Le statut LMNP : comment investir dans la location meublée ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le cadre fiscal du particulier qui loue un logement meublé : ses loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En 2026, il existe toujours et reste l’un des moyens les plus efficaces pour investir dans la pierre avec peu d’impôt sur les loyers. Mais son coût s’est déplacé : la revente est plus taxée depuis février 2025, les prélèvements sociaux ont augmenté et le PLF 2027 vise l’amortissement. Conditions, fiscalité, démarches et scénarios : voici ce qui compte avant de vous lancer.

Statut LMNP : qui est concerné et où passe la frontière avec le LMP

Qu’est-ce que le statut LMNP exactement ?

LMNP c’est quoi ? C’est un statut fiscal, pas une société : il s’applique à toute personne qui loue un logement meublé et équipé sans en faire son métier. La location meublée étant une activité commerciale aux yeux du fisc, ses loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers, catégorie réservée à la location nue.

Le statut couvre les appartements, maisons, studios et chambres meublés, en location à l’année comme en location courte durée. Il concerne aussi l’achat d’un logement dans une résidence de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires) géré par un exploitant via un bail commercial.

Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel ?

Le statut vise les particuliers : salariés, fonctionnaires, indépendants ou retraités qui louent un ou plusieurs biens en complément de leur activité. Aucun diplôme ni plafond de patrimoine n’est exigé, et le statut se cumule librement avec un emploi. Le détail des conditions d’éligibilité au statut LMNP précise les cas particuliers, comme celui d’un bien en LMNP en indivision, où chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers.

Le critère qui compte n’est pas la profession mais le poids des loyers dans les revenus du foyer. C’est lui qui décide si vous restez LMNP ou si vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP).

À partir de quand bascule-t-on en LMP ?

Vous devenez LMP uniquement si deux conditions cumulatives sont réunies : vos recettes meublées annuelles dépassent 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant). Il suffit donc qu’une seule condition manque pour rester LMNP.

Exemple : un couple perçoit 25 000 € de loyers meublés et 48 000 € de salaires. Le seuil de 23 000 € est franchi, mais les loyers restent inférieurs aux salaires : le couple reste LMNP. À l’inverse, un loueur sans autre revenu d’activité bascule en LMP dès 23 001 € de recettes.

Le passage en LMP change la donne, comme le détaille notre comparatif LMP ou LMNP : le bénéfice supporte les cotisations sociales des indépendants au lieu des prélèvements sociaux, et la revente relève du régime des plus-values professionnelles. L’inscription au registre du commerce n’est plus une condition depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.

Bon à savoir : le seuil de 23 000 € se calcule en loyers encaissés, charges comprises, et pour tout le foyer fiscal. Un départ à la retraite ou un congé parental, qui fait baisser les autres revenus d’activité, peut suffire à faire basculer un loueur en LMP sans qu’il ait acheté un bien de plus.

Micro-BIC ou régime réel : le vrai choix du loueur en meublé

Quels sont les seuils et abattements du micro-BIC ?

Le micro-BIC est le régime par défaut : vous déclarez vos loyers bruts et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les seuils dépendent du type de location, et ils ont été revalorisés pour les revenus 2026 :

Type de location	Seuil revenus 2025	Seuil revenus 2026	Abattement
Location meublée longue durée	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	83 600 €	50 %
Chambre d’hôtes	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	15 000 €	30 %

Source : article 50-0 du CGI, BOFiP (actualité ACTU-2025-00127) et loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Pour un meublé touristique, l’écart entre classé et non classé est donc considérable. Faire classer son logement (une à cinq étoiles) permet de conserver un plafond de 83 600 € et 50 % d’abattement, au lieu de 15 000 € et 30 %. L’ensemble des plafonds LMNP à respecter est récapitulé dans notre guide dédié.

Pourquoi le régime réel est-il souvent plus intéressant ?

Le régime réel devient obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC, mais vous pouvez le choisir sur option à tout moment. Il permet de déduire vos charges réelles et surtout l’amortissement du bien, ce qui efface souvent tout le bénéfice imposable.

Prenons un studio loué à l’année 12 000 € par an, avec un foyer imposé dans la tranche à 30 %. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse 6 000 € imposables, soit 1 800 € d’impôt sur le revenu (6 000 × 30 %) et 1 116 € de prélèvements sociaux (6 000 × 18,6 %) : 2 916 € au total.

Au réel, le même loueur déduit 6 000 € de charges (3 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 000 € de taxe foncière, 1 500 € d’assurances, copropriété et CFE, 500 € d’expert-comptable). Il reste 6 000 € de résultat, que l’amortissement absorbe : 5 667 € pour un bâti de 170 000 € sur 30 ans, plus 1 143 € pour 8 000 € de mobilier sur 7 ans. Résultat imposable : 0 €, et 810 € d’amortissement mis en réserve pour les années suivantes. Ce calcul est une hypothèse illustrative, qui dépend de votre financement et de vos charges réelles.

Pour aller plus loin sur les règles de déclaration, consultez notre dossier sur la fiscalité LMNP.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est la constatation comptable de l’usure du bien : chaque année, une fraction de sa valeur (hors terrain, non amortissable) vient en déduction des loyers. Les durées couramment retenues vont de 20 à 40 ans pour le bâti, selon ses composants (gros œuvre, toiture, installations), et de 5 à 10 ans pour le mobilier.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). La part non utilisée une année est mise en réserve et reportable sans limite de durée sur les bénéfices suivants, comme les 810 € de l’exemple ci-dessus.

Quelles charges peut-on déduire au réel ?

Toute dépense engagée dans l’intérêt de la location, réellement payée et justifiée par une facture est déductible. Les principales :

• les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt et les frais de dossier bancaire ;
• la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• les assurances propriétaire non occupant et loyers impayés ;
• les charges de copropriété non récupérées sur le locataire ;
• les frais d’entretien, de réparation, de gestion locative et d’expert-comptable.

Si les charges dépassent les loyers, le déficit BIC non professionnel s’impute uniquement sur des bénéfices de même nature, pendant les dix années suivantes. Il ne réduit jamais vos salaires imposables.

Ce que le LMNP coûte vraiment : revente, prélèvements sociaux et TVA

Pourquoi revendre un bien LMNP coûte-t-il plus cher depuis 2025 ?

Jusqu’en février 2025, le LMNP offrait un double avantage : l’amortissement réduisait l’impôt sur les loyers, puis disparaissait du calcul de la plus-value. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à ce second avantage en complétant l’article 150 VB du CGI : pour toute cession depuis le 15 février 2025, le prix d’achat est diminué des amortissements déduits.

Concrètement, un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 50 000 € d’amortissements déduits ne dégage plus 100 000 € de plus-value brute, mais 150 000 €. Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Cette taxation à la sortie fait désormais partie des principaux inconvénients du LMNP.

Bon à savoir : les logements situés en résidence étudiante, en résidence services seniors ou en établissement médico-social (EHPAD) échappent à cette réintégration. Pour un investisseur qui prévoit de revendre avant 22 ans, ce type de résidence garde donc un avantage net à la sortie.

Quel taux de prélèvements sociaux s’applique aux revenus LMNP ?

Depuis le 1er janvier 2026, les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant. La hausse vient de l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), qui porte la CSG de 9,2 % à 10,6 %.

La location nue reste à 17,2 %. Sur 6 000 € de bénéfice imposable, l’écart représente 84 € par an (1 116 € contre 1 032 €). Pour un loueur au réel dont le résultat est effacé par l’amortissement, la hausse ne change rien tant que le résultat reste nul.

Le LMNP est-il soumis à la TVA ?

Non, dans la grande majorité des cas : la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Elle y devient soumise si le loueur propose au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture du linge de maison ;
• l’accueil de la clientèle.

Les résidences de services gérées par un exploitant relèvent souvent de la TVA, tout comme certaines locations saisonnières avec services. Le loueur récupère alors la TVA payée sur l’achat et les dépenses, mais doit la facturer sur les loyers et la reverser à l’État.

Devenir LMNP en 2026 : démarches et obligations

Comment s’immatriculer en tant que LMNP ?

L’immatriculation LMNP se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours qui suivent la première mise en location. Elle est gratuite et vous attribue un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos loyers.

Le micro-BIC s’applique par défaut. Pour passer au réel, l’option se formule lors de l’immatriculation ou, au plus tard, avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de la première année. L’adhésion à un centre de gestion agréé n’est plus utile : la majoration de revenus imposables pour les non-adhérents a été supprimée à compter des revenus 2023.

Que faut-il déclarer chaque année ?

Au micro-BIC, il suffit de reporter le montant brut des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO, dans la case correspondant au type de location. L’administration applique elle-même l’abattement.

Au réel, vous déposez d’abord une liasse fiscale (formulaires n° 2031 et 2033) en mai, avec un bilan et un compte de résultat. Le bénéfice ou le déficit obtenu est ensuite reporté sur la 2042 C-PRO. Cette comptabilité suppose de tenir un livre-journal des recettes et dépenses et de conserver les justificatifs, c’est pourquoi la plupart des loueurs au réel passent par un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité LMNP.

Un LMNP doit-il recevoir des factures électroniques ?

Oui. Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé immatriculé, même exonéré de TVA, doit pouvoir recevoir les factures de ses fournisseurs professionnels (artisan, agence, expert-comptable) au format électronique. Il doit pour cela choisir une plateforme agréée et vérifier que son SIREN figure dans l’annuaire de la facturation électronique. Les obligations par profil et le choix d’une plateforme sont détaillés dans notre article sur le LMNP et la facturation électronique.

L’obligation d’émettre des factures électroniques, prévue au 1er septembre 2027 pour les petites entreprises, ne concerne en pratique que les loueurs soumis à la TVA qui facturent des professionnels. Un LMNP classique, qui loue à des particuliers sans TVA, n’est concerné qu’en réception.

Quelles autres obligations surveiller ?

La CFE est due chaque année dans la commune du bien, mais vous en êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI). Le détail des cas d’exonération figure sur la page de l’administration fiscale consacrée à la CFE en location meublée.

Le logement doit aussi contenir la liste d’équipements fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.), faute de quoi le bail peut être requalifié en location nue. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location à l’année.

PLF 2027 : ce qui pourrait changer pour l’amortissement

Que prévoit l’article 7 du projet de loi de finances ?

Le PLF 2027 (texte n° 3210), déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, réécrit l’article 39 C du CGI pour les LMNP au réel. L’amortissement des locaux serait plafonné à 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond tomberait à 1,5 % et 5 000 €. Nous analysons en détail ce que le plafonnement de l’amortissement changerait selon les profils.

Le texte supprime aussi le report des amortissements non déduits à partir de 2027. Les autres charges (intérêts, taxe foncière, assurances, copropriété) resteraient déductibles comme aujourd’hui, et le micro-BIC n’est pas concerné.

Appliqué à l’exemple du studio, le bâti de 170 000 € ne pourrait plus être amorti que de 4 250 € par an (170 000 × 2,5 %) au lieu de 5 667 €. Avec le mobilier, l’amortissement total passerait à 5 393 € : il resterait 607 € imposables chaque année, soit environ 295 € d’impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer à 30 %.

Où en est le texte et quels scénarios envisager ?

Rien n’est voté. Fin octobre 2026, l’Assemblée nationale examine toujours la première partie du budget, dont le vote solennel est reporté au 3 novembre, avant un vote sur l’ensemble prévu le 17 novembre. La commission des finances avait adopté des amendements excluant la location meublée de longue durée, mais ils doivent être redéposés et votés en séance pour s’appliquer.

• Scénario central : un plafonnement adopté mais recentré sur les meublés de tourisme, la location à l’année étant épargnée ou peu touchée ;
• Scénario de risque : l’article 7 adopté dans sa version initiale, avec un plafond qui frappe aussi la longue durée dès les revenus 2027 ;
• Scénario de statu quo : l’article supprimé au fil de la navette parlementaire, comme le plafond de 2 % retiré du budget 2026.

Bon à savoir : même dans le scénario de risque, un LMNP en location longue durée garde un régime plus favorable que la location nue (voir notre comparatif Pinel fermé, LMNP toujours actif), à condition que le projet soit rentable sans l’avantage fiscal. Un investissement qui ne tient que grâce à l’amortissement mérite d’être recalculé avant signature.

Checklist avant de passer en LMNP

Avant de signer, ces vérifications évitent l’essentiel des mauvaises surprises :

• comparer vos loyers prévus aux autres revenus d’activité du foyer, pour écarter tout risque de bascule en LMP ;
• simuler micro-BIC et réel sur vos chiffres réels, intérêts d’emprunt compris ;
• fixer un horizon de revente et chiffrer la plus-value avec réintégration des amortissements ;
• pour un meublé touristique, faire classer le logement avant la première déclaration ;
• vous immatriculer dans les 15 jours et choisir une plateforme de réception des factures électroniques ;
• vérifier le DPE et l’inventaire des équipements obligatoires ;
• pour un projet à plusieurs ou une transmission, comparer LMNP ou SCI avant d’acheter.

Le loyer meublé, généralement supérieur de 10 à 20 % à celui d’un logement nu équivalent, fait partie des avantages de la location meublée non professionnelle et reste le premier moteur de la rentabilité de l’investissement. La fiscalité vient en second : elle améliore un bon projet, elle ne sauve pas un mauvais emplacement.

Questions fréquentes

Le statut LMNP va-t-il disparaître ?

Non. Aucune loi ne supprime le statut LMNP : les loyers meublés restent imposés en BIC, avec le choix entre micro-BIC et réel. Les réformes récentes rognent certains avantages (plus-value, prélèvements sociaux, meublés de tourisme non classés) et le PLF 2027 propose de plafonner l’amortissement, sans toucher au statut lui-même.

Peut-on être LMNP et salarié en même temps ?

Oui, c’est même le profil le plus courant. Le salaire aide à rester LMNP, puisqu’il faut que les loyers meublés dépassent à la fois 23 000 € et les autres revenus d’activité du foyer pour devenir LMP. Aucune autorisation de l’employeur n’est nécessaire.

Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Non, mais il est fortement conseillé au régime réel. La liasse fiscale, le bilan et le calcul des amortissements par composant sont techniques, et une erreur peut entraîner un redressement. Ses honoraires sont déductibles. Au micro-BIC, une simple déclaration suffit.

Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?

Oui, si vos recettes restent sous le seuil du micro-BIC. L’option pour le réel se renouvelle tacitement chaque année ; il faut la dénoncer avant la date limite de déclaration. Attention : les amortissements non utilisés au moment du retour au micro-BIC sont perdus.

Peut-on louer en LMNP un logement dans une résidence de services ?

Oui. Vous achetez le logement et le confiez à un exploitant via un bail commercial, qui gère tout. Ces biens supportent souvent la TVA, que vous récupérez sur le prix d’achat. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont aussi exclues de la réintégration des amortissements à la revente.