Calculer la rentabilité locative d’un bien : simulateur et cas chiffrés

Mise à jour le 12/10/2026

La rentabilité locative est le rapport, exprimé en pourcentage, entre les loyers annuels d’un bien et la somme investie pour l’acquérir. Un T2 annoncé à 6,28 % de rentabilité brute peut pourtant ne rapporter que 2,27 % une fois charges et impôts déduits, et coûter 472 € par mois à son propriétaire. Ce guide détaille le calcul de rentabilité locative à ses trois niveaux, montre où se perdent les points sur un cas réel et comment fixer votre prix d’achat à partir du rendement visé. Pour vos propres chiffres, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Trois taux de rentabilité, trois questions différentes

Chaque taux répond à une question précise. La rentabilité brute sert à trier les annonces, la nette à comparer deux biens, la nette-nette à mesurer ce que l’investissement vous rapporte réellement. Les confondre est la première source d’erreur dans un calcul de rentabilité locative. Les bases de chaque formule sont reprises pas à pas dans notre article pour calculer sa rentabilité locative.

Taux	Formule	Ce qu’il intègre	Usage
Rentabilité brute	Loyer annuel ÷ prix d’achat × 100	Loyer théorique sur 12 mois	Trier rapidement des annonces
Rentabilité nette	(Loyers encaissés – charges) ÷ coût total × 100	Vacance, charges, frais d’acquisition	Comparer deux biens
Rentabilité nette-nette	(Loyers encaissés – charges – impôts) ÷ coût total × 100	Fiscalité selon votre régime et votre TMI	Décider d’acheter

Quelle est la formule de la rentabilité brute ?

La rentabilité brute divise le loyer hors charges sur douze mois par le prix d’achat du bien. Un appartement à 130 000 € loué 680 € par mois affiche ainsi 8 160 € ÷ 130 000 € × 100, soit 6,28 %.

Ce taux ignore les frais, la vacance et la fiscalité. Il reste utile pour éliminer en quelques secondes les annonces qui ne tiendront jamais vos objectifs.

Que change le passage au coût total de l’opération ?

Le coût total de l’opération additionne le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les frais annexes (garantie, dossier, courtage). Dans l’ancien, les frais de notaire représentent désormais 7,5 à 8,5 % du prix, car la majorité des départements ont relevé leurs droits de mutation à 5 % depuis 2025.

Pour estimer ce poste précisément selon votre département, passez par notre outil de calcul des frais de notaire avant de lancer la simulation.

Comment intégrer l’impôt dans la rentabilité nette-nette ?

L’impôt se calcule sur la base imposable propre à votre régime fiscal, à laquelle on applique votre tranche marginale d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux. Ceux-ci restent à 17,2 % pour la location nue, mais passent à 18,6 % pour les loyers meublés depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Le résultat dépend donc autant de votre foyer fiscal que du bien. À loyer égal, un investisseur à 41 % de TMI obtient une rentabilité nette-nette plus faible qu’un investisseur à 11 %.

Cas chiffré : où se perdent les points de rentabilité d’un T2 à 130 000 €

Prenons un T2 ancien acheté 130 000 €, avec 8 000 € de travaux et 1 500 € de frais de garantie et de dossier. Il est loué nu 680 € hors charges par mois, avec un mois de vacance par an. Le propriétaire paie 1 610 € de charges annuelles : 750 € de taxe foncière, 480 € de charges de copropriété non récupérables, 130 € d’assurance propriétaire non occupant et 250 € d’entretien.

Le tableau suivant montre comment la rentabilité fond à chaque étape, en micro-foncier avec une TMI de 30 %.

Étape du calcul	Opération	Rentabilité	Écart
Rentabilité brute affichée	8 160 € ÷ 130 000 €	6,28 %	–
Ajout des frais de notaire, travaux et frais annexes	8 160 € ÷ 149 900 €	5,44 %	-0,84 pt
Un mois de vacance locative	7 480 € ÷ 149 900 €	4,99 %	-0,45 pt
Charges du propriétaire	5 870 € ÷ 149 900 €	3,92 %	-1,07 pt
Impôt et prélèvements sociaux	3 399 € ÷ 149 900 €	2,27 %	-1,65 pt

La fiscalité est ici le premier poste de perte, devant les charges. En micro-foncier, l’impôt porte sur 70 % des loyers encaissés, soit 5 236 €, taxés à 47,2 % (30 % de TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux) : 2 471 € par an. C’est précisément ce poste que le choix du régime fiscal permet de réduire.

Bon à savoir : le loyer à retenir est toujours le loyer hors charges. Les provisions sur charges payées par le locataire remboursent des dépenses que vous avancez, elles ne constituent pas un revenu.

Le régime fiscal peut faire varier la rentabilité nette-nette du simple au double

Reprenons le même T2 sous les quatre régimes possibles, toujours avec une TMI de 30 %. En meublé, on retient un loyer de 750 € et 5 000 € de mobilier, ce qui porte le coût total à 154 900 €. Le bien est financé par un prêt de 20 ans à 3,5 % avec 25 000 € d’apport. Le choix du régime est le premier levier de défiscalisation immobilière accessible à un bailleur.

Régime (année 1)	Loyer mensuel	Impôt et prélèvements sociaux	Rentabilité nette-nette	Cash-flow mensuel
Location nue, micro-foncier	680 €	2 471 €	2,27 %	-472 €
Location nue, régime réel	680 €	563 €	3,54 %	-313 €
Location meublée, micro-BIC	750 €	2 005 €	2,99 %	-400 €
Location meublée, LMNP au réel	750 €	0 €	4,29 %	-233 €

Location nue : micro-foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sous un plafond de 15 000 € de loyers par an. L’abattement est resté à 30 % en 2026 malgré les propositions parlementaires de le porter à 50 %.

Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges réelles, ses intérêts d’emprunt et son assurance emprunteur. Sur notre cas, la base imposable tombe de 5 236 € à 1 193 €, et l’impôt de 2 471 € à 563 €. Le réel devient intéressant dès que vos charges, intérêts compris, dépassent 30 % des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit en début de remboursement.

Bon à savoir : au réel, les travaux d’entretien et d’amélioration peuvent créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour les travaux qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, un dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.

Location meublée : micro-BIC ou LMNP au réel ?

Le micro-BIC applique un abattement de 50 % aux locations meublées de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles. Ce seuil a été revalorisé pour 2026 à 2028, comme le confirme le barème officiel des seuils des régimes d’imposition publié au BOFiP.

Au réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déduit ses charges et amortit le bien (hors terrain), les travaux et le mobilier. Dans notre exemple, l’amortissement annuel atteint environ 5 270 €, contre 1 780 € de résultat avant amortissement : l’impôt de l’année 1 est nul et l’excédent d’amortissement, environ 3 490 €, se reporte sur les années suivantes.

Bon à savoir : depuis février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L’économie d’impôt pendant la location se paie en partie à la sortie, à intégrer si vous prévoyez de revendre avant l’exonération totale, acquise après 30 ans de détention.

Rentabilité et cash-flow : pourquoi un investissement rentable peut vous coûter chaque mois

Le cash-flow est la somme qui reste (ou qui manque) chaque mois une fois payés le crédit, les charges et les impôts. La rentabilité ne tient pas compte de la mensualité, alors que c’est elle qui pèse sur votre budget. Viser un investissement qui rapporte tous les mois suppose donc un cash-flow positif, pas seulement un bon taux.

Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

La formule annuelle est la suivante : loyers encaissés – charges – impôts – mensualités de crédit et d’assurance. Sur notre T2 en micro-foncier, 7 480 € – 1 610 € – 2 471 € – 9 067 € donnent -5 669 € par an, soit un effort d’épargne de 472 € par mois.

Le contexte de taux pèse lourd. En octobre 2026, les courtiers annoncent des taux moyens de 3,50 à 3,66 % sur 20 ans, en hausse depuis l’été, et le taux d’usure des prêts de 20 ans et plus a été relevé à 5,40 % au 1er octobre.

Quels leviers pour réduire l’effort d’épargne ?

Sur le même bien, chaque paramètre déplace le cash-flow mensuel de façon mesurable :

• passer au régime réel en location nue : de -472 € à -313 € par mois ;
• allonger le crédit de 20 à 25 ans, à taux identique : -373 € par mois, mais un coût total du crédit plus élevé ;
• doubler l’apport, de 25 000 € à 50 000 € : -321 € par mois ;
• louer meublé au réel (LMNP) : -233 € par mois.

À l’inverse, un investissement locatif sans apport porte la mensualité à 907 € et l’effort d’épargne à 624 € par mois sur ce même bien. Si des travaux importants sont financés à part, intégrez aussi leur mensualité dans le calcul : notre simulateur de crédit travaux vous donne ce montant.

Le calcul inverse : partir du rendement visé pour fixer son prix d’achat

Le calcul inverse consiste à fixer d’abord la rentabilité que vous visez, puis à en déduire le prix maximum à payer. C’est l’argument le plus solide pour négocier, car il repose sur les loyers réels du bien et non sur le prix affiché.

La méthode tient en quatre étapes :

1. calculer le revenu net de charges : 7 480 € – 1 610 € = 5 870 € par an ;
2. diviser par le taux net visé, ici 5 % : 5 870 € ÷ 0,05 = 117 400 € de coût total maximum ;
3. retirer les travaux et frais annexes : 117 400 € – 9 500 € = 107 900 € ;
4. diviser par 1,08 pour retirer 8 % de frais de notaire : prix d’achat maximum d’environ 99 900 €.

Face à un prix affiché de 130 000 €, l’écart atteint environ 30 000 €, soit 23 %. Soit la négociation est possible, soit ce bien ne correspond pas à un objectif de 5 % net. Fixer ce prix plafond avant la première visite fait partie des étapes d’un investissement locatif bien préparé. Pour un premier tri sur la rentabilité brute, la formule est encore plus simple : loyer annuel ÷ taux visé. Viser 7 % brut avec 8 160 € de loyers donne un prix plafond d’environ 116 600 €.

Six erreurs qui faussent un calcul de rentabilité locative

La plupart des écarts entre la rentabilité calculée et la rentabilité constatée viennent de quelques oublis récurrents. Sur notre exemple, chacun se chiffre :

• prendre le loyer charges comprises, ce qui gonfle mécaniquement tous les taux ;
• supposer zéro vacance : la rentabilité nette-nette passe à tort de 2,27 % à 2,57 % ;
• oublier les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence : 8 % des loyers font baisser la rentabilité nette de 3,92 % à 3,52 % ;
• appliquer 17,2 % de prélèvements sociaux à un meublé, au lieu de 18,6 % depuis 2026 ;
• confondre rentabilité et cash-flow, et découvrir l’effort d’épargne après la signature ;
• raisonner uniquement sur l’année 1, alors que les intérêts d’emprunt baissent chaque année et que l’impôt au réel augmente en conséquence.

Les charges du propriétaire évoluent aussi dans le temps (taxe foncière, copropriété, gros travaux votés en assemblée générale). Pour améliorer ces chiffres avant de signer, appuyez-vous sur nos astuces pour un investissement locatif rentable.

Questions fréquentes

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Aucun seuil officiel n’existe, car le bon taux dépend de la ville, du type de bien et de votre fiscalité. Un repère utile consiste à comparer votre rentabilité nette-nette au taux de votre crédit : si elle lui est inférieure, l’emprunt coûte plus qu’il ne rapporte et l’opération repose surtout sur la valorisation du bien.

Les intérêts d’emprunt entrent-ils dans la rentabilité nette ?

Non, la rentabilité nette mesure la performance du bien indépendamment de son financement. Les intérêts interviennent à deux autres endroits : dans le calcul de l’impôt au régime réel, où ils sont déductibles, et dans le cash-flow, où la mensualité complète est prise en compte.

Faut-il calculer la rentabilité sur le prix net vendeur ou frais d’agence inclus ?

Retenez le prix frais d’agence inclus, car c’est la somme que vous décaissez réellement. Pour la rentabilité nette, ajoutez-y les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les frais de garantie ou de dossier du crédit. Comparer deux biens sur des bases différentes fausse le classement.

Où trouver un simulateur pour calculer la rentabilité locative ?

Le simulateur de rentabilité locative de Guide Immobilier, en haut de cette page, calcule gratuitement les rentabilités brute, nette et nette-nette, le cash-flow et la mensualité. Il intègre les quatre régimes fiscaux (micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP au réel), votre TMI et les prélèvements sociaux 2026.