Définition de la LTV
LTV est l’abréviation de « Loan-To-Value« , qui veut dire « ratio prêt/valeur » en français. C’est un indicateur clé que les banques utilisent pour évaluer le risque d’un prêt immobilier. Pour faire simple, il montre la part du prêt par rapport à la valeur du bien que vous voulez acheter.
La formule est simple : LTV = (Montant du prêt / Valeur du bien) x 100.
Pour la banque, une LTV élevée signifie un risque plus grand. En effet, cela veut dire que votre apport personnel est faible et que la banque finance une grande partie du bien. Si vous ne pouvez plus rembourser et que le bien doit être vendu, la banque a moins de marge pour récupérer son argent.
Utilité et fonctionnement
Votre LTV a un impact direct sur les conditions de votre prêt. Un ratio bas, souvent sous les 80 %, montre que votre dossier est solide. Vous pourrez ainsi obtenir un meilleur taux d’intérêt et de meilleures conditions pour votre assurance.
À l’inverse, une LTV proche de 100 % peut mener à un refus de prêt, ou à des conditions plus strictes. La banque pourrait par exemple vous imposer un taux plus élevé ou demander des garanties en plus.
Exemple concret : Pour acheter un bien à 300 000 €, vous demandez un prêt de 240 000 € et vous avez 60 000 € d’apport. Votre LTV est de (240 000 € / 300 000 €) x 100 = 80 %.
Fondements légaux
En France, la loi ne fixe pas de limite maximale pour la LTV. Cette pratique est très encadrée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), dont les recommandations sont désormais obligatoires pour les banques.
La Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 est le texte de référence qui fixe les règles pour l’obtention d’un crédit immobilier. Même si ce texte se concentre sur le taux d’endettement et la durée du prêt, il a aussi un impact direct sur la LTV.
Le saviez-vous ? Le HCSF exige que votre apport personnel couvre au moins les frais de notaire et d’agence. Cette règle a plusieurs conséquences directes :
- Elle empêche de fait les financements à 110 %;
- Elle limite la LTV à 100 % du prix du bien;
- Elle n’autorise que très peu de dérogations pour les banques.
