Rachat de parts de SCI : guide pratique pour obtenir un prêt bancaire

Séparation, départ d’un associé ou simple volonté de consolider votre pouvoir décisionnaire : la vente de part de SCI est une opération courante, mais loin d’être anodine. Contrairement à une acquisition immobilière classique, vous n’achetez pas des murs mais des droits sociaux, ce qui rend le financement bancaire bien plus complexe et technique. Alors, comment évaluer le juste prix des parts et convaincre votre banquier de vous suivre ? Quelles garanties faut-il apporter pour un rachat de part en SCI accompagné d’un prêt bancaire ? On vous explique tout pour réussir votre financement !

Comment bien estimer le prix des parts de la SCI avant d’emprunter ?

La méthode de l’actif net réévalué

Pour fixer la valeur des parts d’une SCI, il faut faire un calcul précis qui prend en compte plusieurs éléments clés :

• La valeur vénale réelle de l’immeuble ;
• Le montant des dettes restantes à la charge de la SCI ;
• La trésorerie disponible sur les comptes de la société ;
• Le nombre total de parts qui composent le capital.

C’est une logique très différente de celle utilisée pour estimer une maison individuelle. Vous devrez fournir une expertise immobilière indépendante à votre banque pour prouver la valeur du bien. Ce rapport rassure le banquier sur la qualité de l’actif qui sert de base au financement.

Ne pas oublier les comptes courants d’associés

Il faut absolument faire la différence entre les parts sociales et le compte courant d’associé (CCA). Ces deux éléments ne suivent pas les mêmes règles fiscales et comptables. Votre financement doit inclure le remboursement du compte courant du vendeur s’il en a un. Vous devez additionner cette somme au prix des parts pour savoir combien emprunter au total.

Attention : Si vous évaluez mal ce compte courant, vous risquez un redressement fiscal. L’administration surveille ces opérations et peut requalifier la transaction si les montants ne sont pas justes.

Montrez le bilan comptable à votre banquier pour confirmer le montant exact des dettes financières. Cela permet de valider les chiffres et de sécuriser l’étude de votre demande de prêt.

Les particularités du prêt bancaire pour une SCI

Quel type de prêt demander ?

Un emprunt pour acheter des parts ne donne pas accès aux taux et conditions avantageux du crédit immobilier classique. Les banques sont souvent plus strictes pour ce genre de financement.

Si vous empruntez moins de 75 000 euros, un prêt personnel affecté peut suffire. C’est souvent plus simple à mettre en place et vous obtiendrez une réponse plus rapidement.

En revanche, pour des sommes plus importantes, vous devrez vous tourner vers un prêt professionnel ou patrimonial. Ces contrats sont mieux adaptés aux spécificités de l’achat de titres de société.

La banque regardera votre capacité d’endettement personnelle, mais aussi la santé financière de la SCI. Les loyers que la société va encaisser peuvent aider à convaincre le prêteur.

Quelles garanties offrir à la banque ?

Prendre une hypothèque sur l’immeuble est souvent compliqué. Comme la SCI reste propriétaire du bien, la banque ne peut pas facilement prendre cette garantie directe pour un prêt personnel.

Par conséquent, la garantie la plus courante est le nantissement de parts sociales (en savoir plus). En résumé, si vous ne remboursez pas, la banque peut saisir vos parts dans la société.

La banque demande aussi souvent la caution personnelle des associés qui restent. Cela signifie que vous vous engagez sur vos biens personnels à rembourser le crédit en cas de problème.

Bon à savoir : le nantissement coûte souvent moins cher qu’une garantie de type Crédit Logement. De toute façon, ces organismes de cautionnement refusent généralement de couvrir les achats de parts sociales.

Les étapes : de la négociation au versement des fonds

Étape 1 : l’accord des associés et la promesse

Dans un premier temps, quand vous rédigez le projet de cession, pensez à inclure une clause qui annule la vente si vous n’obtenez pas votre prêt. Cela vous protège et vous évite de devoir acheter sans financement.

Il faut ensuite réunir une assemblée générale pour valider l’arrivée du nouvel associé ou le rachat interne. C’est une obligation légale pour que l’opération soit valide juridiquement.

Vous signez alors un compromis sous seing privé (entre vous) pour bloquer le prix et la date limite. Ce document sert de preuve de votre accord mutuel. Donnez rapidement les projets de nouveaux statuts à votre banquier, car il a besoin de comprendre qui détiendra quoi pour analyser correctement le dossier.

Étape 2 : préparer et défendre son dossier

Rassemblez les bilans comptables des trois dernières années et les tableaux des prêts en cours. Ces documents prouvent que la société est saine et capable de faire face à ses engagements.

Notre conseil : Écrivez une note explicative sur votre projet en détaillant les futurs loyers, la fiscalité choisie et vos objectifs. Cela aide le banquier à saisir la logique de votre investissement.

Attendez-vous à un taux d’intérêt un peu plus élevé que pour un achat immobilier standard, car les banques considèrent ces opérations comme un peu plus risquées. Vous devrez aussi souscrire une assurance emprunteur pour couvrir le prêt en cas de décès ou d’invalidité.

Étape 3 : signature et déblocage de l’argent

Cette phase finale suit une procédure stricte pour sécuriser la transaction :

• La signature de l’acte de vente définitif, de préférence chez un notaire ;
• La signification officielle du changement de propriétaire (par huissier ou dépôt au greffe) ;
• La mise à jour des statuts au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• Le versement des fonds au vendeur ou via le notaire.

Une fois l’argent viré, les parts changent définitivement de main.

Quels sont les impôts et les frais à prévoir ?

Droits d’enregistrement et frais de notaire

Outre le prix d’achat, plusieurs frais s’ajoutent à l’opération :

• Le droit d’enregistrement de 5 % sur le prix des parts (et non sur l’immeuble) ;
• Les honoraires du notaire ou de l’avocat rédacteur ;
• Les frais de greffe et d’annonces légales.

Attention, cette taxe de 5 % ne s’applique pas au remboursement du compte courant d’associé. Elle ne concerne que la valeur des parts sociales elles-mêmes. Bien que les frais annexes soient des petites sommes comparées au coût total, l’aide d’un professionnel est précieuse pour éviter les erreurs juridiques.

La fiscalité pour le vendeur et l’acheteur

Concernant le vendeur, il devra payer un impôt sur la plus-value, calculé selon les règles de l’immobilier. Le montant dépend de la différence entre le prix d’achat initial et le prix de revente.

Bon à savoir : Plus le vendeur a détenu ses parts longtemps, moins il paiera d’impôt grâce aux abattements pour durée de détention. Après un certain nombre d’années, l’exonération peut être totale.

Quant à l’acheteur, il peut parfois déduire les intérêts d’emprunt, mais cela dépend du régime fiscal de la SCI (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés). Vérifiez ce point pour optimiser votre coût réel. Enfin, pensez à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car l’achat de nouvelles parts augmente votre patrimoine immobilier net.

Que faire si la banque refuse le prêt ?

Le crédit-vendeur comme solution de secours

Si les banques bloquent, le vendeur peut accepter d’être payé en plusieurs fois. C’est ce qu’on appelle un crédit-vendeur : l’associé qui part fait crédit à celui qui reste ou qui arrive.

Il est impératif de faire rédiger une reconnaissance de dette par un notaire avec un calendrier de paiement clair. Cela protège les deux parties et évite les malentendus. Pour l’acheteur, cela évite les frais de dossier bancaire et l’assurance emprunteur. Même si le taux est un peu plus élevé, l’opération peut rester rentable.

Le vendeur doit exiger une clause qui annule la vente si l’acheteur arrête de payer. C’est sa seule garantie pour récupérer ses parts en cas de défaut de paiement.

Réduire le capital de la société

Une autre option consiste à faire racheter les parts par la SCI elle-même pour les annuler. Dans ce cas, on n’a pas besoin de faire entrer un nouvel emprunteur extérieur.

La société utilise sa propre trésorerie ou vend un bien pour payer l’associé qui s’en va. Cela permet de régler la situation sans demander d’effort financier aux associés restants.

Mécaniquement, les associés qui restent voient leur pourcentage de détention augmenter. Ils renforcent leur contrôle sur la société sans avoir sorti d’argent personnel. Pour valider cette solution, il faut toutefois obtenir la majorité requise en assemblée générale. C’est une décision importante qui modifie la structure financière de la société.