Les prix baissent, donc c’est le moment d’acheter ? Pas si vite. En fin d’année 2026, les prix des logements anciens reculent à peine (-0,8 % sur un an), pendant que les taux de crédit grimpent plus vite qu’ils ne l’ont fait depuis deux ans. Résultat : un achat immobilier se joue moins sur le prix que sur le financement. Voici ce qui se complique concrètement, chiffres à l’appui, et comment sécuriser votre projet avant que la fenêtre ne se referme.
À retenir
- Le taux moyen des prêts signés est passé de 3,16 % en décembre 2025 à 3,40 % en septembre 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), et les barèmes d’octobre affichent déjà 3,66 % sur 20 ans chez Pretto ;
- À mensualité égale, cette hausse d’octobre retire environ 5 500 € de capacité d’emprunt, soit près de trois fois ce que fait gagner la baisse des prix sur un bien à 250 000 € ;
- Une offre de prêt fige le taux pendant au moins 30 jours : la signer tôt protège mieux qu’attendre une baisse des prix ;
- Le PTZ s’applique aux offres émises jusqu’au 31 décembre 2027 ; sa prolongation est promise mais pas encore votée.
Des prix qui bougent peu, un crédit qui se renchérit vite
Le marché de fin d’année avance à deux vitesses. Côté prix, la correction est lente et modeste. Côté financement, la hausse est rapide : elle s’est accélérée à la rentrée, portée par le coût d’emprunt de l’État.
Que disent les notaires sur les prix cet automne ?
Selon les indices Notaires-Insee publiés dans la note de conjoncture n° 73 d’octobre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au 2e trimestre 2026 en France métropolitaine, et de 0,8 % sur un an. La moyenne masque un écart net : les maisons perdent 1,3 % sur un an, les appartements seulement 0,1 %.
Les avant-contrats laissent entrevoir une stabilisation. À fin novembre 2026, les notaires projettent un recul annuel limité à 0,5 % pour les appartements et 0,4 % pour les maisons, avec même un rebond de 0,8 % sur trois mois pour ces dernières. Pour un acheteur, la conclusion est simple : il n’y a pas de forte baisse à attendre à court terme, sauf sur les biens mal placés ou à rénover.
Les volumes, eux, s’essoufflent : 951 000 ventes sur douze mois à fin août 2026, soit +3,6 % sur un an, contre près de 13 % de progression fin 2025. Les notaires envisagent un retour vers 920 000 ventes en fin d’année si le ralentissement se poursuit. Vous trouverez le détail par ville dans les indices et cartes de prix au m² des Notaires de France.
Pourquoi les taux de crédit remontent-ils en octobre ?
Les banques fixent leurs barèmes en s’appuyant sur l’OAT à 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans. Ce rendement a franchi 5 % le 21 octobre 2026, un niveau inédit depuis juillet 2002, avant de repasser à 4,95 % le 26 octobre.
La Banque centrale européenne a, de son côté, relevé deux fois son taux de dépôt cette année (2,25 % en juin, 2,50 % en septembre), puis l’a maintenu à 2,50 % le 29 octobre 2026, avec une inflation de la zone euro remontée à 3,8 %. La plupart des économistes anticipent une dernière hausse lors de la réunion du 17 décembre.
| Indicateur | Niveau | Période |
|---|---|---|
| Prix des logements anciens (1 an) | -0,8 % | 2e trimestre 2026 |
| Taux moyen des prêts signés | 3,40 % | Septembre 2026 |
| Taux moyen sur 20 ans (barème courtier) | 3,66 % | Octobre 2026 |
| OAT 10 ans (plus haut) | 5 % | 21 octobre 2026 |
| Taux d’usure, prêts de 20 ans et plus | 5,40 % | 4e trimestre 2026 |
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Découvrir IndyLe calcul qui change tout : la hausse des taux efface la baisse des prix
La plupart des analyses comparent prix et taux séparément. Or ce qui décide de votre achat, c’est leur combinaison : le montant que vous pouvez emprunter pour une mensualité donnée. Prenons un ménage qui peut rembourser 1 400 € par mois sur 20 ans, hors assurance.
| Taux sur 20 ans | Capital empruntable | Écart |
|---|---|---|
| 3,40 % (moyenne septembre) | 243 548 € | Référence |
| 3,66 % (barème octobre) | 238 008 € | -5 540 € |
| 4 % (scénario de hausse) | 231 031 € | -12 518 € |
Mettons ce chiffre face à la baisse des prix. Sur un bien à 250 000 €, un recul de 0,8 % représente 2 000 € d’économie. La seule hausse de taux entre septembre et octobre retire 5 540 € de budget, soit près de trois fois plus. Attendre une baisse des prix pour « acheter moins cher » revient donc, dans le contexte actuel, à perdre du pouvoir d’achat.
L’effet se lit aussi sur la mensualité. Pour 250 000 € empruntés sur 20 ans, elle passe de 1 437 € à 3,40 % à 1 471 € à 3,66 %, puis 1 515 € à 4 %. L’Observatoire Crédit Logement/CSA relève d’ailleurs que, sur les neuf premiers mois de 2026, le coût moyen des opérations dans l’ancien a progressé de 3,5 % quand les revenus des emprunteurs n’augmentaient que de 2,1 %.
Bon à savoir : le raisonnement s’inverse sur les biens qui se négocient fort (travaux lourds, DPE F ou G, maisons en zone détendue). Là, la remise obtenue peut dépasser l’effet de la hausse des taux. Faites le calcul bien par bien plutôt que sur la moyenne nationale.
Quatre points qui compliquent un achat en fin d’année
Au-delà du taux, plusieurs règles pèsent sur la faisabilité du projet. Aucune n’est nouvelle, mais leur effet se cumule quand le crédit coûte plus cher.
Votre dossier passe-t-il encore la barre des 35 % ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée des prêts à 25 ans (27 ans avec différé dans le neuf ou en cas de gros travaux). Les banques peuvent déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Quand les taux montent, la mensualité grossit et le plafond de 35 % est atteint plus vite. Pour 1 471 € par mois, il faut déjà 4 203 € de revenus nets mensuels, avant l’assurance. Le réflexe des emprunteurs est d’allonger la durée : 49,8 % des prêts d’accession ont été accordés sur 25 ans ou plus au 3e trimestre 2026, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour monter un dossier solide, consultez notre guide du prêt immobilier.
Combien coûtent vraiment les frais de notaire aujourd’hui ?
Depuis la loi de finances pour 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation (la taxe départementale perçue sur chaque vente) de 4,5 % à 5 %. Dans l’ancien, les frais d’acquisition approchent ainsi 7 à 8 % du prix.
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse. Attention au piège en couple : lorsque les acquéreurs sont mariés, les deux doivent être primo-accédants pour en bénéficier. Estimez le montant exact avec notre outil de calcul des frais de notaire avant de fixer votre apport.
Le DPE affiché est-il encore le bon ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G sans travaux, principalement des petites surfaces chauffées à l’électricité.
Pour un acheteur, cela joue dans les deux sens. Un bien affiché en F avec un ancien DPE peut en réalité valoir E, ce qui réduit l’argument de négociation du vendeur. À l’inverse, les notaires rappellent qu’une meilleure étiquette peut venir du seul changement de méthode, sans amélioration réelle du logement. Vérifiez la date du diagnostic de performance énergétique et le mode de chauffage avant de faire une offre, surtout si vous comptez louer : la classe F sera interdite à la location à partir du 1er janvier 2028.
Faut-il compter sur le PTZ après 2027 ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) s’applique aux offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027, en vertu de l’article 71 de la loi de finances pour 2024. Le Premier ministre a promis le 23 septembre 2026 de le prolonger au-delà, et un « PTZ parentalité » destiné aux familles est annoncé dans le projet de loi de finances pour 2027.
Tant que le texte n’est pas voté, ces mesures restent des annonces. Leur intérêt grandit pourtant avec la hausse des taux : chaque euro financé sans intérêts remplace un euro emprunté au taux du marché. Si vous êtes éligible aujourd’hui, ne repoussez pas votre projet en pariant sur un dispositif plus généreux.
Signer avant ou après le 31 décembre : le calendrier à surveiller
Le passage à la nouvelle année ne change aucune règle de crédit par lui-même. Ce qui compte, c’est la date à laquelle votre taux est figé, et les rendez-vous qui peuvent faire bouger les barèmes d’ici là.
Qu’est-ce qu’une offre de prêt vous garantit ?
L’offre de prêt immobilier doit rester valable au moins 30 jours, et vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours (Code de la consommation). Pendant cette période, la banque ne peut pas modifier le taux, même si son barème augmente.
En revanche, un simple accord de principe ne vous protège pas. Comptez environ trois mois entre le compromis et l’acte authentique : dans un marché haussier, mieux vaut déposer vos demandes de prêt dès la signature du compromis, voire avant. Notre guide des étapes d’un achat immobilier détaille le calendrier complet.
Quels rendez-vous peuvent faire bouger les taux d’ici le printemps ?
- 17 décembre 2026 : réunion de la BCE, avec de nouvelles projections d’inflation et une hausse jugée probable par la majorité des économistes ;
- Vote du budget 2027 : il conditionne à la fois la trajectoire de l’OAT et le sort du PTZ ;
- 1er janvier 2027 : entrée en vigueur des nouveaux taux d’usure trimestriels publiés par la Banque de France ;
- 18 avril et 2 mai 2027 : élection présidentielle, période historiquement propice à l’attentisme des acheteurs.
Trois scénarios pour les prochains mois
Scénario central : les taux poursuivent une hausse modérée et s’approchent de 3,7 à 4 % sur 20 ans d’ici le printemps 2027, tandis que les prix restent proches de la stabilité. C’est la trajectoire que dessinent les barèmes actuels et les projections des notaires. Dans ce cas, chaque mois d’attente coûte du pouvoir d’achat, sans gain notable sur le prix.
Scénario de risque : l’OAT se maintient durablement au-dessus de 5 % et les taux de crédit dépassent 4 %. Les notaires estiment qu’à ce niveau, la capacité d’achat se réduirait davantage et les reports de projets se multiplieraient. Les prix pourraient alors baisser plus nettement, mais seuls les acheteurs avec un fort apport en profiteraient.
Scénario de détente : un budget voté sans accroc et une inflation qui reflue ramènent l’OAT sous 4,5 %. Les barèmes se stabiliseraient, et la demande repartirait, ce qui limiterait encore les marges de négociation. Aucun de ces scénarios n’est certain : ils servent à tester la solidité de votre projet, pas à prédire le marché.
Bon à savoir : le taux d’usure (5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus au 4e trimestre 2026) inclut l’assurance emprunteur. Pour un emprunteur de plus de 50 ans, une assurance chère peut faire dépasser ce plafond et bloquer le dossier. Une délégation d’assurance peut suffire à repasser sous la barre.
Votre checklist avant de faire une offre
Dans ce contexte, la préparation compte plus que le timing. Voici les actions à mener dans l’ordre, avant même les premières visites sérieuses.
- Faites recalculer votre capacité d’emprunt au barème du mois, sur 20 et 25 ans, auprès d’au moins trois établissements ;
- Vérifiez que la mensualité, assurance comprise, reste sous 35 % de vos revenus nets ;
- Contrôlez votre statut de primo-accédant (et celui de votre conjoint) pour les droits de mutation et le PTZ ;
- Demandez la date du DPE et le mode de chauffage de chaque bien visité ;
- Négociez en priorité les biens avec travaux ou en vente depuis plusieurs mois ;
- Déposez vos demandes de prêt dès la signature du compromis pour obtenir une offre ferme au plus vite.
Questions fréquentes
Est-ce le bon moment pour acheter en fin d’année 2026 ?
Oui, si votre projet est prêt et votre financement solide. Les prix sont quasi stables et les taux continuent de monter : attendre ne fait pas baisser le coût total de l’achat. Les acheteurs dont l’apport ou les revenus sont encore fragiles gagnent en revanche à consolider leur dossier quelques mois.
Les prix immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Peu probable à l’échelle nationale, sauf si les taux dépassent durablement 4 %. Les projections des notaires à fin novembre 2026 tablent sur une quasi-stabilité. Des baisses plus marquées restent possibles localement, notamment sur les maisons, les biens énergivores et les zones où la demande faiblit.
Les taux de crédit vont-ils atteindre 4 % ?
C’est possible, sans être acquis. Les barèmes d’octobre 2026 dépassent déjà 4 % sur 25 ans pour certains profils chez Meilleurtaux, et la moyenne sur 20 ans atteint 3,66 % chez Pretto. L’évolution dépendra surtout de l’OAT à 10 ans et de la décision de la BCE du 17 décembre.
Une hausse des taux peut-elle modifier une offre de prêt déjà reçue ?
Non. L’offre de prêt reste valable au moins 30 jours, aux conditions qu’elle mentionne. La banque ne peut pas relever le taux pendant ce délai. Seuls l’accord de principe et les simulations ne vous engagent ni vous ni la banque et peuvent être révisés.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire ?
Oui, dans la plupart des départements. Le primo-accédant qui achète sa résidence principale échappe à la hausse des droits de mutation de 4,5 % à 5 %. Sur un bien ancien à 250 000 €, l’économie atteint environ 1 250 €. Les deux membres d’un couple marié doivent toutefois être primo-accédants.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
