Vous investissez dans l’immobilier neuf via une Société Civile Immobilière (SCI) ? Saviez-vous qu’il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, soit une économie de 20 % ? Cette opération, bien que complexe, est un levier financier très puissant pour booster la rentabilité de votre projet. Mais comment ça marche exactement ? Quelles sont les conditions à respecter et la procédure à suivre ? On vous guide pas à pas !
Résumé
- La récupération de la TVA immobilière n’est possible que si la SCI exerce une activité elle-même soumise à la TVA ;
- Plusieurs conditions strictes doivent être respectées, concernant le régime fiscal de la SCI, la nature du bien immobilier et son mode d’exploitation ;
- La procédure de récupération implique une option formelle auprès des services fiscaux et des déclarations spécifiques ;
- Opter pour la récupération de TVA engage la SCI sur le long terme, avec une obligation de régularisation sur une période de 20 ans.
Comprendre le principe fondamental de la récupération de TVA en immobilier
Qu’est-ce que la TVA immobilière exactement ?
La TVA immobilière est un impôt indirect qui s’applique uniquement aux ventes de biens immobiliers neufs. Cette taxe est généralement de 20 % du prix de vente et concerne surtout les logements construits il y a moins de cinq ans ou qui n’ont jamais été habités.
Dans le cas d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), la TVA s’applique sur tout le prix de vente. C’est différent des ventes de biens anciens, où seule une TVA sur la marge peut parfois s’appliquer, notamment quand un marchand de biens revend un logement.
Les droits d’enregistrement, qu’on appelle souvent à tort « frais de notaire », sont un autre impôt. Ils concernent surtout les transactions dans l’ancien et représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, tandis que la TVA ne s’applique qu’au neuf.
Pourquoi une SCI peut-elle récupérer cette TVA ?
Le principe de la déduction de TVA est simple : seules les entreprises qui collectent la TVA sur leurs ventes peuvent déduire la TVA qu’elles paient sur leurs achats professionnels. Ce système évite de taxer un produit à chaque étape et assure que seule la personne qui consomme à la fin paie la TVA.
Pour qu’une SCI puisse récupérer la TVA, elle doit donc elle-même se mettre à la collecter. En pratique, cela veut dire qu’elle doit facturer des loyers qui incluent la TVA. Sans cette condition, aucune déduction n’est possible.
En d’autres termes, la SCI devient une sorte d’intermédiaire pour le fisc. Elle paie la TVA au moment de l’achat, la récupère ensuite grâce à la déduction, et en même temps, elle collecte la TVA sur les loyers qu’elle encaisse.
Quelles sont les conditions indispensables pour récupérer la TVA via une SCI ?
Le choix stratégique du régime fiscal de la SCI
Une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), régime qui s’applique par défaut à la création de la SCI, fait le plus souvent de la location non meublée. Comme cette activité est exonérée de TVA, il est impossible de récupérer la taxe payée à l’achat. C’est le principal obstacle pour beaucoup de SCI familiales.
Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) change complètement le statut fiscal de la SCI. Elle est alors considérée comme une société commerciale et peut facturer la TVA sur ses locations. Cette transformation entraîne des obligations comptables et déclaratives plus importantes.
Dans des cas très précis, une SCI à l’IR peut quand même choisir d’être soumise à la TVA. C’est possible uniquement pour des locations à des professionnels qui sont eux-mêmes soumis à la TVA, par exemple avec des baux commerciaux ou des locaux équipés.
La nature du bien immobilier acheté
Pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez acheter un bien immobilier neuf. Cela exclut automatiquement tous les biens anciens, qui sont soumis aux droits d’enregistrement mais pas à la TVA. Un bien est considéré comme neuf s’il n’a jamais été habité ou si sa construction vient de se terminer.
Les achats en VEFA sont l’exemple parfait. L’acheteur paie la TVA au promoteur à la livraison et peut ensuite la récupérer si toutes les conditions d’assujettissement sont remplies. Cette situation permet de savoir exactement quels sont les montants en jeu.
Certains gros travaux de rénovation peuvent être considérés comme la livraison d’un immeuble neuf par le fisc. Pour cela, il faut que les travaux soient très importants et transforment en profondeur le bien. Dans ce cas, il est aussi possible de récupérer la TVA.
L’exploitation future du bien immobilier
L’utilisation du bien doit se faire dans le cadre d’une activité soumise à la TVA. La location de locaux commerciaux ou de bureaux en est l’exemple le plus courant, car ces services sont automatiquement soumis à la TVA au taux normal.
La location meublée avec des services de type hôtelier est une autre option possible. Cette activité va plus loin que la simple location et inclut des services annexes qui sont taxables. Les résidences de services ou les locations saisonnières bien équipées peuvent entrer dans cette catégorie.
À l’inverse, la location non meublée pour une résidence principale reste exonérée de TVA. Cette exonération, mise en place pour des raisons sociales, empêche toute récupération de taxe et maintient la SCI dans le régime fiscal classique.
La procédure concrète pour demander la récupération de la TVA
Étape 1 : activer l’option pour être redevable de la TVA
La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez. Dans ce courrier, vous devez dire clairement que vous choisissez d’être soumis à la TVA et expliquer quel type d’activité vous allez exercer.
Le timing est crucial. Il faut anticiper les étapes : si vous avez signé un compromis de vente à titre personnel, pensez à la création sci après compromis et au delai de creation d’une sci qui en découle pour être prêt avant l’acte authentique.
Notre conseil : vous devez faire cette démarche au plus tard le jour de la signature de l’acte d’achat, sinon votre demande sera refusée. Il est conseillé de s’y prendre plusieurs semaines à l’avance pour être sûr d’avoir tous les papiers nécessaires à temps.
L’administration fiscale vous donnera alors un numéro de TVA intracommunautaire. Ce numéro devra apparaître sur toutes vos factures de loyer et vos déclarations fiscales. Il prouve que votre SCI est bien passée au régime de la TVA.
Étape 2 : déclarer la TVA déductible après l’achat
L’acte de vente signé chez le notaire doit absolument montrer séparément le montant de la TVA que vous avez payée. C’est une condition indispensable pour la récupérer et c’est le justificatif principal que l’administration fiscale vous demandera.
Le montant de la TVA à déduire doit être inscrit sur la première déclaration de TVA de la SCI. Selon votre régime d’imposition, vous utiliserez :
- Le formulaire CA3 (régime réel normal) ;
- ou CA12 (régime simplifié).
Dans la plupart des situations, la TVA déductible sur l’achat est beaucoup plus élevée que la TVA collectée sur les premiers loyers. Cela génère automatiquement un crédit de TVA pour la SCI, un crédit que vous pouvez ensuite demander à vous faire rembourser.
Étape 3 : solliciter le remboursement du crédit de TVALa demande de remboursement se fait avec le formulaire n°3519-SD, que vous joignez à votre déclaration de TVA. Ce document indique les montants et les périodes concernées. Vous devez l’envoyer dans les délais prévus pour les déclarations.
L’administration fiscale vous demandera des justificatifs. Le document principal est la copie de l’acte d’achat, parfois accompagnée des factures de travaux ou de la preuve que vous avez bien opté pour la TVA.
Les délais de traitement peuvent beaucoup varier d’un service des impôts à l’autre, allant de six semaines à quatre mois. Pendant ce temps, l’administration peut vous demander des informations supplémentaires ou faire des vérifications.
Les conséquences et obligations à long terme de cette opération
L’engagement sur 20 ans : la règle de la régularisation
Attention toutefois : la principale contrepartie de cette opération est un engagement sur 20 ans. C’est ce qu’on appelle la période de régularisation. Elle commence l’année de l’achat du bien et concerne tous les biens immobiliers.
Si vous changez l’utilisation du bien avant la fin de ce délai, vous serez obligé de rembourser une partie de la TVA. Le cas le plus courant est de passer d’une location commerciale soumise à TVA à une location nue qui en est exonérée.
Le calcul du remboursement se fait au prorata. Le montant à rembourser est égal à la TVA que vous aviez récupérée, multiplié par le nombre d’années qu’il reste sur les vingt ans. Par exemple, si vous vendez au bout de dix ans, vous devrez rembourser 50 % de la somme.
La gestion courante : collecter et déclarer la TVA sur les loyers
Être soumis à la TVA change la façon de facturer les loyers. Chaque quittance doit maintenant indiquer séparément le loyer hors taxes et le montant de la TVA, calculée au taux de 20 %. Cela augmente le coût pour les locataires qui ne peuvent pas récupérer la TVA.
Les obligations de déclaration deviennent plus lourdes. La SCI doit faire des déclarations de TVA à un rythme qui dépend de son chiffre d’affaires : tous les mois pour les plus grosses, tous les trimestres ou tous les ans pour les autres. Chaque déclaration doit montrer la TVA collectée et la TVA déductible.
En échange, la SCI peut maintenant déduire la TVA sur toutes ses dépenses professionnelles. Les travaux d’entretien, les frais de gestion ou les assurances génèrent un crédit de TVA qui vient réduire le montant à payer à l’État.
Les avantages et inconvénients : un bilan à établir avant de se lancer
Le principal avantage est le gain d’argent immédiat. Récupérer 20 % du prix d’achat améliore directement la rentabilité de l’investissement et réduit l’effort financier de départ.
Exemple : pour un bien acheté 500 000 euros TTC, vous récupérez pas moins de 100 000 euros.
L’optimisation fiscale continue ensuite pendant toute la durée de détention du bien. Le fait de déduire la TVA sur les travaux, les charges et les frais de gestion réduit le coût réel de ces dépenses. Cette économie régulière améliore la performance de votre placement immobilier sur le long terme. C’est un aspect à considérer si vous souhaitez mettre votre maison en SCI.
Cependant, la complexité administrative est un obstacle important. Il faut en effet :
- tenir une comptabilité commerciale ;
- faire des déclarations de TVA régulières ;
- respecter toutes les obligations fiscales qui en découlent.Cela demande des compétences spécifiques ou de faire appel à un expert-comptable.
Enfin, il faut faire attention à l’impact sur la location du bien. Des loyers avec TVA sont plus chers pour les locataires qui ne sont pas eux-mêmes soumis à la TVA et ne peuvent donc pas la récupérer. Cela peut rendre votre bien moins attractif pour certains types de locataires.
Point de vigilance sur le financement : avant de vous lancer, consultez notre article sur la meilleure banque pour SCI afin de monter votre dossier de financement, et pesez le pour et le contre entre SCI ou SCPI selon vos objectifs. Pour faciliter vos recherches, n’hésitez pas à chercher des idées de nom pour votre SCI familiale !
