Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif tout en optimisant votre fiscalité ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des dispositifs les plus intéressants en France. Il permet de percevoir des revenus de location avec peu ou pas d’impôts grâce à des mécanismes comme l’amortissement. Mais comment en profiter ? Quelles sont les conditions, les avantages et les démarches à suivre ? Retrouvez toutes les réponses dans notre guide complet !
Résumé
- Le statut LMNP s’adresse aux propriétaires qui louent un logement meublé et dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou le montant total des autres revenus du foyer ;
- Ce dispositif permet de toucher des revenus locatifs tout en allégeant ses impôts.
- Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP : le micro-BIC, avec un abattement simple (50 ou 30%). Le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
- Pour devenir LMNP, vous devez obligatoirement déclarer votre activité. Cela vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de choisir votre régime fiscal.
Comprendre le statut LMNP : de quoi parle-t-on ?
La définition exacte du Loueur en Meublé Non Professionnel
LMNP c’est quoi ? Le statut LMNP s’applique à toute personne qui loue de manière habituelle un ou plusieurs logements meublés. Cette activité relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ce qui le distingue, c’est son caractère « non professionnel« . Cela signifie que la location reste une activité secondaire par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. Ce n’est donc pas la source de revenus principale du propriétaire.
La location meublée est ainsi très différente de la location vide, qui dépend des revenus fonciers, ou du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), où l’activité devient principale. Ces différences ont un impact direct sur la fiscalité.
Quelles sont les conditions pour être considéré comme LMNP ?
Pour être LMNP, vous devez respecter deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 €.
- Ces revenus locatifs ne sont pas plus élevés que les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si vous ne respectez pas l’une de ces deux conditions, vous passez automatiquement au statut de LMP, ce qui change vos obligations fiscales et sociales.
Quels types de biens sont concernés par la location meublée ?
Un logement est considéré comme meublé s’il contient tous les équipements obligatoires définis par la loi Alur. La liste inclut par exemple une literie complète, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle et des meubles de rangement.
Les biens éligibles sont très variés : appartements, maisons, mais aussi résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires). Même une chambre louée chez vous peut être concernée.
Le choix est donc très large. L’investissement dans une résidence de services a des avantages particuliers, comme un bail commercial de neuf ans et une gestion entièrement déléguée. Cette solution simplifie beaucoup la gestion pour l’investisseur.
Quelle fiscalité pour le LMNP ? Le choix entre micro-BIC et régime réel
Le régime micro-BIC : la solution de la simplicité
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire automatique sur vos revenus locatifs pour couvrir vos charges.
- Le taux de cet abattement est de 50 % pour les locations meublées classiques ;
- Et de 30% pour les locations meublée de tourisme non classés.
Attention, des seuils de revenus locatifs s’appliquent pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC en LMNP :
- 77 700€ pour les locations meublées classiques :
- 15 000€ pour les locations meublée de tourisme non classé (type Airbnb, Booking…).
Voici un tableau récapitulatif :
| Type de location | Taux d’abattement forfaitaire pour le LMNP en micro-BIC | Seuil de revenus locatifs pour le LMNP en micro-BIC |
| Location meublée classique | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée de tourisme non classée (Airbnb, Booking…) | 30 % | 15 000 € |
Ce régime est une bonne option uniquement si vos charges réelles sont plus faibles que cet abattement. Les démarches comptables et administratives sont aussi beaucoup plus simples.
Le régime réel : l’option de l’optimisation fiscale
Quant au régime réel, il vous permet de déduire toutes vos charges réelles. Cela inclut par exemple les intérêts de votre emprunt, la taxe foncière, les assurances, les frais de syndic, les travaux ou encore les frais de gestion.
C’est une excellente solution pour optimiser votre fiscalité, car toutes ces charges viennent réduire votre bénéfice imposable.
L’amortissement est le gros avantage du régime réel en LMNP : il permet de prendre en compte la perte de valeur du logement et des meubles sur plusieurs années. Concrètement, vous pouvez réduire, ou même annuler, votre impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
Pour choisir, il suffit de comparer le montant de l’abattement du micro-BIC avec le total de vos charges réelles, en incluant l’amortissement. Ce calcul simple vous montrera quelle est la meilleure option pour vous.
Le régime réel est souvent plus intéressant si vous avez acheté à crédit ou si vous avez de gros travaux à faire. Dans ces cas, les intérêts et les amortissements permettent de déduire des sommes importantes.
Notre conseil : une fois que vous avez choisi le régime réel, vous êtes engagé pour au moins un an, et il est reconduit automatiquement. C’est une décision importante qu’il vaut mieux préparer avec un professionnel.
Pourquoi opter pour le LMNP ? Analyse des avantages et des contraintes
Les principaux atouts du statut LMNP
Le statut LMNP offre plusieurs avantages majeurs pour les investisseurs :
- Fiscalité attractive : grâce à l’amortissement qui permet de toucher des loyers avec très peu, voire pas du tout, d’impôts dessus pendant longtemps ;
- Récupération de la TVA : possible si vous achetez un bien neuf dans une résidence de services, ce qui réduit le coût de votre investissement ;
- Gestion simplifiée : en résidence de services, via un bail commercial, car c’est le gestionnaire qui s’occupe de tout.
Quelles sont les contraintes à ne pas négliger en LMNP ?
Toutefois, le statut LMNP a aussi ses contraintes. Il faut notamment garder en tête que :
- Vous devez fournir un logement entièrement meublé et équipé, ce qui demande un investissement de départ plus important qu’en location vide.
- Le régime réel demande une comptabilité plus complexe qui nécessite souvent de faire appel à un expert-comptable.
- Les démarches administratives ne doivent pas être oubliées, car un bon suivi est indispensable pour éviter les erreurs ou les pénalités.
LMNP ou SCI : quelle structure choisir pour votre investissement locatif ?
Une question revient souvent : faut-il investir en LMNP en nom propre ou via une SCI (Société Civile Immobilière) ? Le statut LMNP est généralement plus simple et plus avantageux pour un investisseur seul souhaitant optimiser sa fiscalité grâce à l’amortissement. Acheter en indivision en LMNP permet également à plusieurs personnes (concubins, amis, membres d’une famille) de détenir le bien sans créer de société, tout en bénéficiant du régime fiscal LMNP.
En revanche, la SCI est un outil puissant pour transmettre un patrimoine à ses héritiers ou investir à plusieurs.
Attention : pour faire de la location meublée en SCI, celle-ci doit obligatoirement opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Contrairement au LMNP classique qui dépend de l’Impôt sur le Revenu (IR), la SCI à l’IS possède sa propre personnalité fiscale. Le choix dépendra donc de votre volonté (ou non) de transmettre des parts sociales plutôt qu’un bien immobilier en direct.
Comment devenir Loueur Meublé Non Professionnel ? Les étapes
1. La déclaration de début d’activité (immatriculation)
Pour commencer, tout loueur en meublé doit déclarer son activité. Pour cela, il faut remplir le formulaire d’immatriculation LMNP sur le site du guichet unique des formalités des entreprises, INPI (ancien formulaire P0i).
Bon à savoir : vous avez 15 jours après le début de la location pour faire cette démarche. Elle vous permet d’obtenir un numéro SIRET, qui est obligatoire pour officialiser votre activité. Ce numéro est aussi nécessaire pour bénéficier du régime fiscal LMNP.
2. Le choix du régime d’imposition
Le régime micro-BIC s’applique par défaut, si vos loyers ne dépassent pas les plafonds LMNP autorisés. Dans ce cas, vous n’avez rien de spécial à faire.
Si vous préférez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande. Vous pouvez le faire au moment de votre déclaration d’activité ou avant votre première déclaration de revenus. Un expert-comptable peut vous aider à voir si le régime réel est une bonne idée pour vous.
3. Les obligations déclaratives annuelles
Chaque année, vous devez déclarer vos revenus de location meublée :
- Remplir l’annexe 2042 C-PRO et la joindre à votre déclaration de revenus.
- Si vous êtes au régime réel, fournir une liasse fiscale complète (formulaires 2031 et 2033) à envoyer au Service des Impôts des Entreprises.
Il est crucial de respecter les dates limites pour déclarer afin d’éviter les pénalités. Pour être sûr de ne rien oublier, soyez bien organisé ou faites-vous accompagner par un professionnel.
