La location meublée attire beaucoup de propriétaires car la fiscalité LMNP est souvent plus douce que celle de la location vide. Contrairement aux revenus fonciers classiques, l’imposition LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette différence change la donne : elle vous donne accès à des règles comptables qui peuvent nettement améliorer la rentabilité nette de votre bien immobilier. Toutefois, les règles fiscales sont parfois difficiles à suivre et il existe plusieurs régimes différents. Découvrez toutes les informations sur l »imposition en LMNP dans cet article.
Résumé :
- Le régime Micro-BIC propose un abattement forfaitaire sur les recettes locatives pour simplifier la déclaration des revenus ;
- Le régime Réel permet de déduire l’intégralité des charges et d’amortir la valeur du bien pour réduire l’assiette taxable ;
- Les obligations déclaratives incluent l’immatriculation initiale de l’activité et le dépôt annuel de liasses fiscales spécifiques ;
- La fiscalité locale et les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu selon des modalités propres au statut LMNP.
Comprendre le fonctionnement fiscal du statut LMNP
Pourquoi les revenus meublés sont-ils des BIC ?
Si les revenus de la location meublée sont classés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux, c’est parce que cette activité est commerciale par nature. En effet, fournir un logement avec tout son équipement est vu comme une prestation de services, bien plus qu’une simple gestion de patrimoine.
Cette distinction juridique avec la location nue change complètement la manière dont vous êtes imposé. Les BIC ne suivent pas le régime foncier habituel et vous permettent d’utiliser les amortissements en LMNP pour payer moins d’impôts.
Cela impacte fortement votre résultat imposable : vous pouvez déduire des dépenses que le régime foncier refuse. Pour valider ce statut, vous devez impérativement meubler le logement selon la liste officielle des équipements obligatoires.
Les critères pour rester sous le statut non professionnel
Pour conserver le statut LMNP, vous devez respecter certaines limites. Pour rester considéré comme loueur non professionnel, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an pour le foyer fiscal ;
- Ces revenus locatifs doivent rester inférieurs à la somme de vos autres revenus d’activité.
Si vous dépassez ces seuils, vous passez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce changement de statut a des conséquences lourdes, comme l’obligation de payer des cotisations sociales similaires à celles des travailleurs indépendants.
Attention toutefois : faites attention à l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Même si vos revenus sont modestes, une inscription volontaire peut parfois entraîner une requalification en professionnel.
Le choix stratégique de l’imposition LMNP : micro-BIC ou régime réel
Les spécificités du régime forfaitaire micro-BIC
Le régime Micro-BIC fonctionne avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers que vous encaissez en location classique, meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Ce taux est censé couvrir vos charges et l’usure du bien sans que vous ayez à les prouver.
Attention vous faites du meublé de tourisme non classé, cet abattement est moins avantageux et est fixé à 30 %.
L’atout majeur du régime micro-BIC est sa simplicité : vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complexe. Il vous suffit de reporter le montant total de vos recettes sur votre déclaration LMNP. Pourtant, si vous avez beaucoup de dépenses (intérêts d’emprunt, travaux), ce régime n’est pas forcément le meilleur.
Le mécanisme puissant du régime réel
Avec le régime Réel, vous déduisez chaque euro dépensé pour votre location pour réduire votre base imposable :
- Les intérêts de prêt et les assurances sont intégralement déductibles ;
- La taxe foncière et les charges de copropriété viennent diminuer le résultat ;
- Les travaux d’entretien ou de réparation sont aussi pris en compte.
Le point fort de ce régime est l’amortissement : vous pouvez déduire comptablement la perte de valeur du bien et des meubles au fil du temps. Cela permet souvent de ne payer aucun impôt pendant plusieurs années. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit qui peut être reporté sur les bénéfices des dix années suivantes.
Comment choisir entre les deux régimes d’imposition LMNP ?
Choisir entre Micro-BIC et Réel demande un peu de calcul. Vous devez comparer ce que vous gagneriez avec l’abattement forfaitaire par rapport au total de vos charges réelles.
Si vous avez un crédit en cours ou des travaux prévus, le régime Réel est généralement bien plus économique. L’amortissement permet souvent d’annuler totalement le bénéfice imposable. De plus, la durée de conservation du bien joue aussi un rôle : plus vous gardez le logement longtemps, plus les amortissements sont avantageux fiscalement.
Notre conseil : sachez que vous pouvez choisir le régime réel même si vos revenus sont faibles et vous rendent éligible au micro. Cette option vous engage pour une durée déterminée, réfléchissez donc bien avant de vous lancer.
Les étapes clés pour déclarer et payer son impôt en LMNP
Étape 1 : immatriculation et début d’activité
Dans un premier temps, vous devez remplir l’ancien formulaire P0i, aujourd’hui disponible en ligne sur le guichet unique de l’INPI (ici). C’est cette démarche qui vous permet d’obtenir le numéro SIRET indispensable pour déclarer vos revenus locatifs.
La date de début d’activité correspond au moment où vous commencez à louer le bien. Essayez de faire cette immatriculation dans les 15 jours qui suivent la mise en location pour éviter des pénalités.
Étape 2 : établissement des comptes annuels (régime Réel)
Si vous êtes au régime réel, vous devez tenir une comptabilité d’engagement en suivant une procédure rigoureuse :
- Gardez et classez toutes vos factures et justificatifs ;
- Calculez l’amortissement élément par élément sur des durées définies ;
- Produisez un bilan et un compte de résultat ;
- Envoyez la liasse fiscale 2031-SD aux impôts par voie électronique.
Étape 3 : report sur la déclaration de revenus personnelle
Une fois votre résultat fiscal calculé, vous devez le reporter sur votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042 C Pro). C’est ainsi que vos revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus de votre foyer.
Vérifiez toujours votre avis d’imposition à la réception. Une erreur de case ou de taux peut arriver, et vous devrez alors demander une correction à l’administration.
Les taxes annexes et la sortie de l’investissement
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est une taxe qui concerne toutes les activités relevant des BIC. En tant que loueur LMNP, même non professionnel, vous devez donc la payer. Le montant dépend de la valeur locative de votre bien et varie selon les communes.
Bon à savoir : la CFE ne remplace pas la taxe foncière. Vous devrez payer les deux taxes pour le même bien.
Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs
Vos bénéfices locatifs sont taxés à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS). La bonne nouvelle est que si vos amortissements (au régime réel) annulent votre bénéfice fiscal, vous ne payez pas ces prélèvements.
Le traitement de la plus-value lors de la revente
Quand vous revendez le bien, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits ne sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l’imposition finale.
Questions fréquentes
Quels sont les seuils à respecter pour l’imposition LMNP ?
Pour conserver ce statut, vos recettes locatives annuelles doivent impérativement rester inférieures à 23 000 euros. Ces revenus ne doivent pas dépasser la somme totale des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal pour éviter la requalification en professionnel.
Faut-il choisir le régime Micro-BIC ou le régime Réel ?
Le Micro-BIC est idéal pour la simplicité avec son abattement forfaitaire de 50 % (ou 30%), mais le régime Réel est souvent plus rentable fiscalement. Ce dernier permet de déduire toutes vos charges réelles et d’amortir le bien pour réduire, voire annuler, votre impôt sur plusieurs années.
Comment fonctionne l’amortissement en LMNP au régime réel ?
L’amortissement consiste à déduire comptablement la perte de valeur annuelle de l’immobilier et des meubles de vos revenus locatifs. Ce mécanisme comptable permet de diminuer fortement votre base imposable sans que vous ayez à sortir de trésorerie supplémentaire.
Quelles sont les démarches obligatoires pour déclarer ses revenus ?
Pour déclarer vos revenus LMNP, vous devez obtenir un numéro SIRET via le guichet unique de l’INPI et reporter vos recettes sur la déclaration de revenus complémentaire n°2042-C-PRO.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
