Tout savoir sur la Société Civile Immobilière (SCI)

Vous cherchez un moyen efficace pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, optimiser sa transmission ou éviter les complexités de l’indivision ? La Société Civile Immobilière (SCI) est une piste à explorer. Qu’est-ce qu’une SCI ? Comment la mettre en place ? Quels en sont les réels avantages et inconvénients ? Notre guide complet vous éclaire sur tous ces points !

Comprendre la Société Civile Immobilière (SCI)

Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?

Juridiquement, une SCI est une société civile dont le but est de gérer un patrimoine immobilier. Elle a sa propre personnalité juridique, différente de celle des associés, ce qui veut dire qu’elle existe légalement par elle-même.

Son activité est civile, ce qui signifie qu’elle ne fait pas de commerce, sauf rares exceptions qui changeraient sa fiscalité. Plus précisément, la SCI s’occupe surtout d’acheter, gérer, administrer et louer des biens immobiliers. Il est possible de faire de la location nue ou de la location meublée en SCI.

Bon à savoir : pour créer une SCI, il faut au moins deux associés. Ce peuvent être des particuliers ou des entreprises, et il n’y a pas de limite au nombre maximum d’associés.

Quels sont les principaux objectifs visés par la création d’une SCI ?

Créer une SCI vise plusieurs buts essentiels pour les propriétaires. En voici les principaux :

• Elle sert surtout à gérer plus facilement un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes, évitant ainsi les blocages de l’indivision ;
• Elle constitue un bon moyen de préparer et d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier, permettant des donations progressives de parts sociales ;
• Elle permet de protéger le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs grâce à des clauses statutaires spécifiques ;
• Elle offre la possibilité de séparer un patrimoine immobilier professionnel de ses biens personnels pour les entrepreneurs.

Les différentes formes de SCI et leurs spécificités

Il existe plusieurs types de SCI, chacun répondant à des besoins particuliers :

• La SCI de location ou de gestion, la plus courante, a pour but de gérer et louer des biens, générant des revenus locatifs pour les associés ;
• La SCI familiale, constituée entre membres d’une même famille, vise à conserver et transmettre un patrimoine familial sur plusieurs générations ;
• La SCI d’attribution a pour objectif de partager entre associés l’usage ou la propriété de biens, chaque associé jouissant d’une partie déterminée ;
• La SCI de construction-vente (SCCV) est dédiée à la construction d’immeubles en vue de leur revente, avec un régime fiscal adapté à son activité commerciale ;
• La SCI de jouissance à temps partagé permet de partager l’utilisation d’un bien entre plusieurs personnes.

Qui peut s’associer au sein d’une SCI ?

Les particuliers peuvent s’associer dans une SCI s’ils ont la capacité juridique. De même, les mineurs émancipés ou ceux représentés par leurs parents peuvent aussi en faire partie.

Des entreprises, comme d’autres sociétés, peuvent aussi devenir associées d’une SCI. C’est une option intéressante pour optimiser le patrimoine, par exemple pour les holdings ou les montages complexes.

Il n’y a pas de condition de nationalité pour les associés. Les étrangers peuvent donc sans problème faire partie d’une SCI française.

Notre conseil : il est important que les associés s’entendent bien pour que la SCI dure longtemps. La confiance et des buts communs sont essentiels à la réussite de la structure.

Les étapes clés pour créer une SCI

Étape 1 : la rédaction des statuts, le pacte fondateur

La première chose indispensable pour créer une SCI, ce sont les statuts, écrits et signés par tous les fondateurs. Ces documents sont comme un contrat qui fixe les règles de fonctionnement de la société.

Les statuts doivent obligatoirement indiquer le nom de la société, son activité précise, son adresse (siège social), sa durée (99 ans maximum), le montant du capital social et ce que chaque associé apporte. Par ailleurs, il est conseillé d’ajouter des clauses pour préciser comment fonctionne la gérance, les majorités pour les décisions en assemblée, comment accepter la vente de parts, et les conditions pour qu’un associé se retire ou soit exclu.

Bon à savoir : il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel (notaire ou avocat) pour rédiger des statuts adaptés à vos besoins et conformes aux règles en vigueur.

Étape 2 : la constitution et la libération du capital social

Le capital social est formé par des apports d’argent (apports en numéraire) ou de biens (immobiliers, meubles : apports en nature). Chaque type d’apport suit une procédure particulière. Faire évaluer les apports en nature par un commissaire aux apports n’est pas toujours obligatoire en SCI. Néanmoins, c’est recommandé si les biens ont une grande valeur, pour éviter des problèmes plus tard.

La loi n’impose pas de capital social minimum en SCI. Cependant, il vaut mieux avoir un capital adapté à l’activité et aux besoins de la société pour qu’elle soit crédible. Libérer le capital signifie verser réellement l’argent promis ou transférer la propriété des biens apportés. Concrètement, l’argent doit être déposé sur un compte bancaire au nom de la SCI en création, ou chez un notaire.

Étape 3 : la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

La loi oblige à informer les autres de la création de la société en publiant un avis de constitution. Cette formalité rend la société « officielle » vis-à-vis des tiers. L’avis doit indiquer les informations clés de la SCI : nom, forme juridique, capital, activité, siège social, durée, nom du gérant et greffe où elle sera immatriculée. Il faut choisir un journal autorisé dans le département du siège social. Cette règle géographique assure une bonne information au niveau local.

Vous devez obligatoirement obtenir une attestation de parution. C’est un document indispensable pour pouvoir ensuite immatriculer la SCI.

Étape 4 : l’immatriculation de la SCI auprès de l’INPI

Vous devez déposer un dossier complet au guichet unique de l’INPI, sur le site de formalités des entreprises. C’est la dernière étape pour créer juridiquement la société.

Les documents principaux à fournir sont notamment les suivants :

• Les statuts signés ;
• L’attestation de parution de l’avis de constitution ;
• Un justificatif pour l’adresse du siège social ;
• Les justificatifs d’identité des associés ;
• Les déclarations des bénéficiaires effectifs.

La SCI obtient sa personnalité morale à partir de son immatriculation, et reçoit son numéro SIRET. Dès ce moment, la société peut faire tout ce qui est nécessaire pour fonctionner.

Comment fonctionne une SCI au quotidien ?

La gérance : qui dirige la SCI et avec quels pouvoirs ?

Le ou les gérants peuvent être nommés dans les statuts ou par un document à part, suite à une décision des associés. Le gérant peut être un associé ou une personne extérieure.

Les pouvoirs du gérant concernent la gestion de tous les jours et la représentation de la SCI face aux autres. Ainsi, il engage la société avec sa signature, tant qu’il agit dans le cadre de l’activité prévue.

Les statuts et les décisions qui sont du ressort exclusif des associés peuvent limiter les pouvoirs du gérant. Pour certaines actions importantes, il aura donc besoin d’une autorisation préalable.

Le gérant est responsable sur deux plans : civilement, en cas d’erreur de gestion, et pénalement, pour certaines infractions au droit des sociétés.

Les décisions collectives des associés : les assemblées générales

Assemblée Générale Ordinaire (AGO)	Assemblée Générale Extraordinaire (AGE)
L’AGO décide de l’approbation des comptes de l’année, de ce qu’on fait des bénéfices ou pertes, et de la nomination ou du renvoi du gérant. Elle doit se tenir au moins une fois par an.	L’AGE s’occupe des changements de statuts, des augmentations ou réductions de capital, et des décisions de dissoudre la société. Pour ces décisions, il faut des majorités plus importantes.

Pour convoquer une assemblée, il faut respecter les délais et les formes indiqués dans les statuts. Si la convocation n’est pas correcte, les décisions prises peuvent être annulées.

Les règles de présence (quorum) et de vote (majorité) pour prendre des décisions changent selon le type de décision. De plus, il est obligatoire de tenir un registre avec les comptes-rendus (procès-verbaux) des assemblées.

Quelles sont les obligations comptables et administratives ?

L’obligation de tenir une comptabilité n’est pas la même selon le régime fiscal :

• Une comptabilité simple (recettes-dépenses) pour les SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ;
• Une comptabilité plus complète (d’engagement) pour les SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Il faut conserver les papiers comptables et les documents de la société (statuts, liste des associés, procès-verbaux d’assemblées) pendant la durée fixée par la loi. Ces documents peuvent être demandés en cas de contrôle.

Organiser au moins une assemblée générale par an pour approuver les comptes est une obligation prévue par les statuts et par la loi, à laquelle on ne peut pas échapper.

Avoir un compte bancaire séparé pour la SCI aide à suivre les opérations et assure la transparence. Et enfin, les déclarations d’impôts annuelles (n°2072 pour l’IR, n°2065 pour l’IS) doivent être envoyées à temps.

La vie des parts sociales : cession, transmission et démembrement

Les parts sociales sont des titres qui ne se négocient pas en bourse et qui représentent une partie du capital. Pour les vendre, il faut suivre des formalités précises pour que la vente soit reconnue par les autres.

Vendre des parts sociales demande souvent l’accord des autres associés pour le nouvel entrant, comme prévu dans les statuts. Cette clause protège le fait que les associés se sont choisis personnellement, ce qui est typique des sociétés civiles.

Transmettre des parts par donation ou héritage donne droit à des réductions d’impôts (abattements) mais entraîne des frais (droits de mutation). D’ailleurs, séparer la propriété des parts (usufruit/nue-propriété) permet de mieux organiser la transmission ou de toucher des revenus tout en préparant la succession.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Les atouts majeurs de la structure SCI

La SCI offre plusieurs atouts considérables pour les investisseurs et gestionnaires de patrimoine. Découvrons ensemble les principaux :

• Elle procure une grande souplesse pour la gestion et l’organisation, grâce à des statuts ajustables aux besoins des associés ;
• Elle facilite la transmission du patrimoine, notamment par des donations progressives de parts sociales, évitant ainsi les écueils de l’indivision ;
• Elle permet une certaine protection du patrimoine personnel des associés, la SCI possédant son propre patrimoine distinct (avec les limites de la responsabilité subsidiaire) ;
• Elle aide à éviter les blocages de l’indivision successorale grâce à des règles claires de majorité et de gérance définies statutairement.

Les contraintes et points de vigilance à ne pas négliger

Les coûts pour créer une SCI incluent les frais pour rédiger les statuts, publier l’annonce légale et l’immatriculer. Ces frais de départ peuvent être importants.

De plus, chaque année, il y a des frais de fonctionnement : la comptabilité, les frais bancaires, et parfois des frais juridiques pour organiser les assemblées générales.

La gestion demande de respecter certaines formes : tenir des assemblées générales, écrire des comptes-rendus (procès-verbaux) et faire des déclarations d’impôts. Ces obligations administratives demandent une bonne organisation.

La responsabilité illimitée et subsidiaire des associés est un risque majeur. Si la SCI a des dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les biens personnels des associés, chacun selon sa part, après avoir essayé sans succès de se faire payer par la SCI. Enfin, les risques de mésentente entre associés soulignent qu’il faut bien s’entendre et avoir des buts communs pour éviter les blocages.

La fiscalité applicable aux Sociétés Civiles Immobilières

Le régime de principe : la transparence fiscale de la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Les revenus (loyers, plus-values) sont imposés directement au nom de chaque associé, selon le nombre de parts qu’il possède. Ce système, dit de transparence fiscale, évite de payer deux fois l’impôt.

Pour calculer le résultat foncier de la SCI, on fait la différence entre les loyers encaissés et les charges qu’on peut déduire. Ce calcul suit les mêmes règles que pour les revenus fonciers des particuliers.

Chaque associé déclare sa part du résultat sur sa propre déclaration de revenus, dans la case des revenus fonciers. Cette part correspond à sa proportion de parts dans la SCI.

Si la SCI vend un immeuble, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Les réductions d’impôt (abattements) pour durée de détention sont les mêmes. Par ailleurs, la SCI doit déposer chaque année la déclaration n°2072, qui résume les revenus et les charges de l’année.

L’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) : fonctionnement et conséquences

Attention toutefois : choisir l’Impôt sur les Sociétés (IS) est une décision généralement irrévocable, il faut donc bien y réfléchir avant. Il est très difficile de revenir en arrière, sauf rares exceptions. L’IS est souvent choisie pour faire de la location saisonnière, ce type d’activité s’apparentant à une activité commerciale. Pour ce type de projets, vous pouvez également choisir d’opter plutôt pour une LMNP.

Les bénéfices sont imposés directement au niveau de la SCI, au taux de l’impôt sur les sociétés. Ce taux peut être réduit pour les premiers bénéfices.

Avec l’IS, on peut déduire fiscalement une partie de la valeur des biens immobiliers chaque année (amortissement), ce qui réduit le bénéfice imposable. C’est un avantage important de l’IS.

Les associés ne paient des impôts personnellement que sur les dividendes qu’ils reçoivent, soit via la flat tax, soit via le barème progressif de l’IR après un abattement. Si la SCI vend un immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, et il peut être moins avantageux que celui des particuliers si le bien est gardé longtemps.