Bail de location saisonnière : contrat, obligations, fiscalité

Vous souhaitez louer votre logement à la semaine ou au mois pendant la saison estivale ? Le bail de location saisonnière est le contrat qu’il vous faut, mais attention : il répond à des règles précises que tout propriétaire doit maîtriser pour éviter des amendes lourdes. En 2026, le cadre réglementaire s’est encore durci avec l’entrée en vigueur de nouvelles mesures issues de la loi Le Meur et du règlement européen sur la transparence. Dans ce guide complet, nous vous expliquons tout : définition, mentions obligatoires, durée, fiscalité et obligations déclaratives à jour.

Qu’est-ce qu’un bail de location saisonnière ?

Le bail de location saisonnière est un contrat par lequel un propriétaire met à disposition d’un locataire un logement meublé pour une courte durée, à des fins touristiques ou de vacances. Le locataire dispose du logement à titre exclusif : le propriétaire ne peut pas y résider pendant la période de location.

Ce type de bail est encadré par l’article L324-2 du Code du tourisme, et non par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation classiques. Cette distinction est essentielle : le locataire ne bénéficie pas des mêmes protections que dans une location longue durée, notamment aucun droit au renouvellement automatique du bail.

Les logements concernés sont : villas, appartements, studios meublés, gîtes, maisons de vacances, à condition qu’ils soient entièrement meublés et équipés (literie, électroménager, vaisselle, etc.) et qu’ils présentent une surface minimale de 9 m² correspondant à au moins 20 m³.

À retenir : Le bail de location saisonnière ne peut pas constituer la résidence principale du locataire. Le logement est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, mais toujours pour une durée limitée.

Bail de location saisonnière vs bail saisonnier : quelle différence ?

Ces deux termes sont souvent confondus, mais ils désignent des réalités juridiques distinctes.

	Bail de location saisonnière	Bail saisonnier
Public visé	Touristes, vacanciers	Travailleurs saisonniers
Durée	90 jours maximum	3 à 6 mois
Cadre légal	Code du tourisme	Loi du 6 juillet 1989
Résidence principale ?	Non	Peut l’être
Renouvellement	Non automatique	Non automatique

Le bail saisonnier s’adresse aux travailleurs exerçant une activité temporaire liée à une saison : personnel de stations de ski, employés agricoles, saisonniers dans les zones balnéaires. Sa durée est généralement de trois à six mois.

Durée maximale du bail de location saisonnière

La durée d’un bail de location saisonnière est limitée à 90 jours consécutifs pour un même locataire, conformément à la loi Hoguet (article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970, modifiée en 2014).

Cas particulier de la résidence principale : Si vous louez votre résidence principale, la durée totale de location sur l’année est plafonnée à 120 jours par an dans la plupart des communes. Depuis la loi Le Meur, les maires ont la possibilité d’abaisser ce plafond à 90 jours/an. Cette mesure est désormais en vigueur à Paris, Marseille, et plusieurs autres métropoles. Lyon et Bordeaux ont également annoncé leur intention de l’appliquer. Vérifiez systématiquement la règle applicable dans votre commune avant de vous lancer.

Fin du bail : À l’expiration du contrat, le locataire doit impérativement libérer les lieux et remettre les clés. Le bail ne se reconduit pas tacitement : un nouveau contrat devra être signé pour toute nouvelle période, même avec le même locataire.

⚠️ Sanction : Dépasser la durée légale expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €, assortie d’une astreinte de 1 000 € par m² et par jour jusqu’à régularisation.

Mentions obligatoires du contrat de bail saisonnier

Contrairement à certaines idées reçues, le contrat de location saisonnière doit obligatoirement être écrit (article L324-2 du Code du tourisme). Un bail verbal ne suffit pas.

Exception : si la réservation est réalisée via une plateforme en ligne comme Airbnb, Abritel ou Booking, le contrat généré par la plateforme peut tenir lieu de bail.

Les mentions obligatoires :

Identité des parties

• Nom, prénom, date de naissance, adresse du bailleur et du locataire
• Si une agence gère le bien : ses coordonnées complètes

Description du logement

• Adresse complète et situation géographique (distance des commerces, transports, mer, etc.)
• Type de bien, superficie, nombre de pièces et de chambres
• Présence d’annexes : garage, jardin, piscine, terrasse
• Inventaire complet des meubles, équipements et ustensiles fournis
• Capacité d’accueil maximale

Conditions de la location

• Durée du bail : dates précises d’entrée et de sortie, avec les heures
• Prix du loyer (à la nuitée, à la semaine ou au mois) : le loyer est librement fixé, sans encadrement légal sauf dans certaines villes
• Montant des charges et leur mode de calcul (forfait ou réel)
• Montant du dépôt de garantie
• Conditions de paiement (arrhes, acompte, solde)
• Règles relatives aux animaux de compagnie
• Mention que le logement ne constituera pas la résidence principale du locataire

Informations administratives

• Numéro d’enregistrement obtenu via le téléservice national (obligatoire depuis mai 2026)
• Classement du meublé de tourisme, le cas échéant
• Résultat du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), désormais obligatoire

Les documents annexes à joindre au bail

Certains documents doivent obligatoirement accompagner le contrat de location saisonnière :

• État des lieux d’entrée et de sortie : non obligatoire légalement, mais fortement recommandé pour éviter tout litige sur les dégradations
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : obligatoire pour toute mise en location saisonnière. En 2026, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements classés F devront être rénovés avant 2028. À partir de 2034, seuls les biens classés A à D pourront être loués. En cas de non-présentation, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €.
• État des risques et pollution (ERP) : obligatoire si le logement est situé dans une zone à risque, valable 6 mois
• CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949
• Règlement de copropriété : si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Arrhes, acompte et dépôt de garantie

Arrhes vs acompte : une distinction fondamentale

Ces deux modalités de paiement anticipé n’ont pas les mêmes conséquences en cas d’annulation.

Arrhes : en l’absence de clause contraire dans le contrat, le montant versé à la réservation est considéré comme des arrhes.

• Si le locataire annule : il perd les arrhes versées
• Si le bailleur annule : il doit rembourser le double des arrhes

Acompte : il formalise définitivement le contrat de bail.

• Si le locataire annule : il reste redevable du loyer total
• Si le bailleur annule : le locataire peut réclamer des dommages et intérêts

Cas de force majeure : le locataire peut récupérer ses arrhes en cas d’événement imprévisible et insurmontable (maladie grave, catastrophe naturelle, etc.).

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie n’est pas plafonné par la loi en location saisonnière. En pratique, il représente généralement 20 à 30 % du montant total de la réservation pour les séjours inférieurs à un mois. Pour les locations supérieures à un mois, il est plafonné à un mois de loyer.

Obligations déclaratives en 2026

Avant de proposer votre logement en location saisonnière, vous devez accomplir plusieurs démarches administratives, dont certaines ont été renforcées en 2026.

Téléservice national d’enregistrement (nouveauté mai 2026)

Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location saisonnière doit impérativement passer par le téléservice national d’enregistrement mis en place par l’État. Ce guichet unique remplace les procédures disparates existantes. Sans ce numéro d’enregistrement à 13 chiffres, aucune annonce ne peut légalement être publiée sur les plateformes.

Ne pas mentionner ce numéro expose le propriétaire à une amende de 5 000 € et les plateformes à 12 500 €.

Déclaration en mairie

La déclaration de votre meublé de tourisme auprès de la mairie reste obligatoire dans toutes les communes. Dans les zones tendues et les grandes villes, une autorisation de changement d’usage peut également être requise pour la location d’une résidence secondaire. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 100 000 €.

Information du syndic de copropriété

Depuis la loi Le Meur, tout copropriétaire déclarant un meublé de tourisme doit en informer le syndic. Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent interdire l’activité s’ils obtiennent la majorité des deux tiers des voix. Les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de ce type de location.

Immatriculation INPI (numéro SIRET)

Tout loueur en meublé touristique doit déclarer son activité sur formalites.entreprises.gouv.fr pour obtenir un numéro SIRET. Cette immatriculation est gratuite et obligatoire dès la première nuit louée, sous peine d’une amende de 4 500 € et d’un redressement fiscal.

Transmission automatique de données aux communes

En 2026, les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) ont l’obligation de transmettre automatiquement aux communes les données relatives à chaque logement : nombre de nuitées louées, durée d’activité, données financières. Cette transparence renforcée, issue du règlement européen en vigueur depuis mai 2026, permet aux collectivités de vérifier en temps réel le respect des plafonds de nuitées.

Fiscalité de la location saisonnière en 2026

Les revenus tirés d’une location saisonnière sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux coexistent, avec des impacts sur la fiscalité de la location saisonnière profondément remaniées depuis 2025.

Le régime micro-BIC en 2026

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans avoir à justifier vos charges réelles. Attention : les seuils et abattements ont été drastiquement revus à la baisse par la loi Le Meur.

Type de meublé	Abattement	Plafond de recettes (revenus 2026)
Meublé de tourisme classé	50 % (contre 71 % avant 2025)	83 600 €
Meublé de tourisme non classé	30 % (contre 50 % avant 2025)	15 000 €

Point d’attention : le plafond des meublés non classés est passé de 77 700 € à seulement 15 000 €. De très nombreux propriétaires qui relevaient du micro-BIC avant 2025 sont désormais obligatoirement soumis au régime réel.

La déclaration se fait via le formulaire 2042 C-PRO joint à la déclaration annuelle de revenus.

Le régime réel

Au-delà des plafonds du micro-BIC, ou sur option volontaire, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien, frais de gestion, taxe foncière, etc. Compte tenu de la baisse des abattements du micro-BIC, le régime réel devient de plus en plus pertinent, notamment dès que vos charges dépassent 30 % de vos recettes.

TVA : un nouveau seuil en 2026

C’est une nouveauté majeure de 2026 : le seuil d’assujettissement à la TVA à 10 % pour les locations saisonnières proposant des services parahôteliers (ménage régulier, petit-déjeuner, linge, accueil) est abaissé à 37 500 € de revenus annuels, contre 85 000 € auparavant. Si votre activité inclut au moins trois de ces prestations et dépasse ce seuil, vous devrez facturer la TVA et adapter votre stratégie tarifaire en conséquence.

Taxe de séjour

Collectée auprès du locataire à chaque séjour, elle est ensuite reversée à la commune. Son montant est fixé localement par nuit et par personne. Certaines plateformes (Airbnb, Booking) la collectent directement. En 2026, les taux ont été augmentés dans de nombreuses zones touristiques.

Statut LMNP ou LMP ?

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : recommandé si vos recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas 50 % de vos revenus totaux du foyer
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : s’applique au-delà de ces seuils. Il entraîne le paiement de cotisations sociales de travailleur non salarié (TNS), mais ouvre des avantages fiscaux spécifiques

Si vos recettes annuelles dépassent 23 000 €, vous devez vous enregistrer auprès de l’Urssaf et payer des cotisations sociales.

Les nouveautés 2026 à connaître absolument

Règlement européen sur la transparence

Le règlement européen sur la transparence des locations de courte durée est entré pleinement en vigueur en mai 2026. Il impose un échange accru de données entre les plateformes et les collectivités locales, et renforce les obligations d’enregistrement à l’échelle européenne. En pratique, les contrôles sont désormais plus systématiques.

DPE : interdictions progressives et échéances à anticiper

• Logements classés G : interdits à la location saisonnière depuis novembre 2024
• Logements classés F : encore autorisés en 2026, mais devront être rénovés avant 2028
• Logements classés E : autorisés jusqu’au 31 décembre 2033
• À partir de 2034 : seuls les logements classés A à D pourront être loués

Les mairies peuvent désormais suspendre le numéro d’enregistrement des biens ne respectant pas ces normes et demander aux plateformes de désactiver les annonces correspondantes.

Nouveau seuil de TVA à 37 500 €

Pour les propriétaires proposant des prestations de services (parahôtellerie), le seuil d’assujettissement à la TVA à 10 % est abaissé à 37 500 € de revenus annuels. Un changement à anticiper dès la fixation de vos tarifs.

Pouvoirs renforcés des maires

Les communes disposent en 2026 d’une liberté accrue pour réguler les meublés de tourisme : quotas par quartier, plafond à 90 jours pour les résidences principales dans certaines villes, obligation d’autorisation d’exploitation. La réglementation locale évolue commune par commune : renseignez-vous systématiquement auprès de votre mairie.

Copropriétés : une tendance au durcissement

Des copropriétés ont commencé à voter l’interdiction de la location saisonnière en 2025, et la tendance s’accentue en 2026. Si vous louez un bien en copropriété, vérifiez régulièrement l’évolution du règlement de votre immeuble.

Les erreurs à éviter

• Ne pas rédiger de contrat écrit : même pour une location d’une nuit entre particuliers, l’absence de bail vous prive de tout recours en cas de litige.
• Confondre arrhes et acompte : précisez toujours dans le contrat si la somme versée à la réservation est des arrhes ou un acompte. Les conséquences en cas d’annulation sont radicalement différentes.
• Dépasser la durée légale : louer un bien au-delà de 90 jours à un même locataire ou dépasser le plafond annuel applicable dans votre commune expose à des amendes très élevées.
• Publier une annonce sans numéro d’enregistrement : depuis mai 2026, le passage par le téléservice national est obligatoire. Toute annonce sans numéro est illégale.
• Louer un logement mal classé énergétiquement : les biens classés G sont interdits à la location. Vérifiez votre DPE avant toute mise en location.
• Ignorer le nouveau seuil de TVA : si vous proposez des services parahôteliers et dépassez 37 500 € de revenus, vous êtes assujetti à la TVA à 10 % depuis 2026.
• Ne pas vérifier le règlement de copropriété : si votre immeuble interdit la location saisonnière, vous vous exposez à des sanctions et à un litige avec le syndicat des copropriétaires.
• Insérer des clauses abusives : certaines clauses peuvent être requalifiées d’abusives, comme prévoir que le propriétaire peut entrer dans le logement à tout moment, ou imposer des conditions d’annulation excessivement favorables au bailleur.

Questions fréquentes

Le bail de location saisonnière est-il obligatoirement écrit ?

Oui. L’article L324-2 du Code du tourisme impose la forme écrite pour tout contrat de location saisonnière. Exception : les réservations via des plateformes en ligne comme Airbnb, où le contrat généré par la plateforme est suffisant.

Quelle est la durée maximale d’un bail de location saisonnière ?

90 jours consécutifs pour un même locataire. Pour la résidence principale, la durée totale annuelle est limitée à 120 jours, voire 90 jours dans les communes ayant appliqué la mesure de la loi Le Meur (Paris, Marseille et d’autres).

Puis-je fixer librement le loyer en location saisonnière ?

Oui, le prix est librement fixé par le propriétaire. Il peut être exprimé à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Dois-je déclarer ma location saisonnière aux impôts ?

Oui, les revenus locatifs sont obligatoirement déclarés dans la catégorie des BIC. Selon votre niveau de revenus, vous relèverez du micro-BIC (avec les nouveaux plafonds 2026) ou du régime réel.

Peut-on renouveler un bail de location saisonnière ?

Il n’y a pas de renouvellement automatique. Un nouveau bail doit être signé pour chaque nouvelle période de location, et le loyer peut être renégocié.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de partir à la fin du bail ?

Contrairement au bail d’habitation classique, le locataire saisonnier ne bénéficie d’aucune protection particulière. Le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion sans avoir à respecter les délais des baux d’habitation.

Mon logement classé F peut-il encore être loué en saisonnier en 2026 ?

Oui, pour l’instant. Les logements classés F sont encore autorisés en 2026, mais devront être rénovés avant 2028. En revanche, les logements classés G sont interdits à la location saisonnière depuis novembre 2024.

Suis-je concerné par la TVA sur ma location saisonnière ?

Uniquement si vous proposez au moins trois prestations de services (ménage régulier, petit-déjeuner, linge, accueil) et que vos revenus dépassent 37 500 € par an. Dans ce cas, vous devez facturer la TVA à 10 % depuis 2026.

Conclusion

Le bail de location saisonnière reste un outil rentable pour les propriétaires souhaitant valoriser leur bien immobilier lors des périodes touristiques. Mais en 2026, cette activité n’a plus rien d’informel : enregistrement national obligatoire via le téléservice national, DPE exigé avec des interdictions progressives, abattements fiscaux réduits, nouveau seuil de TVA à 37 500 €, pouvoirs des maires renforcés. La réglementation est dense et évolue rapidement selon les communes. Avant de mettre votre logement en location, vérifiez les règles applicables localement, assurez-vous de la conformité énergétique de votre bien et choisissez soigneusement votre régime fiscal et vos assurances. En cas de doute, faire appel à un comptable spécialisé en location meublée peut vous éviter de coûteuses erreurs.

Sources : Service Public, economie.gouv.fr, Code du tourisme (article L324-2), loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, règlement européen sur la transparence des locations de courte durée (mai 2026), loi Hoguet.