Définition de SCCV
La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une entreprise créée spécialement pour un projet de promotion immobilière. Concrètement, son unique but consiste à :
- Acheter un terrain;
- Y construire un ou plusieurs bâtiments;
- Les vendre, en bloc ou par lots, pour réaliser un bénéfice.
Sur le plan juridique, c’est une société civile, mais son activité est bel et bien commerciale. Pour la créer, il faut au minimum deux associés, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises. Attention toutefois : leur responsabilité est illimitée, ce qui signifie qu’en cas de dettes, leur patrimoine personnel peut être engagé. Par ailleurs, la SCCV a une durée de vie limitée ; elle est dissoute une fois que tous les logements sont vendus et que les comptes sont soldés.
Utilité et fonctionnement
Les promoteurs immobiliers utilisent beaucoup la SCCV pour séparer chaque projet sur le plan juridique et financier. En effet, cette organisation rassure les banques et les partenaires, ce qui facilite grandement l’obtention de prêts et de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA), obligatoire pour les ventes sur plan.
Son fonctionnement est simple et se déroule en plusieurs étapes :
- Dans un premier temps, les associés créent la société et y injectent un capital de départ;
- Ensuite, la SCCV achète le terrain et pilote la construction;
- Enfin, elle s’occupe de vendre les biens, le plus souvent sur plan via des contrats de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
Bon à savoir : le grand avantage de la SCCV, c’est sa fiscalité transparente ! En pratique, la société elle-même ne paie pas d’impôt sur ses bénéfices. Ce sont les associés qui déclarent directement leur part des gains dans leur propre déclaration, soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS) s’il s’agit d’une entreprise. Ce système astucieux permet d’éviter de payer deux fois l’impôt.
Fondements légaux
La base légale de la SCCV se trouve à la croisée du droit des sociétés et du droit de la construction. Deux codes principaux la régissent :
- Le Code civil (articles 1845 et suivants), qui pose les règles générales applicables à toutes les sociétés civiles, notamment sur la création, la gestion et la responsabilité des associés;
- Le Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui donne le cadre spécifique à la SCCV (articles L211-1 à L211-4) et précise son statut particulier.
L’article L211-1 du CCH est d’ailleurs essentiel : il précise que même si son activité de construction-vente est commerciale, la société reste de nature civile. C’est précisément grâce à cette exception de la loi qu’elle bénéficie d’une fiscalité transparente et que ses associés échappent au statut de commerçant.
