Comment réussir l’achat de votre appartement ?

un jeune couple vient de faire l'achat d'un appartement

L’achat d’un appartement est une étape de vie passionnante, mais peut vite devenir un parcours du combattant. Entre la définition du budget, la recherche du bien idéal et les nombreuses démarches administratives, il est facile de se perdre. Comment bien préparer son projet d’achat immobilier, que vérifier lors des visites et comment sécuriser son offre d’achat ? Ce guide vous accompagne pas à pas pour réussir votre acquisition en toute sérénité.

Résumé

  • Pour bien préparer votre projet d’achat d’appartement, définissez précisément votre budget et votre capacité de financement ;
  • Trouver l’appartement idéal demande de fixer des critères clairs et de bien analyser les biens pendant les visites ;
  • Le processus d’achat d’un appartement suit plusieurs étapes clés, de l’offre d’achat à la signature de l’acte de vente ;
  • Une fois propriétaire, des démarches administratives et des assurances sont nécessaires pour finaliser votre installation.

Bien définir son projet d’achat d’appartement et son budget

Comment évaluer sa capacité d’emprunt ?

Pour commencer, évaluez votre taux d’endettement. Les banques fixent généralement un plafond de 35 % de vos revenus nets mensuels. Cette règle leur assure que vous pourrez rembourser votre prêt sans difficulté.

Votre apport personnel est un élément clé de votre dossier. Un apport de 10 % à 20 % du prix d’achat de l’appartement est conseillé pour couvrir les frais annexes et rassurer les banques. Et plus votre apport est important, plus il sera facile de négocier de bonnes conditions.

Les simulateurs en ligne donnent une première estimation rapide de votre capacité d’emprunt. Ces outils calculent le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport.

Ensuite, prendre rendez-vous avec un conseiller bancaire ou un courtier vous permettra d’affiner cette estimation. Ces professionnels analysent votre situation pour vous proposer les meilleures solutions de financement, que ce soit pour un achat en nom propre ou pour acheter en SCI, une solution souvent choisie pour faciliter la gestion patrimoniale.

Quels sont les frais à anticiper en plus du prix d’achat de l’appartement ?

En plus du prix du bien, plusieurs frais importants sont à prévoir :

  • Les frais de notaire représentent environ 7 % à 8 % du prix d’achat d’un appartement dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf ;
  • Les frais d’agence immobilière varient de 3 % à 8 % du prix de vente et sont le plus souvent à la charge de l’acheteur ;
  • Les frais de garantie du prêt, comme l’hypothèque ou la caution bancaire, constituent une autre dépense à prévoir ;
  • Le budget pour les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement, à estimer idéalement lors d’une visite technique.

Définir ses critères de recherche pour ne pas se disperser

Vos critères non négociables sont la base de votre recherche. La localisation, la surface minimale et le nombre de pièces sont généralement les points essentiels de votre projet. Viennent ensuite les critères de confort qui jouent sur votre qualité de vie au quotidien. Pensez bien à l’étage, à la présence d’un ascenseur, d’un balcon, d’une terrasse ou d’un parking.

Le choix entre un appartement neuf et un logement ancien dépend de vos priorités. Le neuf offre des garanties et de meilleures performances énergétiques, tandis que l’ancien a souvent plus de charme et des prix plus bas. Dans certains cas, il peut être pertinent de construire votre logement si vous hésitez entre appartement et achat d’une maison, notamment en zone périurbaine.

L’environnement direct est crucial pour votre bien-être. La proximité des transports, des écoles et des commerces a un impact direct sur votre quotidien.

La recherche de l’appartement idéal

Où et comment chercher efficacement ?

Les portails immobiliers en ligne sont le premier endroit où chercher pour un achat d’appartement. SeLoger, Logic-Immo ou Le Bon Coin regroupent la plupart des annonces du marché.

Les agences immobilières proposent un accompagnement sur mesure et une bonne connaissance du secteur. Leurs conseillers peuvent vous proposer des biens en exclusivité, qui ne sont pas sur internet.

Faire appel à un chasseur d’appartement est une solution idéale si vous êtes très exigeant. Ce professionnel cherche pour vous selon vos critères et vous fait gagner un temps précieux.

Les alertes automatiques vous préviennent dès qu’une nouvelle annonce correspond à vos critères. C’est un bon moyen de réagir vite sur un marché où tout va très vite, en particulier lorsqu’il s’agit d’un premier achat immobilier.

Que faut-il vérifier lors des visites d’un appartement ?

Lors de chaque visite pour un achat d’appartement, soyez méthodique et vérifiez plusieurs points clés :

  • L’état général du logement doit être inspecté avec soin, des murs aux plafonds en passant par les fenêtres ;
  • Les installations techniques comme la plomberie, l’électricité ou le chauffage doivent être fonctionnelles ;
  • L’exposition et la luminosité, en visitant si possible à différentes heures de la journée ;
  • Les bruits et les odeurs, qu’ils proviennent de la rue ou du voisinage ;
  • L’état des parties communes, qui est un bon indicateur de la bonne gestion de l’immeuble.

Quels sont les documents à consulter avant de se décider ?

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique regroupe tous les diagnostics obligatoires relatifs à l’appartement et à l’immeuble. Le DPE, les diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz vous renseignent sur l’état du bien.

Les PV d’AG

Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années montrent les décisions qui ont été prises et les projets à venir. Ces documents vous renseignent sur la santé financière de la copropriété.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les droits et les devoirs de chaque propriétaire. Il fixe les règles de vie de l’immeuble dans lequel se situe votre appartement.

Les charges et travaux en cours

Le montant des charges de copropriété et les travaux déjà votés auront un impact sur votre budget. Renseignez-vous sur les charges prévisionnelles et les éventuelles régularisations à venir.

Du coup de cœur à l’offre : le processus d’achat de l’appartement

Étape 1 : formuler et rédiger une offre d’achat d’appartement

Attention : une offre orale est un engagement moral, mais elle n’a aucune valeur juridique. Seule une offre écrite vous engage. Votre offre d’achat d’appartement doit obligatoirement mentionner le prix proposé, les conditions suspensives, sa durée de validité et vos coordonnées. Ces démarches font partie des étapes clés d’un achat immobilier.

Pour négocier le prix, préparez des arguments solides. Appuyez-vous sur les prix du marché local, l’état du bien et les éventuels travaux pour justifier votre proposition.

Bon à savoir : les conditions suspensives vous protègent. L’obtention du prêt immobilier est la clause la plus courante, mais vous pouvez aussi ajouter la vente de votre bien actuel.

Étape 2 : la signature du compromis ou de la promesse de vente

Quelle différence entre le compromis de vente et la promesse de vente ?

  • Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur. C’est un contrat qui fixe les conditions définitives de la transaction. ;
  • La promesse de vente, elle, n’engage que le vendeur. Vous disposez alors d’un délai pour vous décider, en échange du versement d’une indemnité.

Le notaire rédige et sécurise cet avant-contrat. Son intervention garantit la validité du document et protège les deux parties. Ensuite, le dépôt de garantie, en général de 5 % à 10 % du prix, est versé au moment de la signature. Cette somme est bloquée jusqu’à la vente définitive.

Bon à savoir : en tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai commence le lendemain de la réception de l’avant-contrat par lettre recommandée.

Étape 3 : obtenir son financement immobilier

Pour constituer votre dossier de prêt, vous devrez fournir de nombreux justificatifs : fiches de paie, avis d’imposition, relevés bancaires, etc. Le délai pour obtenir une offre de prêt est généralement de 45 à 60 jours. Ce délai est prévu dans le compromis pour vous laisser le temps de faire vos démarches.

Une fois l’offre de prêt reçue, vous devez respecter un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de l’accepter. Cela vous laisse le temps d’étudier les conditions tranquillement.

L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir le prêt. Vous pouvez choisir celle de la banque ou opter pour une assurance externe, appelée délégation d’assurance.

Étape 4 : La signature de l’acte de vente authentique

Le rendez-vous final chez le notaire réunit le vendeur et l’acheteur. C’est à ce moment que le transfert de propriété de l’appartement devient officiel. Le notaire lit l’acte de vente pour s’assurer que vous comprenez bien tous les termes du contrat. N’hésitez pas à poser des questions si quelque chose n’est pas clair. La banque débloque les fonds pour payer le vendeur. Cette opération a lieu au moment de la signature de l’acte.

Après la signature : dernières formalités et installation

Quelles sont les assurances obligatoires à souscrire ?

L’assurance habitation est obligatoire dès la signature de l’acte de vente :

  • Si vous occupez le logement, une assurance multirisque habitation est nécessaire ;
  • Si vous le louez, il vous faudra une assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Vous devrez présenter votre attestation d’assurance le jour de la signature. Le notaire en a besoin pour vous remettre les clés.

Les démarches administratives à ne pas oublier

Une fois propriétaire de votre appartement, plusieurs démarches vous attendent pour finaliser votre installation :

  • Pensez à faire votre changement d’adresse auprès des organismes publics comme les impôts, la CAF ou la sécurité sociale.
  • Transférez ou souscrivez de nouveaux contrats d’énergie en contactant vos fournisseurs d’électricité et de gaz.
  • Anticipez l’ouverture de vos lignes téléphone et internet pour ne pas vous retrouver sans connexion.
  • Présentez-vous au syndic de copropriété pour recevoir toutes les informations sur la vie de l’immeuble.

La vie en copropriété : droits et devoirs

Le syndic gère le quotidien de l’immeuble et le conseil syndical contrôle son travail. Ensemble, ils assurent le bon fonctionnement et l’entretien des parties communes.

Les charges de copropriété sont payées chaque trimestre sous forme de provisions. Une régularisation a lieu une fois par an en fonction des dépenses réelles.

Participer aux assemblées générales est à la fois un droit et un devoir. C’est lors de ces réunions que sont votées les décisions importantes pour l’immeuble et son budget.