Comment acheter un bien immobilier en SCI ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs, ou de simplifier sa transmission future ? La Société Civile Immobilière (SCI) est une piste intéressante. Cette structure permet de posséder et gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun, tout en facilitant la transmission du patrimoine. Alors, comment ça marche une SCI, quels sont ses vrais plus et ses contraintes à anticiper ? Ce guide 2024 vous explique l’essentiel pour bien démarrer votre projet d’achat en SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi l’envisager pour un achat immobilier ?

Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI est une société civile qui permet à plusieurs personnes de mettre en commun des biens ou leur savoir-faire. L’objectif d’une SCI est l’achat, la détention et la gestion de biens immobiliers.

La différence essentielle avec les sociétés commerciales (SARL, SAS) est que la SCI a une activité civile. Elle ne peut pas exercer d’activité commerciale habituelle, sinon elle risque une requalification et l’application du régime des sociétés commerciales. Par conséquent, l’objectif précis de la SCI doit être clairement défini dans les statuts pour éviter tout risque de requalification en activité commerciale.

Il existe plusieurs types de SCI : familiale, de gestion-location, d’attribution, SCI de construction-vente (SCCV). Chaque type répond à des besoins spécifiques et a des caractéristiques juridiques et fiscales propres.

Pour qui un achat en SCI est-il particulièrement adapté ?

Un achat en SCI est particulièrement adapté :

• Pour les membres d’une même famille souhaitant acquérir un bien ensemble et préparer sa transmission ;
• Pour les couples non mariés cherchant une protection en cas de décès ou de séparation ;
• Pour plusieurs investisseurs désirant regrouper leurs apports pour un projet immobilier d’envergure ;
• Pour les professionnels libéraux ou entrepreneurs voulant détenir les locaux de leur activité via une structure dédiée.

Quels sont les principaux objectifs recherchés lors d’un achat immobilier via une SCI ?

Acheter en SCI répond à plusieurs objectifs. Les voici :

Pourquoi acheter un bien en SCI ?	Explications
Simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier détenu à plusieurs	Grâce à la désignation d’un gérant et à des règles de décision claires dans les statuts.
Optimiser la transmission	Grâce aux donations successives de parts sociales, éventuellement avec démembrement. Cette stratégie permet aussi de bénéficier plusieurs fois des abattements fiscaux.
Éviter les blocages du régime de l’indivision	La SCI offre un cadre juridique plus souple et mieux organisé.
Protéger le patrimoine personnel des associés	Cette protection reste néanmoins limitée et ne constitue pas une protection totale du patrimoine.
Bénéficier d’une certaine flexibilité fiscale	Notamment avec l’option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous conditions. Ce choix fiscal peut s’avérer pertinent selon votre situation et celle des autres associés.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un achat en SCI ?

Les atouts majeurs de l’achat d’un bien via une SCI

L’acquisition via une SCI présente plusieurs atouts majeurs :

• Les statuts permettent une gestion et une organisation souples en définissant librement les règles de fonctionnement ;
• La transmission du patrimoine est facilitée par la cession aisée des parts sociales ;
• Le conjoint ou partenaire survivant bénéficie d’une meilleure protection grâce à des clauses statutaires spécifiques ;
• Les contraintes de l’indivision sont évitées grâce à une gestion plus structurée ;
• L’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut s’avérer avantageuse pour la fiscalité ;
• L’accès au crédit peut être facilité, la structure de société rassurant les banques.

Les points de vigilance et les contraintes à anticiper

Des coûts de création

Créer une SCI n’est pas gratuit. Il faut anticiper les frais de création : frais de rédaction des statuts (par un notaire ou avocat), frais de publication de l’annonce légale et frais d’immatriculation. Ces coûts initiaux peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros selon la complexité de votre projet.

Un formalisme de fonctionnement

Un formalisme est nécessaire en SCI avec la tenue d’assemblées générales annuelles, la rédaction de procès-verbaux et l’approbation des comptes. Ces obligations, bien que structurantes pour la vie de la société, peuvent paraître lourdes au début.

Des obligations comptables

En SCI il faut tenir une comptabilité, même simplifiée pour les SCI à l’IR (recettes/dépenses), mais plus rigoureuse pour les SCI à l’IS. Ces contraintes génèrent des coûts récurrents de tenue des comptes.

Une responsabilité illimitée des associés

Une responsalité illimitée des associés signifie que ces derniers sont responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel, proportionnellement à leurs parts, et seulement après que la SCI ait été poursuivie sans succès. C’est un risque à bien évaluer.

Une complexité en cas de mésentente entre associés

Attention en cas de mésentente des associés : la sortie d’un associé ou la dissolution de la SCI peut devenir conflictuelle si elle n’est pas anticipée dans les statuts. Ces situations peuvent aussi engendrer des coûts et des délais importants.

Une absence de certaines aides à l’achat

L’absence de certaines aides à l’accession sont à prendre en compte en cas d’achat de bien en SCI. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) n’est généralement pas accessible via une SCI pour l’achat d’une résidence principale (sauf exceptions très rares). Cette contrainte peut impacter le financement du projet.

Bon à savoir : il est également possible d’acheter en nom propre plutôt que via la SCI avant ensuite d’apporter le bien a posteriori au capital.

Comment acheter un bien immobilier avec une SCI : les étapes clés

Étape 1 : la création de la Société Civile Immobilière

La création de la SCI comprend plusieurs démarches obligatoires :

• Définissez clairement votre projet et choisissez vos associés en vous accordant sur les objectifs ;
• Rédigez les statuts de la SCI, en incluant toutes les clauses obligatoires et recommandées ;
• Constituez et libérez le capital social par des apports en numéraire ou en nature ;
• Enregistrez les statuts et publiez un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) ;
• Déposez le dossier d’immatriculation complet sur le guichet unique de l’INPI ;
• Obtenez votre SIREN et SIRET, numéros qui attestent de l’existence légale de la SCI.

Étape 2 : le financement de l’achat du bien par la SCI

Le financement du bien passe tout d’abord par l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI, en présentant le SIRET et les statuts. Les associés doivent ensuite apporter les fonds nécessaires, soit en versant de l’argent sur le compte de la société, soit par des apports en nature. Acheter en SCI sans apport n’est pas recommandé. Ces ressources constituent la base financière du projet.

La SCI peut également souscrire un emprunt bancaire en son nom. Les banques demandent souvent la caution personnelle des associés, et les conditions de prêt diffèrent de celles d’un crédit personnel.

Pour compléter le financement, les associés ont aussi la possibilité d’avancer des fonds via leur compte courant d’associé. Ces sommes sont remboursables et peuvent générer des intérêts, sous réserve du respect des règles fiscales.

Étape 3 : l’achat du bien immobilier

Une fois le bien immobilier identifié en fonction des objectifs de la SCI, il faut s’assurer qu’il correspond bien à l’objet social prévu dans les statuts. Le gérant signe ensuite le compromis ou la promesse de vente au nom de la SCI, après avoir obtenu l’accord des associés si les statuts l’exigent. Ce document engage juridiquement la société.

Avant la signature définitive, certaines conditions doivent être vérifiées : obtention du prêt par la SCI, absence de servitudes non déclarées, ou encore purge du droit de préemption urbain. Ces précautions permettent de sécuriser l’acquisition.

L’acte de vente est signé chez le notaire par le gérant, au nom de la SCI. La société règle alors le prix du bien ainsi que les frais de notaire. La signature de l’acte authentique transfère officiellement la propriété à la SCI.

Bon à savoir : si l’achat entraîne une modification de l’objet social ou du siège de la SCI, les statuts devront être mis à jour, parfois après une assemblée générale extraordinaire.

Quelle fiscalité pour un achat immobilier en SCI ?

Le régime fiscal par défaut : la SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que la société elle-même n’est pas imposée sur ses bénéfices : ce sont les associés qui déclarent leur part de résultat dans leur propre déclaration de revenus, même si les bénéfices ne sont pas distribués. C’est le principe de la transparence fiscale. Chaque associé est imposé en fonction de sa quote-part dans la société, proportionnellement aux parts qu’il détient.

En cas de déficit foncier, si la SCI est déficitaire, le déficit (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme permet d’optimiser la fiscalité globale.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique en cas de cession du bien par la SCI ou de cession de parts sociales par un associé. La plus-value est calculée et imposée selon ce régime (avec abattements pour durée de détention), qui a ses propres spécificités.

L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), la décision doit être prise par les associés et transmise à l’administration fiscale. Les associés de la SCI peuvent y renoncer dans un délai de cinq ans.

Avec l’IS, les bénéfices sont imposés directement au niveau de la SCI. Un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis un taux normal de 25 % au-delà. Contrairement à l’IR, c’est donc la société, et non les associés, qui paie l’impôt sur les résultats.

Ce régime permet aussi d’amortir le bien immobilier, ce qui diminue le bénéfice imposable. Cet amortissement, impossible en SCI à l’IR, peut améliorer la rentabilité du projet.

Lorsque la SCI distribue ses bénéfices, les associés sont à leur tour imposés. Les dividendes versés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (ou « flat tax ») de 30 %, ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %. Cette double imposition (d’abord au niveau de la société, puis des associés) peut réduire l’intérêt économique du régime.

Bon à savoir : en cas de revente du bien, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est calculée selon la valeur nette comptable, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée que dans le cadre des plus-values privées. Ce point mérite une attention particulière.