Définition de la société foncière
Une société foncière est une entreprise spécialisée dans l’immobilier. Son métier est d’acheter, de gérer et d’exploiter un ensemble de biens pour en tirer des revenus. Son but est de percevoir des loyers réguliers et de réaliser des bénéfices à la revente. Le patrimoine de ces sociétés est souvent très varié : bureaux, commerces, entrepôts, logements ou encore établissements de santé.
Ces sociétés sont conçues pour gérer des parcs immobiliers à grande échelle. Par ailleurs, elles peuvent avoir différents statuts juridiques, comme la Société Anonyme (SA) ou la Société par Actions Simplifiée (SAS). Les plus importantes, cotées en bourse, choisissent souvent le statut particulier de SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) pour son régime fiscal avantageux.
Utilité et fonctionnement
Une société foncière sert avant tout à rendre l’investissement immobilier plus professionnel. Pour vous, en tant qu’investisseur, c’est une façon d’entrer sur le marché immobilier sans acheter un bien directement : il suffit d’acquérir des actions. Cela vous permet de mieux répartir les risques et de confier la gestion à des experts du secteur.
Le fonctionnement suit un cycle bien défini :
- La société collecte des fonds pour acheter les biens qu’elle a ciblés;
- Elle s’occupe de toute la gestion locative (locataires, loyers, entretien, travaux);
- Elle cherche à augmenter la valeur de ses biens, par exemple avec des rénovations;
- Elle peut décider de vendre certains biens pour en acheter d’autres plus stratégiques.
La majeure partie des bénéfices réalisés est ensuite reversée aux actionnaires sous forme de dividendes.
Fondements légaux
Les sociétés foncières dépendent du droit des sociétés, et plus particulièrement du Code de commerce, qui fixe les règles pour leur création et leur gestion. Leur grande particularité reste cependant le régime fiscal des SIIC, mis en place en France en 2003.
Ce régime, prévu par les articles 208 C et suivants du Code général des impôts (CGI), offre un avantage majeur : une exonération d’impôt sur les sociétés (IS). Cette exonération s’applique aux loyers perçus et aux plus-values réalisées lors des ventes. Attention toutefois, en échange, les SIIC ont une obligation de distribution stricte :
- Elles doivent distribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des bénéfices locatifs;
- Elles sont tenues de reverser au moins 70 % des plus-values.
Ce système a pour effet de déplacer l’impôt de la société vers les actionnaires. L’investissement en immobilier coté devient ainsi plus transparent et attractif pour les épargnants.
