LMNP et PLF 2027 : ce que le plafonnement de l’amortissement changerait

Le PLF 2027 réduirait nettement l’intérêt fiscal du LMNP. Son article 7 plafonnerait l’amortissement des logements meublés à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal : moins de charges déductibles, donc davantage de loyers imposés, et ce dès un seul bien dans la plupart des cas. Les amortissements non déduits seraient en plus perdus, alors qu’ils sont aujourd’hui reportables sans limite. Pour un bailleur en statut LMNP, les années de loyers peu ou pas imposés seraient écourtées. Mais rien n’est encore voté : au 21 octobre 2026, le texte est toujours débattu à l’Assemblée nationale.

Où en est le PLF 2027 au 21 octobre 2026 ?

Le projet de loi de finances, texte qui fixe chaque année les recettes et dépenses de l’État, n’a de valeur qu’une fois adopté et publié au Journal officiel. Pour le budget 2027, le Parlement en est encore à la première lecture. Toute mesure LMNP présentée comme « actée » à ce stade est donc inexacte.

Quelles étapes ont déjà eu lieu ?

Le texte (projet de loi n° 3210) a été déposé le 1er octobre 2026, puis examiné en commission des finances du 7 au 9 octobre. Le 8 octobre, les députés y ont adopté deux amendements favorables aux bailleurs en location longue durée. Le lendemain, la commission a pourtant rejeté l’ensemble de la partie recettes, qui contient l’article 7.

Conséquence : ces amendements ne figurent pas dans le texte examiné en séance publique depuis le 13 octobre. Le vote solennel sur la première partie, prévu le 20 octobre, a été reporté faute d’avoir épuisé les amendements. Les débats doivent reprendre à partir du 27 octobre.

Que peut-il encore se passer d’ici décembre ?

Le calendrier annoncé laisse plusieurs occasions de réécrire l’article 7. Chaque étape peut ajouter des exclusions, durcir le dispositif ou le supprimer.

Étape	Date
Fin de la première partie à l’Assemblée	À partir du 27 octobre 2026
Vote de l’Assemblée sur l’ensemble du texte	17 novembre 2026 (prévu)
Examen au Sénat	Novembre-décembre 2026
Commission mixte paritaire et lecture définitive	Décembre 2026
Publication au Journal officiel	Avant le 31 décembre 2026 (objectif)

Source : calendrier annoncé par le Gouvernement et agenda de l’Assemblée nationale, octobre 2026. Dates indicatives, susceptibles d’évoluer.

Bon à savoir : le Premier ministre n’a pas exclu de recourir aux ordonnances en cas de blocage parlementaire. Dans ce cas, le texte final pourrait reprendre le projet initial du Gouvernement, sans les amendements votés en séance.

Ce que prévoit l’article 7 pour l’amortissement LMNP

L’amortissement permet au loueur au régime réel de déduire chaque année une fraction du prix du logement de ses loyers imposables. C’est le cœur de l’intérêt fiscal du LMNP. L’article 7 modifierait l’article 39 C du Code général des impôts pour encadrer cette déduction, au nom du rapprochement avec la location nue.

Comment fonctionnerait le plafond de 2,5 % et 7 000 € ?

Le taux de 2,5 % ne s’appliquerait pas à la valeur du bien, mais au prix de revient des locaux : frais d’acquisition compris, terrain exclu (le terrain ne s’amortit jamais). Sur un appartement de 250 000 € dont 15 % de terrain, la base est de 212 500 €, soit 5 312 € d’amortissement annuel maximum, et non 6 250 €.

Le plafond de 7 000 € s’entend par foyer fiscal, tous logements meublés additionnés. Un couple marié ou pacsé partage donc un seul plafond. La règle existante, qui interdit à l’amortissement de créer un déficit, continuerait de s’appliquer en plus.

Type de location	Taux annuel maximum	Plafond par foyer
Meublé classique (LMNP)	2,5 %	7 000 €
Meublé de tourisme	1,5 %	5 000 €
Résidences étudiantes, seniors, Ehpad	Non plafonné	Non plafonné

Source : article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), texte déposé le 1er octobre 2026.

Quels loueurs seraient hors champ ?

Trois catégories échapperaient au plafond, selon le texte initial :

• les loueurs au micro-BIC, qui bénéficient d’un abattement forfaitaire et ne pratiquent aucun amortissement ;
• les loueurs en meublé professionnels (LMP), la mesure visant uniquement les locations non professionnelles ;
• les logements situés en résidences étudiantes, en résidences seniors, en Ehpad et en établissements de soins de longue durée.

Plusieurs zones grises subsistent. Le texte vise « l’amortissement de ces locaux » : le mobilier resterait a priori hors plafond, mais l’administration ne s’est pas prononcée. Le traitement des biens en LMNP en indivision, où chaque indivisaire relève de son propre foyer fiscal, n’est pas non plus précisé.

La fin du report des amortissements, le point que peu de bailleurs anticipent

Aujourd’hui, l’amortissement qui ne peut pas être déduit (parce qu’il créerait un déficit) n’est pas perdu : il est reporté sans limite de durée sur les années suivantes. Beaucoup de bailleurs ont ainsi accumulé un stock d’amortissements reportés qui neutralise leurs loyers pour des années. Le PLF 2027 changerait cette règle.

Que deviendraient les amortissements non déduits après 2027 ?

Pour les exercices clos à partir de 2027, la fraction d’amortissement dépassant le plafond serait définitivement perdue. Il en irait de même pour l’excédent qui ne peut être déduit faute de résultat suffisant. Concrètement, un bailleur dont les loyers sont faibles par rapport à son amortissement ne pourrait plus « stocker » l’avantage pour plus tard.

Que deviendrait le stock accumulé jusqu’au 31 décembre 2026 ?

Le stock existant resterait déductible de 2027 à 2036, mais dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l’année. Ce qui n’est pas consommé fin 2036 serait perdu.

Exemple : un bailleur détient 15 000 € d’amortissements reportés fin 2026. Son bénéfice restant est de 2 500 € par an. Il pourrait déduire 1 250 € par an, soit 12 500 € sur dix ans : 2 500 € seraient perdus. Plus le stock est élevé par rapport aux loyers, plus la perte grossit.

Bon à savoir : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances pour 2025). Un amortissement plafonné ou perdu ne serait, par définition, jamais déduit. À la lettre de cette règle, il ne devrait donc pas être réintégré à la sortie, sous réserve de la rédaction finale du texte.

Qui serait vraiment touché ? Trois profils chiffrés

L’impact dépend moins du prix du bien que du rapport entre loyers et amortissement. Les calculs ci-dessous reposent sur le texte initial du Gouvernement et sur des hypothèses simplifiées (bâti amorti sur 30 ans, soit environ 3,33 % par an, mobilier exclu). Ils servent à repérer votre situation, pas à remplacer un calcul personnalisé.

Un T2 loué à l’année : combien d’impôt en plus ?

Prenons un T2 acheté 200 000 € frais inclus, avec 15 % de terrain : la base amortissable est de 170 000 €. L’amortissement passerait d’environ 5 667 € à 4 250 € par an, soit 1 417 € de charges en moins.

Si les loyers nets de charges et d’intérêts atteignent 9 000 €, le résultat imposable grimperait de 3 333 € à 4 750 €. Avec une tranche marginale d’imposition à 30 %, cela représente environ 425 € d’impôt sur le revenu en plus par an, prélèvements sociaux en sus. Si les loyers nets ne sont que de 4 000 €, le résultat resterait nul dans les deux cas : l’impôt ne bougerait pas, mais 250 € d’amortissement seraient perdus chaque année au lieu d’être reportés.

À partir de quel patrimoine le plafond de 7 000 € s’applique-t-il ?

Le calcul inverse est simple : 7 000 € ÷ 2,5 % = 280 000 € de base amortissable. En dessous, seul le taux de 2,5 % limite la déduction. Au-dessus, le plafond en euros prend le relais.

Un foyer qui détient trois studios représentant 360 000 € de locaux pourrait amortir 9 000 € au taux de 2,5 %, mais n’en déduirait que 7 000 €. Les 2 000 € d’écart s’ajouteraient à la perte liée au taux. Ce sont les multipropriétaires qui supporteraient le double effet.

Et pour un meublé de tourisme ?

Avec un taux de 1,5 %, une base de 200 000 € ne donnerait plus que 3 000 € d’amortissement annuel. Le plafond de 5 000 € ne jouerait qu’au-delà d’environ 333 000 € de locaux. Le meublé de tourisme, déjà visé par la loi Le Meur de novembre 2024 sur le micro-BIC, serait le profil le plus pénalisé.

Les amendements qui peuvent encore tout changer

L’article 7 est l’un des plus discutés du volet épargne et patrimoine, avec plusieurs dizaines d’amendements déposés pour la séance. Les positions vont de la suppression pure et simple au durcissement, ce qui rend l’issue difficile à prévoir.

La location longue durée sera-t-elle épargnée ?

C’est le scénario le plus discuté. En commission, l’amendement I-CF1588 de Guillaume Kasbarian (EPR) excluait du plafond les meublés loués en résidence principale, en bail mobilité ou à des étudiants. Il est tombé avec le rejet de la partie recettes. En séance, Gabriel Attal (EPR) a déposé un amendement de même portée (n° 3657).

Si cette exclusion est votée, le plafond viserait surtout les meublés de tourisme. Le bailleur qui loue à l’année sous bail meublé classique sortirait alors largement du champ de la réforme.

Les biens achetés avant 2027 seront-ils protégés ?

Le texte initial s’appliquerait aussi aux biens déjà détenus, y compris pour le stock reporté. Deux pistes défendent une logique de non-rétroactivité :

• l’amendement d’Iñaki Echaniz (socialiste), adopté puis tombé en commission, qui supprimait l’amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 tout en laissant les biens plus anciens sous le régime plafonné ;
• l’amendement de séance n° I-3799, qui propose une clause d’antériorité pour les biens achetés avant le 1er janvier 2027 et loués en résidence principale.

À l’inverse, des amendements de suppression de l’article 7 ont été déposés par plusieurs groupes (RN, Droite républicaine, Liot), tandis qu’une partie de la gauche veut étendre le plafond aux loueurs professionnels. L’issue la plus discutée est un plafonnement adouci pour la location à l’année. Le scénario le plus défavorable serait l’adoption du texte initial, notamment en cas de recours aux ordonnances.

Que faire en attendant le vote définitif ?

Rien n’oblige à agir avant la publication de la loi, mais quelques vérifications permettent de décider vite une fois le texte connu. La fiscalité LMNP a déjà changé deux fois en deux ans : mieux vaut connaître ses chiffres avant la troisième.

• Récupérer la base amortissable de chaque bien (locaux hors terrain) et le montant du stock d’amortissements reportés au 31 décembre 2026, auprès de votre comptable ou dans votre logiciel de comptabilité LMNP ;
• Comparer ce stock à vos loyers nets : s’il dépasse cinq fois votre bénéfice annuel, une partie risque d’être perdue (seule la moitié du bénéfice serait déductible chaque année pendant dix ans) ;
• Additionner les bases amortissables de tous vos biens meublés pour savoir si vous dépassez 280 000 € ;
• Ne pas vendre dans l’urgence : la revente déclenche déjà la réintégration des amortissements dans la plus-value ;
• Pour un achat en cours, recalculer le rendement net avec un amortissement plafonné à 2,5 %, par prudence.

Le budget n’est pas le seul chantier à suivre pour les loueurs meublés. Les règles de facturation entrent aussi en mouvement : voir les obligations du LMNP face à la facturation électronique.

Bon à savoir : le régime actuel de la plus-value en LMNP est détaillé par l’administration sur la page calcul de la plus-value d’un bien loué meublé sur impots.gouv.fr. Elle ne tient pas encore compte du PLF 2027, puisque celui-ci n’est pas adopté.

Questions fréquentes

La réforme LMNP du PLF 2027 est-elle votée ?

Non. Au 21 octobre 2026, l’article 7 est toujours en discussion à l’Assemblée nationale, en première lecture. Le texte doit encore passer au Sénat, puis en commission mixte paritaire. La version définitive ne sera connue qu’à la publication de la loi de finances au Journal officiel, en principe avant fin décembre.

L’amortissement LMNP va-t-il être supprimé en 2027 ?

Pas supprimé, mais nettement réduit. Le projet limite la déduction à 2,5 % par an du prix des locaux et à 7 000 € par foyer. Seul un amendement, tombé en commission, prévoyait une suppression, et uniquement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.

Le mobilier est-il concerné par le plafond ?

A priori non, mais ce n’est pas confirmé. Le texte vise l’amortissement des « locaux », ce qui exclurait le mobilier et l’équipement. L’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée, et la rédaction peut évoluer pendant les débats parlementaires.

Faut-il passer au micro-BIC pour échapper au plafond ?

Pas par réflexe. Le micro-BIC n’est pas visé, mais son abattement forfaitaire a été réduit par la loi Le Meur, surtout pour les meublés de tourisme. Même plafonné, le réel reste souvent plus avantageux. La comparaison doit se faire bien par bien, une fois le texte final connu.

Le PLF 2027 s’appliquerait-il aux biens déjà achetés ?

Oui, dans sa version initiale. Le plafond viserait les exercices clos à partir de 2027, quelle que soit la date d’achat, et le stock reporté serait encadré. Un amendement de séance propose une clause d’antériorité pour les biens loués en résidence principale, sans être adopté à ce stade.