises.
Le e-reporting concerne-t-il les SCI en location nue ?
Non. Le e-reporting concerne les entreprises assujetties à la TVA qui réalisent des opérations non couvertes par l’e-invoicing (ventes à des particuliers, opérations internationales). Une SCI en location nue exonérée de TVA n’est pas soumise au e-reporting, puisqu’elle ne réalise pas d’opérations soumises à TVA.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
