La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, a suscité beaucoup d’inquiétude chez les loueurs en meublé non professionnels. Les amendements visant à plafonner ou supprimer l’amortissement au régime réel ont finalement été rejetés. En revanche, plusieurs mesures issues des lois de finances 2025 et du financement de la sécurité sociale entrent pleinement en vigueur cette année et changent concrètement le calcul fiscal du statut LMNP.
À retenir
- La loi de finances 2026 ne modifie pas le régime LMNP : l’amortissement par composants est préservé sans plafonnement ;
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84, loi n°2025-127, article 150 VB III du CGI) ;
- Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs LMNP (BIC) passent de 17,2 % à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026) ; les plus-values immobilières à la revente restent à 17,2 % ;
- Le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est ramené à 15 000 € de plafond et 30 % d’abattement (loi Le Meur n°2024-1039) ;
- La location meublée classique longue durée conserve ses règles : abattement de 50 % et plafond micro-BIC revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026.
Ce que la loi de finances 2026 change (et ne change pas) pour le LMNP
La loi de finances 2026 a été adoptée via l’article 49-3 et promulguée le 19 février 2026. Son adoption a mis fin à plusieurs mois d’incertitude : des amendements parlementaires proposaient de plafonner l’amortissement LMNP à 2 % par an, voire de le supprimer pour les nouveaux achats. Ces deux mesures ont été rejetées. Le régime réel simplifié conserve donc l’intégralité du mécanisme d’amortissement par composants, comme l’explique notre guide sur la fiscalité LMNP.
Qu’est-ce que la loi de finances 2026 a finalement modifié pour le LMNP ?
La loi de finances 2026 introduit deux mesures qui touchent marginalement la location meublée. D’abord, l’article 53 modifie les règles de basculement automatique vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour les non-résidents fiscaux français, en permettant de prendre en compte leurs revenus professionnels étrangers. Ensuite, elle crée le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), qui permet à un investisseur en location nue d’amortir fiscalement son bien pour la première fois, avec un plafond d’amortissement annuel fixé entre 8 000 € et 12 000 € selon le niveau de loyer appliqué. Ce dispositif ne concerne que la location vide, pas le LMNP.
L’amortissement LMNP est-il toujours déductible en 2026 ?
Oui, pleinement. Les durées et taux d’amortissement par composants restent inchangés en 2026 : structure du bâti sur 25 à 40 ans selon le type de construction (taux de 2,5 % à 4 % par an), toiture et façade sur 25 ans, installations techniques sur 15 ans, aménagements intérieurs sur 10 ans, mobilier et électroménager sur 5 à 7 ans. Pour un bien de 250 000 € (hors terrain), l’amortissement annuel se situe couramment entre 6 000 € et 9 000 €, auxquels s’ajoutent les amortissements du mobilier. Pour aller plus loin sur ce mécanisme, consultez notre guide sur l’amortissement en LMNP.
Bon à savoir : Les amortissements différés (reportés car le résultat était déjà déficitaire) ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente. Seuls les amortissements « admis en déduction » au sens de l’article 39 C du CGI sont concernés par la réforme. Un suivi comptable rigoureux permet d’en tirer parti.
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Découvrir IndyLa réintégration des amortissements dans la plus-value : le changement majeur
C’est la réforme la plus structurante pour les LMNP au régime réel, même si elle est issue de la loi de finances 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025, article 84). Elle s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris pour des biens acquis et amortis bien avant cette date, comme l’a confirmé la réponse ministérielle Mette (question n°10097, JOAN du 24 mars 2026).
Comment fonctionne concrètement la réintégration des amortissements ?
Avant la réforme, la plus-value imposable d’un LMNP se calculait simplement comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (majoré des frais). Les amortissements déduits pendant la période de location n’avaient aucun impact sur ce calcul. Depuis le 15 février 2025, le nouvel article 150 VB III du CGI prévoit que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value brute s’en trouve mécaniquement augmentée d’autant.
Exemple concret : un bien acheté 250 000 €, revendu 320 000 € après 15 ans, avec 90 000 € d’amortissements cumulés déduits. Sous l’ancien régime, la plus-value brute était de 70 000 €. Sous le nouveau régime, elle s’élève à 160 000 €. Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours sur cette base plus élevée (exonération totale d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
Quels LMNP sont exemptés de la réintégration des amortissements ?
La loi de finances 2025 prévoit une exemption expresse pour les résidences services exploitées sous bail commercial : résidences étudiantes (article L. 631-12 du CCH), résidences seniors (article L. 631-13 du CCH) et EHPAD (article L. 312-1 du CASF). Ces investisseurs conservent donc l’intégralité de l’avantage historique du LMNP, à savoir amortir pendant la détention sans pénalité fiscale à la revente. Les transmissions par donation ou succession ne déclenchent pas non plus de plus-value imposable.
Bon à savoir : Un bien redevenu résidence principale avant sa vente bénéficie de l’exonération totale de plus-value. Cette stratégie peut être pertinente pour des biens détenus depuis plusieurs années avant d’envisager la cession, sous réserve d’une occupation effective et suffisante.
Hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % : ce qui change pour vos revenus LMNP
La loi de financement de la sécurité sociale 2026, adoptée le 16 décembre 2025, crée une Contribution Financière pour l’Autonomie (CFA) de 1,4 %, qui s’ajoute à la CSG sur certains revenus du capital. Pour les loueurs en meublé non professionnels, cela porte les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs BIC à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 — à condition que le résultat soit bénéficiaire. En revanche, le taux de CSG est maintenu à 9,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui restent donc à 17,2 % de prélèvements sociaux (art. L. 136-8 IV du CSS, source).
Tous les LMNP sont-ils concernés par la hausse des prélèvements sociaux ?
Non. Deux catégories de loueurs restent à l’écart de cette hausse. D’une part, les loueurs au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) relèvent des cotisations sociales des indépendants (régime SSI), pas des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. D’autre part, les LMNP investissant dans des résidences de services sous bail commercial ne sont pas non plus concernés par cette revalorisation, car leurs revenus relèvent d’un régime spécifique.
Micro-BIC en 2026 : quels plafonds et abattements selon le type de location ?
La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) a profondément revu les conditions d’accès au micro-BIC pour les meublés touristiques, avec une entrée en vigueur sur les revenus 2025 déclarés au printemps 2026. Pour comprendre comment déclarer vos revenus selon le régime choisi, consultez notre guide sur la déclaration LMNP.
| Type de location | Plafond micro-BIC 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Meublée classique longue durée (bail annuel, étudiant, mobilité) | 83 600 € (revenus 2026) | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € (revenus 2025) | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
La location meublée classique est-elle touchée par les réformes de la loi Le Meur ?
Non. La loi Le Meur cible uniquement la location saisonnière touristique. Un propriétaire qui loue son bien via un bail annuel meublé, un bail étudiant de 9 mois ou un bail mobilité reste dans le cadre du LMNP classique. Il conserve le plafond micro-BIC de 83 600 € (revenus 2026-2028, après revalorisation triennale) et l’abattement de 50 %. Rien ne change pour cette catégorie de loueurs. Notez que la bascule vers le régime réel ne devient obligatoire qu’en cas de dépassement du plafond deux années consécutives, conformément à l’article 50-0, 1 du CGI.
Vaut-il mieux rester au micro-BIC ou passer au régime réel en 2026 ?
Pour la location meublée classique, le régime réel est presque systématiquement plus avantageux dès lors que le bien est financé à crédit. La déduction des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des charges de copropriété et surtout l’amortissement comptable du bien permettent d’effacer l’imposition sur les loyers pendant 10 à 20 ans dans la plupart des configurations. Le micro-BIC reste pertinent uniquement pour un bien acheté comptant, avec très peu de charges et des loyers modérés. Pour tout ce qui concerne la liasse fiscale à produire au régime réel, consultez notre guide sur la liasse fiscale LMNP.
Bon à savoir : Depuis 2026, le retour au micro-BIC est possible chaque année sans pénalité, après avoir opté pour le régime réel. Cette souplesse permet d’adapter son régime d’imposition selon l’évolution des charges et des revenus locatifs.
Les obligations administratives du LMNP en 2026
Au-delà de la fiscalité, les loueurs en meublé doivent respecter plusieurs obligations déclaratives en 2026. L’immatriculation auprès de l’INPI reste obligatoire pour obtenir un numéro SIRET, quel que soit le régime fiscal choisi. Pour les détails de cette démarche, notre guide sur l’enregistrement LMNP auprès de l’INPI vous accompagne pas à pas.
Quelles sont les échéances déclaratives du LMNP pour 2026 ?
Au régime réel, les LMNP ont l’obligation de déposer une liasse fiscale (formulaires Cerfa 2031 et 2033). Pour les revenus 2025, la date limite de dépôt a été fixée au 20 mai 2026. La déclaration annuelle des revenus BIC intervient ensuite dans le cadre de la déclaration de revenus personnelle. Les propriétaires de meublés de tourisme sont également soumis à des obligations d’enregistrement communal renforcées depuis la loi Le Meur. Enfin, les LMNP sont désormais concernés par la facturation électronique à compter de septembre 2026.
Le statut LMNP est-il menacé par les réformes futures ?
Le statut LMNP n’est pas menacé de suppression. La loi de finances 2026 a définitivement écarté les amendements les plus radicaux. Toutefois, plusieurs sources évoquent des réformes structurelles possibles à l’horizon 2027, notamment dans la perspective d’un rapprochement fiscal plus poussé avec la location nue. Pour les investisseurs, l’enjeu est de bien intégrer la réintégration des amortissements dans leur stratégie patrimoniale à long terme, notamment en allongeant la durée de détention au-delà de 22 ans. Pour aller plus loin sur le calcul de l’impôt à la revente, consultez notre guide sur l’imposition LMNP. Pour les obligations CFE propres aux loueurs en meublé, notre article sur la CFE en LMNP fait le point.
Questions fréquentes
La loi de finances 2026 a-t-elle supprimé l’amortissement LMNP ?
Non. Les amendements visant à supprimer ou plafonner l’amortissement au régime réel ont été rejetés. La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, ne modifie pas le régime de l’amortissement par composants. En revanche, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84, loi de finances 2025).
Le plafond micro-BIC a-t-il changé pour la location meublée classique en 2026 ?
Non pour les revenus 2025 (plafond maintenu à 77 700 €), mais oui pour les revenus 2026 : le plafond est revalorisé à 83 600 € dans le cadre de la révision triennale. L’abattement de 50 % reste inchangé. Seule la location saisonnière non classée subit une baisse drastique, à 15 000 € de plafond et 30 % d’abattement.
Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté pour les LMNP en 2026 ?
Oui, pour les revenus locatifs BIC. La LFSS 2026 crée une Contribution Financière pour l’Autonomie (CFA) de 1,4 %, portant les prélèvements sociaux sur les revenus BIC LMNP à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 — uniquement si le résultat est bénéficiaire. En revanche, le taux de CSG est maintenu à 9,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (art. L. 136-8 IV du CSS). Les loueurs LMP ne sont pas concernés : ils relèvent des cotisations sociales du régime SSI.
La réintégration des amortissements s’applique-t-elle aux amortissements pratiqués avant 2025 ?
Oui. La réponse ministérielle Mette (question n°10097, publiée au JOAN le 24 mars 2026) le confirme : tous les amortissements admis en déduction sont réintégrés dès lors que la cession est postérieure au 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien. Il ne s’agit pas d’une rétroactivité au sens juridique, mais d’une modification des règles d’assiette applicables au fait générateur (la cession).
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
