Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif tout en préservant votre rentabilité ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent plébiscité, mais l’imposition LMNP peut vite alourdir la note. C’est ici qu’intervient le régime réel : une option puissante permettant de déduire vos charges et d’amortir votre bien pour réduire drastiquement vos impôts. Mais comment savoir si ce régime est fait pour vous et quelles sont les contraintes à respecter ? On vous explique tout pour rendre votre investissement fiscalement neutre !
Résumé
- Le régime réel LMNP permet de déduire la totalité des charges et d’amortir la valeur du bien pour réduire, voire annuler, le bénéfice imposable ;
- L’amortissement comptable est le principal avantage du régime réel en LMNP, permettant de passer en charge une fraction de la valeur de l’immobilier et du mobilier chaque année ;
- Le choix entre le régime réel et le micro-BIC doit se baser sur un calcul précis comparant le montant réel des charges à l’abattement forfaitaire de 50 % ou 30% ;
- La gestion du régime réel en LMNP impose des obligations comptables strictes, nécessitant généralement le recours à un logiciel de comptabilité en LMNP.
Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?
Le principe fondamental de la déduction des charges
Le régime réel en LMNP fonctionne sur un principe simple : vous déduisez les frais réellement payés. Cela fait toute la différence entre l’argent que vous encaissez et le bénéfice net sur lequel vous serez taxé.
Concrètement, chaque euro dépensé pour faire tourner votre location vient diminuer votre chiffre d’affaires locatif. Cette déduction réduit directement la base de calcul pour les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Cette méthode s’oppose à l’abattement du micro-BIC en LMNP, qui applique une réduction automatique sans regarder vos dépenses véritables.
Cela signifie qu’un bien générant 12 000 € de loyers annuels peut afficher un résultat fiscal nul si vos charges et amortissements sont correctement structurés. La différence entre rentabilité réelle et rentabilité fiscale devient alors un levier stratégique majeur.
Comprendre le mécanisme puissant de l’amortissement en LMNP
L’amortissement comptable représente le plus gros avantage fiscal du régime réel. Cette technique vous permet de passer en charge une partie du prix d’achat du bien tous les ans.
Vous devez diviser l’immeuble par composants pour optimiser les durées : gros œuvre, toiture, électricité, plomberie. Chaque élément s’amortit sur une durée propre. Notez que la valeur du terrain ne s’amortit jamais car elle ne perd pas de valeur avec le temps.
En général, l’immobilier s’amortit sur 25 à 40 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Une règle importante s’applique : l’amortissement ne peut pas créer de déficit à lui seul, il est plafonné au montant des loyers.
Ce mécanisme crée un “déficit invisible” : vous encaissez des loyers réels mais vous ne payez pas d’impôt dessus. C’est ce qui rend le LMNP au réel extrêmement puissant pour construire un patrimoine autofinancé.
Qui est concerné par ce régime d’imposition ?
Le régime réel est obligatoire en LMNP si vos recettes annuelles en meublé dépassent certains seuils selon le type de location :
- Location meublée classique (longue durée) : plafond 77 700 €, abattement micro-BIC 50 %.
- Meublé de tourisme non classé / saisonnier : plafond 15 000 €, abattement micro-BIC 30 %.
- Meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes : plafond 77 700 €, abattement micro-BIC 50 %.
Seules les locations meublées peuvent prétendre à ce statut. Les locations vides relèvent automatiquement des revenus fonciers classiques. Pour rester « non professionnel », vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne pas représenter plus du total de vos revenus de votre foyer fiscal.
Bon à savoir : en dessous de ces seuils, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel. Il est donc essentiel de surveiller vos seuils si vous développez un parc locatif important, afin d’éviter un changement de statut involontaire.
Quelles sont les dépenses déductibles et comment les comptabiliser en LMNP ?
Les charges d’exploitation courantes
La liste des charges déductibles est vaste et couvre la majorité de vos sorties d’argent :
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier bancaire ;
- L’assurance PNO et l’assurance de votre prêt ;
- La taxe foncière, hors part ordures ménagères (plus d’actualités ici);
- Les frais de gestion locative.
À cela peuvent s’ajouter les abonnements internet destinés à la location, les frais de déplacement pour la gestion du bien ou encore les honoraires juridiques liés à la rédaction du bail.
Les dépenses de travaux et d’entretien
Les réparations courantes sont immédiatement déductibles. Les gros travaux de rénovation ou d’agrandissement s’amortissent sur plusieurs années selon leur nature. Les petites dépenses de maintenance (plomberie, électricité, peinture) et l’achat de mobilier ou fournitures sont également déductibles.
Une bonne qualification comptable des travaux est essentielle : une erreur peut réduire l’avantage fiscal ou déclencher un contrôle.
Les frais liés à la comptabilité et à la procédure
Les honoraires de l’expert-comptable ou le prix de votre logiciel de comptabilité en ligne et la cotisation annuelle à un CGA sont déductibles. Les frais de publicité et d’annonces pour trouver un locataire le sont aussi. Externaliser la comptabilité permet de sécuriser votre fiscalité et d’optimiser vos amortissements.
Micro-BIC ou réel en LMNP : comment choisir ?
La règle mathématique pour faire son choix
Comparez vos charges réelles à l’abattement applicable au micro-BIC selon votre type de location : 50 % ou 30 %. Incluez l’amortissement, qui peut représenter 60 à 80 % des loyers annuels.
Une simulation sur 10 à 15 ans permet d’obtenir une vision réaliste.
Les situations où le réel est incontournable
Voici les situations où le réel est incontournable en LMNP :
- Début de crédit immobilier avec beaucoup d’intérêts déductibles ;
- Gros travaux de rénovation ;
- Biens anciens avec forte valeur construction ;
- Achat récent pour passer les frais de notaire en charges.
Plus le bien est financé à crédit et plus la part construction est élevée, plus l’impact fiscal sera significatif.
Les contraintes à accepter en contrepartie
La tenue d’une comptabilité rigoureuse est indispensable pour bénéficier du régime réel : chaque charge, facture et amortissement doit être correctement enregistré. Cela peut se faire en faisant appel à un expert-comptable, ou à l’aide d’un logiciel de comptabilité en ligne fiable, qui simplifie le suivi des écritures et des amortissements. Dans tous les cas, un suivi administratif régulier est nécessaire. De plus, l’option pour le régime réel est irrévocable pour une durée minimale de deux ans, engageant ainsi le contribuable à maintenir cette organisation fiscale pendant cette période.
Les étapes clés pour déclarer ses revenus au réel en LMNP
Étape 1 : L’immatriculation et l’option fiscale
Pour bénéficier du régime réel, vous devez déclarer votre activité de location meublée et obtenir un numéro SIRET, ce qui se fait en ligne sur le portail officiel de création d’entreprise (INPI / guichet‑entreprises.fr). Cette immatriculation permet de distinguer votre activité de location meublée des revenus fonciers classiques et d’éviter une imposition automatique en micro‑BIC.
L’option pour le régime réel doit être levée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez l’appliquer. Cette option est irrévocable pour une durée minimale de deux ans, ce qui implique de planifier soigneusement la gestion fiscale et comptable de vos biens avant de la choisir.
À noter : la procédure en ligne simplifie considérablement la démarche administrative par rapport à l’ancien formulaire P0i papier, avec un suivi et des statuts disponibles directement via le compte professionnel. De plus vous n’avez pas le choix entre BIC ou BNC, le LMNP est automatiquement en BIC.
Étape 2 : La tenue de la comptabilité annuelle
Une comptabilité rigoureuse est essentielle pour profiter pleinement des déductions et des amortissements. Les principales tâches sont :
- Classer et enregistrer toutes les factures et recettes : loyers, charges, intérêts d’emprunt, travaux et frais annexes.
- Mettre à jour le tableau des amortissements chaque année pour suivre précisément la déduction du bien immobilier et du mobilier.
- Rapprochement bancaire mensuel pour garantir la cohérence entre flux financiers et enregistrements comptables.
- Clôture des comptes au 31 décembre pour produire la liasse fiscale.
Étape 3 : La production et la télétransmission de la liasse fiscale
Chaque année, vous devez produire votre liasse fiscale via le formulaire 2031-SD, accompagné des annexes 2033-A à 2033-G qui détaillent le bilan et les amortissements. La télétransmission se fait obligatoirement via un partenaire EDI agréé. Le résultat net de votre LMNP doit ensuite être reporté sur votre déclaration personnelle 2042 C-PRO.
Attention : une erreur dans le calcul ou l’imputation des amortissements peut impacter plusieurs années fiscales, ce qui peut entraîner des redressements ou des pertes d’avantages fiscaux.
Questions fréquentes
Le LMNP au réel impose une comptabilité complète, l’établissement d’une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes).
L’option pour le régime réel se fait lors de l’immatriculation LMNP via le guichet unique (INPI) ou par courrier auprès du service des impôts avant la date limite de déclaration. L’option est valable pour au moins un an et reconduite tacitement.
Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, le LMNP au réel permet de déduire les charges exactes et pratiquer l’amortissement, ce qui aboutit souvent à 0 € d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Le LMNP au réel est un régime fiscal permettant au loueur en meublé non professionnel de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) et d’amortir le bien pour réduire fortement l’imposition sur les loyers.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
