Acheter un bien immobilier à deux, que ce soit pour y vivre ou investir, pose toujours la question du bon cadre juridique. De plus en plus de couples choisissent la SCI (Société Civile Immobilière), une solution souple et sécurisante. Elle permet une gestion adaptée, protège le patrimoine et facilite la transmission. Dans ce guide, découvrez pourquoi et comment acheter en SCI en couple.
Pourquoi acheter en SCI quand on est en couple ?
En l’absence de structure spécifique, l’achat à deux tombe automatiquement sous le régime de l’indivision. Cela impose l’unanimité pour toutes les grandes décisions comme la vente du bien ou des travaux importants. Cela peut bloquer rapidement en cas de désaccord.
La SCI offre un cadre plus souple. Les statuts peuvent prévoir des règles de majorité simples, éviter les blocages et confier la gestion quotidienne à un gérant. Chaque membre détient des parts sociales proportionnelles à son apport, ce qui clarifie la propriété et limite les conflits.
Une meilleure protection du patrimoine
La SCI crée une séparation entre le patrimoine personnel des conjoints et celui de la société. En cas de dettes personnelles d’un des membres, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien immobilier de la SCI, seulement ses parts. Cela représente une vraie protection.
Il est également possible d’inclure une clause d’agrément dans les statuts, pour éviter l’entrée d’un héritier ou d’un tiers non désiré dans la société. Selon votre régime matrimonial, la SCI permet d’organiser un patrimoine commun ou d’introduire une souplesse dans la gestion de vos biens.
La SCI facilite la transmission du patrimoine
Transmettre un bien immobilier via une SCI est souvent plus simple. Il suffit de céder des parts sociales, ce qui peut être fait progressivement. Les abattements fiscaux sur les donations se renouvellent tous les 15 ans, ce qui permet une transmission en douceur.
La SCI peut aussi éviter une vente forcée lors d’une succession. Des clauses spécifiques dans les statuts peuvent protéger le conjoint survivant, par exemple avec un démembrement croisé qui lui garantit la jouissance du logement.
Les étapes pour créer une SCI en couple
Créer une SCI passe par plusieurs étapes clés, qu’il est important de suivre dans l’ordre.
1. Définir le projet immobilier
Avant toute chose, définissez ensemble votre projet : s’agit-il d’acheter votre résidence principale, un bien locatif ou une maison secondaire ? Cela influencera le choix du régime fiscal (IR ou IS), la répartition des apports et les règles de gestion.
2. Rédiger les statuts
Les statuts définissent tout le fonctionnement de la SCI : nom, siège, objet, durée, capital, apports, gérance, modalités de décision, entrée et sortie des associés… Il est fortement recommandé de les faire rédiger par un notaire ou un avocat, pour éviter les erreurs ou les oublis.
3. Réaliser les formalités d’immatriculation
L’immatriculation d’une SCI passe par plusieurs démarches :
- Dépôt du capital social sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI
- Publication d’un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (environ 200 €)
- Dépôt du dossier complet via le guichet unique de l’INPI : formulaire M0, statuts signés, preuve de dépôt du capital, pièce d’identité, déclaration des bénéficiaires effectifs…
- Paiement des frais de greffe (environ 40 €)
4. Acheter le bien immobilier via la SCI
Le bien est acquis au nom de la SCI, via son gérant. Si un emprunt est nécessaire, il est contracté par la SCI elle-même, souvent avec la caution personnelle des associés. Ce sont les parts sociales qui représentent la propriété, et non directement le bien.
Quel régime fiscal choisir pour une SCI en couple ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les loyers ou plus-values sont alors imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part. C’est le choix le plus simple pour une résidence principale ou une petite location.
Il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cela permet d’amortir le bien et d’optimiser la fiscalité des loyers, mais rend la fiscalité des plus-values plus lourde. Le choix du régime dépend de votre situation personnelle, de vos revenus et de vos objectifs.
SCI et résidence principale : attention aux règles fiscales
Une SCI peut parfaitement détenir votre résidence principale, mais il faut être vigilant. Si l’un des associés y vit gratuitement, cela ne génère pas de revenu imposable à l’IR. En revanche, les intérêts du prêt immobilier ne sont pas déductibles.
L’exonération de la plus-value à la revente n’est possible que si la SCI est dite « transparente », avec des parts bien réparties selon l’occupation du logement. Par ailleurs, certains avantages fiscaux liés à la résidence principale (comme les crédits d’impôt) peuvent être perdus.
Responsabilités et obligations des associés
Les associés d’une SCI sont responsables sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts. La SCI doit tenir une comptabilité, organiser une assemblée générale annuelle, et remplir ses obligations fiscales, même sans activité.
Anticiper les aléas de la vie de couple
Créer une SCI à deux, c’est aussi prévoir les moments difficiles.
En cas de séparation ou de divorce
Plusieurs options s’offrent à vous : l’un peut racheter les parts de l’autre, un tiers peut les acquérir (avec l’accord des associés), ou le bien peut être vendu et la SCI dissoute. Il est essentiel d’anticiper cela dans les statuts : valorisation des parts, clause de préemption, médiation…
En cas de décès
Les parts du défunt reviennent à ses héritiers, sauf clause d’agrément contraire. Le conjoint survivant peut conserver l’usufruit des parts grâce au démembrement croisé. Des abattements sur les droits de succession peuvent être obtenus si les statuts sont bien rédigés.
Les erreurs à éviter absolument
Créer une SCI demande de la rigueur. Voici les erreurs les plus fréquentes :
- Négliger la comptabilité et les obligations fiscales
- Utiliser des statuts types mal adaptés à votre situation
- Oublier d’anticiper les conséquences fiscales
- Mal répartir les parts sociales
- Ne pas prévoir de clauses en cas de séparation ou de décès
Acheter en SCI en couple est une solution stratégique, mais elle nécessite préparation, conseil et anticipation. En définissant un projet clair, en rédigeant des statuts adaptés et en comprenant les implications fiscales et patrimoniales, vous pouvez sécuriser votre achat immobilier et construire un patrimoine solide à deux.
