Vous êtes propriétaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) et l’heure de la déclaration a sonné ? Que votre société soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les démarches administratives peuvent vite sembler complexes. Quels formulaires remplir ? Quelles sont les échéances à respecter pour éviter les pénalités ? Pour vous aider à optimiser votre fiscalité et rester serein face à l’administration, on fait le point ensemble sur toutes les étapes clés !
Résumé
- La nature de la déclaration oibligatoire en SCI dépend du régime fiscal choisi, distinguant la transparence fiscale pour l’IR de l’opacité de l’IS ;
- Le formulaire 2072 est la pièce centrale pour les SCI à l’impôt sur le revenu, tandis que la liasse 2065 concerne celles à l’IS ;
- Les associés doivent obligatoirement reporter leur quote-part de résultat sur leur déclaration personnelle de revenus n°2044 ;
- Le non-respect des délais de télédéclaration expose la société et ses gérants à des pénalités financières significatives.
Comprendre l’impact du régime fiscal de la SCI sur la déclaration à remplir
Le fonctionnement de la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)
Les SCI à l’IR fonctionnent sur le principe de la transparence fiscale : la société ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé est imposé individuellement selon sa part dans le capital social.
Mécanisme
Les revenus remontent directement aux associés qui les intègrent dans leur déclaration annuelle.
Catégories
Revenus fonciers (SCI de location nue) ou BIC (SCI de location meublée).
Attention : Le passage en meublé peut modifier radicalement votre catégorie d’imposition.
Inconvénient
L’impossibilité de déduire l’amortissement de l’immeuble.
Les spécificités de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Avec l’option IS, la SCI devient opaque fiscalement et paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices.
Avantage fiscal
Taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
Amortissement
Possibilité de déduire l’amortissement de l’immeuble et les frais de notaire, ce qui réduit fortement le résultat imposable.
Trésorerie
Les associés ne sont taxés que s’ils se versent des dividendes.
Le cas particulier de la TVA pour une SCI
Si vous louez des locaux meublés professionnels, vous êtes souvent soumis de plein droit à la TVA. Pour les locaux nus professionnels, l’option est volontaire. Récupérer la TVA sur les travaux peut nettement alléger votre fiscalité, mais impose le dépôt de déclarations CA3 ou CA12 (régime qui disparait en 2027).
Quels sont les formulaires obligatoires pour déclarer les résultats de la SCI ?
La déclaration 2072 pour les SCI à l’IR
Pour déclarer les revenus de votre SCI, vous devez choisir le bon formulaire selon qui possède les parts de la société. Ce document permet aux impôts de savoir comment partager les gains entre les membres de la famille ou les associés.
- 2072-S-SD : Pour les situations simples (associés personnes physiques uniquement). C’est le modèle standard pour la grande majorité des SCI familiales gérant des locations nues ;
- 2072-C-SD : Pour les montages complexes avec des personnes morales parmi les associés. Elle demande une rigueur comptable plus importante.
À savoir, pour une bonne traçabilité : vous devez détailler les recettes et charges immeuble par immeuble.
Les obligations des associés personnes physiques
Une fois que la SCI a déposé sa déclaration 2072, chaque associé doit personnellement reporter sa quote-part du résultat sur sa déclaration de revenus n°2042. Ce montant correspond à votre part des bénéfices ou des pertes, calculée selon le pourcentage de parts que vous détenez dans le capital de la société.
Il est également nécessaire de remplir l’annexe 2044 pour détailler vos revenus fonciers. Cette étape permet de justifier le calcul de votre revenu net imposable en listant votre part des loyers encaissés et des charges payées par la SCI. Attention à bien vérifier que les chiffres reportés sur vos formulaires personnels correspondent exactement à ceux validés par la gérance dans la déclaration de la société, car les impôts croisent systématiquement ces données.
Important : Si vous bénéficiez de dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux), la déclaration 2044 Spéciale des revenus fonciers est obligatoire.
La liasse fiscale 2065 pour les SCI à l’IS
Ce document transforme la gestion de votre SCI en celle d’une véritable entreprise. Il sert à calculer l’impôt que la société devra payer elle-même sur ses bénéfices.
Bilan et compte de résultat
La liasse 2065 regroupe ce que la société possède et ce qu’elle a dépensé. Elle doit être envoyée tous les ans, même si vous n’avez fait aucun profit ou qu’aucun loyer n’est tombé.
À noter : vous devez y joindre des tableaux détaillés (série 2033 ou 2050) qui listent vos dettes et votre trésorerie.
Le mécanisme de l’amortissement
C’est l’atout majeur de l’IS : vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bâtiment (souvent 2 % à 3 %).
L’avantage : cela réduit comptablement votre bénéfice, permettant souvent de ne payer aucun impôt tout en gardant l’argent des loyers en banque. Attention toutefois, cela augmente la taxe sur la plus-value lors de la revente.
Le report des déficits
Si vos frais et amortissements sont plus élevés que vos revenus, vous créez un déficit. Ce « stock » de pertes est reportable sans limite de temps. Il s’utilisera automatiquement sur vos futurs bénéfices pour les annuler, vous protégeant de l’impôt sur le long terme.
Rémunération et frais généraux
À l’IS, si vous payez le gérant pour son travail, ce salaire est une charge qui baisse l’impôt de la SCI.
À savoir : tous les frais réels (déplacements, fournitures, frais bancaires) sont déductibles avec précision, ce qui offre plus de souplesse que le régime des revenus fonciers.
Étape 1 à 4 : la procédure de déclaration SCI pas à pas
Étape 1 : préparation de la comptabilité et des justificatifs
Avant de remplir votre formulaire sur le site des impôts, vous devez mettre de l’ordre dans vos comptes. Une bonne préparation permet d’éviter les erreurs de calcul qui pourraient entraîner un contrôle ou des pérités. Voici les points essentiels pour construire votre dossier :
- Réunissez toutes les factures et relevés bancaires.
- Distinguez les charges déductibles (entretien) des travaux non déductibles.
- Isolez les loyers hors charges.
- Consultez votre tableau d’amortissement bancaire pour ne déduire que les intérêts.
Étape 2 : connexion à l’espace professionnel
Une fois votre SCI créée, cette dernière doit posséder un compte sur impots.gouv.fr avec un numéro SIRET valide. Activez les services « Déclarer » et « Payer » au préalable.
Étape 3 : remplissage et télédéclaration
Suivez l’ordre logique : Revenus > Charges > Résultat. Comparez toujours votre résultat comptable avec votre résultat fiscal avant la signature électronique finale.
Étape 4 : Paiement des impôts et taxes
Une fois la déclaration envoyée, la SCI doit s’acquitter de ses dettes fiscales. Contrairement aux particuliers, le paiement n’est pas toujours automatique et demande une action de votre part sur l’espace professionnel. Voici les quatre points clés du paiement pour une SCI :
Le solde de l’IS (relevé n°2572) :
Si votre SCI a choisi l’Impôt sur les Sociétés, vous devez calculer vous-même le reste à payer après avoir déduit les acomptes déjà versés durant l’année. Ce formulaire (2572) doit être envoyé en même temps que le paiement.
Information clé : Si l’impôt total est inférieur à 3 000 €, vous n’avez pas d’acomptes à payer pour l’année suivante, vous réglez tout en une seule fois.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) :
C’est un peu comme la « taxe foncière » pour les sociétés. Elle est due par toutes les SCI, même celles à l’IR, dès lors qu’elles louent des biens (sauf rares exceptions).
Information clé : Vous ne recevez pas d’avis papier par la poste. Vous devez impérativement consulter votre « Espace Professionnel » en ligne en novembre/décembre pour payer, sinon une pénalité de 10 % est appliquée d’office.
Les acomptes provisionnels (uniquement pour l’IS) :
Si votre SCI gagne beaucoup d’argent, l’État demande de payer l’impôt de l’année en cours par avance, en quatre fois (mars, juin, septembre, décembre).
Bon à savoir : si vous prévoyez une baisse de vos revenus, vous pouvez demander à baisser ces acomptes pour garder de la trésorerie dans votre société.
Le prélèvement à la source (uniquement pour l’IR) :
Ici, ce n’est pas la SCI qui paie, mais les associés. Les impôts prélèvent des acomptes directement sur votre compte bancaire personnel. Ces montants sont basés sur les bénéfices que la SCI a déclarés l’année d’avant.
Calendrier fiscal et gestion des retards
Les dates limites à respecter impérativement
Pour éviter les pénalités de retard, il est essentiel de noter ces rendez-vous fiscaux dans votre agenda, car l’administration ne vous enverra pas toujours de rappel personnalisé avant la date butoir :
| Type de déclaration / Paiement | Date limite impérative |
| SCI à l’IR (Formulaire 2072) | Au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1er mai. |
| Déclaration des associés (2042 et 2044) | Entre mai et juin (selon le numéro de votre département). |
| Acomptes d’Impôt sur les Sociétés (IS) | Le 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre. |
| Solde de l’IS (Relevé 2572) | Au plus tard le 15 mai (pour une clôture au 31/12). |
| Paiement de la CFE | Date limite de paiement le 15 décembre. |
Conséquences d’un dépôt tardif d’une déclaration SCI
L’administration fiscale ne plaisante pas avec les délais. Même si vous n’avez pas d’impôt à payer (cas d’une SCI en déficit), le simple fait de rendre votre formulaire en retard peut déclencher des frais inutiles.
Majoration automatique de 10 %
Dès le premier jour de retard, l’administration applique une amende égale à 10 % de l’impôt dû. Si votre SCI ne paie pas d’impôt (SCI à l’IR), une amende forfaitaire de 150 € peut tout de même être appliquée par formulaire manquant.
Jusqu’à 40 % en cas de mise en demeure
Si les impôts vous envoient un rappel (une mise en demeure) et que vous ne réagissez pas dans les 30 jours, l’amende grimpe à 40 %. À ce stade, cela devient une procédure coûteuse qui attire l’attention du fisc sur votre dossier.
Intérêts de retard mensuels cumulés
En plus de la majoration, l’État applique un intérêt de 0,20 % par mois de retard. C’est une sorte de « loyer » sur l’argent que vous devez à l’État, calculé jusqu’au jour du paiement effectif.
Comment rectifier une erreur sur une déclaration SCI ?
Si vous vous apercevez d’une bêtise après avoir validé, pas de panique ! Vous bénéficiez du « droit à l’erreur ».
La procédure
Déposez immédiatement une déclaration rectificative sur votre espace professionnel des impôts. En le faisant spontanément avant d’être contrôlé, vous évitez généralement les pénalités.
En cas de doute technique
N’hésitez pas à envoyer un message via la messagerie sécurisée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) : cela prouve votre bonne foi et vous permet d’obtenir une réponse officielle.
Au-delà de la déclaration fiscale en SCI : les obligations annexes
Gérer une SCI, ce n’est pas seulement déclarer des loyers. Il existe trois autres formalités « pièges » qu’il ne faut pas oublier pour rester totalement en règle.
Bénéficiaires effectifs (RBE)
C’est une obligation légale qui consiste à déclarer au Greffe l’identité de toutes les personnes qui possèdent plus de 25 % du capital ou du pouvoir dans la SCI. On l’oublie souvent lors d’un changement d’associés (vente de parts, succession). Si ce n’est pas à jour, vous pouvez être bloqué lors d’une demande de prêt bancaire ou d’une vente immobilière.
Occupation des biens
Depuis peu, vous devez déclarer sur votre espace personnel « Particulier » (via l’onglet Gérer mes biens immobiliers) qui occupe vos logements. Le fisc s’en sert pour calculer la taxe d’habitation ou la taxe sur les logements vacants. Faites-le dès qu’un locataire change pour éviter de recevoir des taxes qui ne vous incombent pas.
DAS2 (Honoraires versés)
Si votre SCI paie plus de 1 200 € par an à un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable, agence immobilière), vous devez le déclarer via ce formulaire spécifique. C’est un moyen pour l’État de vérifier que ces professionnels déclarent bien leurs revenus. Une amende forfaitaire de 150 € est appliquée en cas d’oubli, même si les factures sont bien réelles.
Vous vous questionnez sur les étapes et déclarations pour sortir d’une SCI ? Consulter notre article dédié.
Questions fréquentes
Quels formulaires dois-je remplir pour déclarer les revenus de ma SCI ?
Le choix du formulaire dépend de votre régime fiscal. Une SCI à l’impôt sur le revenu doit remplir la déclaration 2072 et chaque associé reporte sa part sur sa déclaration personnelle 2044. En revanche, une SCI à l’impôt sur les sociétés doit déposer une liasse fiscale 2065.
Quelles sont les dates limites pour envoyer ma déclaration en 2024 ?
Pour une SCI à l’IR, la déclaration doit être effectuée début mai, avec souvent un délai supplémentaire de quinze jours pour la télédéclaration. Si votre société est à l’IS, vous devez régler vos acomptes trimestriellement les 15 mars, juin, septembre et décembre.
Que risque la société en cas de retard de déclaration ?
Tout retard entraîne une majoration automatique de 10 % de l’impôt dû, accompagnée d’intérêts de retard dès le premier jour. Si vous ne régularisez pas la situation après une mise en demeure, la pénalité peut grimper jusqu’à 40 %.
Quelles autres déclarations sont obligatoires pour une SCI ?
En plus de la liasse fiscale, vous devez déclarer les bénéficiaires effectifs au greffe et signaler l’identité des occupants de vos logements au fisc. Enfin, si vous versez plus de 1 200 euros d’honoraires par an à un professionnel, vous devez remplir la déclaration DAS2.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
