Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais les acronymes SCI et SCPI vous laissent perplexe ? C’est normal ! La Société Civile Immobilière (SCI) vous permet de gérer un bien à plusieurs, en famille ou entre amis, tandis que la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement « pierre-papier » où tout est délégué à des professionnels. Le choix dépend donc entièrement de votre projet et de votre implication. Alors, comment choisir la bonne option ? Faisons le point ensemble !

Comprendre les deux types de sociétés d’investissement

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

La SCI est une société qui permet à plusieurs personnes (les associés) de posséder et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme juridique est particulièrement bien adaptée aux projets immobiliers de groupe, que ce soit en famille ou entre amis.

Concrètement, le principe est simple : chaque associé possède des parts de la société proportionnelles à son apport. Ces parts déterminent ses droits et ses devoirs au sein de la SCI.

L’objectif principal d’une SCI est de simplifier la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, surtout dans un cadre familial. Elle permet notamment d’éviter les problèmes de l’indivision et d’organiser plus facilement une succession.

Le rôle des associés est donc central dans une SCI : ils participent directement aux décisions et à la gestion des biens. Leur implication active est essentielle au bon fonctionnement de la société.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), c’est quoi au juste ?

La SCPI est un placement collectif, souvent appelé « pierre-papier« , qui réunit l’argent de nombreux épargnants pour acheter et gérer un parc immobilier locatif. Elle permet d’investir dans l’immobilier professionnel, et ce, même avec un petit budget.

Ici, la société de gestion joue un rôle clé. C’est une entreprise professionnelle, contrôlée par l’AMF, qui s’occupe de tout : achat des biens, gestion des locataires, entretien, etc. Cette gestion entièrement déléguée est la grande différence avec la SCI.

Les parts fonctionnent différemment : vous achetez des parts et recevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement, après déduction des frais de gestion. Ce système diversifie automatiquement votre portefeuille.

Bon à savoir : il existe plusieurs types de SCPI, comme les SCPI de rendement, fiscales, ou de plus-value. Chaque catégorie répond à des objectifs d’investissement différents, selon vos besoins.

La gestion au quotidien : implication active contre placement passif

Comment s’organise la gestion d’une SCI ?

La gestion d’une SCI exige que les associés s’impliquent directement et participent aux assemblées générales. C’est lors de ces réunions que se prennent les décisions importantes pour la vie de la société.

La gestion locative est l’une des tâches principales. Elle consiste à :

• trouver des locataires et signer les baux;
• encaisser les loyers;
• gérer les impayés et les travaux.Cette charge administrative peut prendre beaucoup de temps aux associés.

Il y a aussi des obligations administratives et comptables, comme tenir une comptabilité, faire les déclarations fiscales et organiser les assemblées. Tout cela demande une organisation rigoureuse.

Le gérant, qui peut être un associé ou une personne extérieure, joue un rôle central. En effet, il est désigné pour gérer les affaires courantes et représente la SCI auprès des tiers.

Comment fonctionne la gestion déléguée d’une SCPI ?

Avec une SCPI, la gestion est entièrement confiée à la société de gestion, qui prend en charge toutes les responsabilités. Vous pouvez ainsi toucher des revenus sans avoir à vous occuper de la gestion.

Le grand avantage est la mutualisation des risques locatifs. Comme les revenus proviennent d’un grand nombre de biens et de locataires, l’impact est limité si un locataire ne paie pas ou si un bien est vide.

De ce fait, l’investisseur profite d’une grande tranquillité d’esprit. Sans aucune contrainte de gestion, il se contente de percevoir ses revenus. C’est la solution idéale si vous voulez éviter les tracas du quotidien.

La communication est professionnelle et transparente. Vous recevez des bulletins d’information chaque trimestre et un rapport annuel qui détaille les performances du parc immobilier, vous permettant de suivre votre investissement en toute clarté.

Analyse des aspects financiers, fiscaux et de liquidité

Quels sont les coûts et le ticket d’entrée ?

Coût d’une SCI

Pour une SCI, les coûts incluent :

• les frais de création de la SCI (notaire, greffe);
• le prix d’achat du bien immobilier, qui est souvent élevé;
• les frais de gestion annuels (comptable, assurance). L’investissement de départ est donc important.

Coût d’une SCPI

Pour une SCPI, il y a des frais d’entrée d’environ 10 % et des frais de gestion annuels prélevés sur les loyers. En revanche, l’investissement de départ est très accessible, à partir de quelques centaines d’euros, ce qui rend l’immobilier plus abordable pour tous.

Bon à savoir : il est possible d’emprunter pour financer l’achat dans les deux cas, même après la signature d’un compromis, mais les conditions ne sont pas les mêmes. En SCI, le prêt est au nom de la société, tandis que pour une SCPI, il s’agit souvent d’un prêt personnel pour acheter les parts.

Quelle fiscalité s’applique aux revenus générés ?

La fiscalité de la SCI

Par défaut, la SCI est « transparente » fiscalement : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains de chaque associé, selon sa propre tranche d’imposition. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité de la SCPI

Pour une SCPI, les revenus que vous touchez sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à votre barème d’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, comme pour un investissement locatif classique.

Dans les deux cas, il est possible de déduire certaines charges des revenus pour optimiser sa fiscalité, notamment via le déficit foncier. Cependant, les règles et les possibilités d’optimisation dépendent de la structure choisie.

Comment revendre ses parts et récupérer son capital ?

Attention toutefois : revendre ses parts de SCI est souvent compliqué. Il faut généralement l’accord des autres associés et trouver soi-même un acheteur. Vendre le bien immobilier lui-même peut aussi être un processus long et complexe.

La revente des parts de SCPI est mieux organisée, mais elle n’est pas garantie. Elle se fait via un marché secondaire géré par la société de gestion. Les délais de vente peuvent varier en fonction du marché et de l’attractivité de la SCPI.

SCI ou SCPI : quel choix pour votre profil d’investisseur ?

Tableau comparatif : SCI vs SCPI

Tableau comparatif : SCI vs SCPI

Voici un tableau comparatif qui résume les éléments clés de votre article pour vous aider à choisir entre une SCI et une SCPI.

Critère	Société Civile Immobilière (SCI)	Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Type d’investissement	Investissement direct dans un ou plusieurs biens.	Investissement indirect dans un parc immobilier diversifié (pierre-papier).
Nombre d’investisseurs	Au minimum 2 associés.	Collectif, avec de nombreux épargnants.
Gestion	Active, gérée par un gérant et les associés.	Entièrement déléguée à une société de gestion professionnelle.
Ticket d’entrée	Élevé (prix du bien), souvent financé par un crédit immobilier.	Accessible, à partir de quelques centaines d’euros.
Fiscalité des revenus	Impôt sur le Revenu (IR) par défaut, option possible pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).	Revenus fonciers soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux.
Responsabilité	Illimitée pour les associés.	Limitée à la hauteur de l’investissement initial.
Mutualisation des risques	Faible (liée au(x) bien(s) détenu(s)).	Forte (répartie sur un grand nombre de biens et de locataires).
Liquidité (revente)	Difficile et souvent longue (nécessite l’accord des associés et la recherche d’un acheteur).	Mieux organisée via un marché secondaire (délai variable).
Transmission	Facilite la succession et la donation de parts.	Simple, via la vente ou la donation des parts sociales.
Objectif principal	Gérer et transmettre un patrimoine, garder le contrôle.	Se constituer un revenu passif, diversifier sans contraintes de gestion.

Les bonnes raisons de choisir la SCI

La SCI est idéale pour acheter un bien à plusieurs, que ce soit en famille ou entre amis, pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Elle simplifie grandement la gestion en commun.

Elle s’adresse aussi aux investisseurs qui veulent garder la main sur leurs biens et leur stratégie. Cette maîtrise vous permet de gérer votre patrimoine exactement comme vous l’entendez.

La SCI est également un excellent outil pour préparer la transmission de son patrimoine et anticiper sa succession, grâce à une grande souplesse juridique.

Bon à savoir : la SCI est faite pour ceux qui ont le temps, l’énergie et les compétences pour s’occuper activement de la gestion de biens immobiliers.

Dans quels cas la SCPI est-elle le meilleur choix ?

La SCPI est parfaite pour ceux qui cherchent un complément de revenus sans avoir à s’en occuper. En effet, la gestion est totalement déléguée.

Elle est aussi une bonne solution si vous voulez répartir votre investissement sur de nombreux types de biens (bureaux, commerces, santé) avec un budget limité.

De plus, la SCPI permet de réduire les risques de loyers impayés ou de locaux vides en les répartissant sur un parc immobilier très large et diversifié.

Le saviez-vous ? Comme l’indique les textes légaux, la SCPI donne accès à des secteurs de l’immobilier professionnel, comme les bureaux ou les commerces, qui sont souvent inaccessibles aux particuliers et peuvent offrir de meilleurs rendements.