La location saisonnière est une excellente source de revenus, mais sa fiscalité peut vite devenir un casse-tête. Le choix principal se fait entre deux régimes : le micro-BIC et son abattement forfaitaire, ou le régime réel qui permet de déduire vos charges. Mais attention, les règles de ces régimes, notamment pour le micro-BIC, ont été modifiées par la Loi de Finances 2024. Lequel choisir pour optimiser vos impôts ? Quelles sont les déclarations obligatoires ? On vous guide pas à pas pour y voir plus clair !
Résumé
- La fiscalité d’une locations saisonnière repose sur deux régimes principaux : le micro-BIC avec son abattement forfaitaire et le régime réel pour déduire les charges ;
- Les avantages du régime micro-BIC ont été fortement réduits en 2024 avec la loi le Meur (réduction des seuils de revenus locatifs et du taux d’abattement forfaitaire) ;
- Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges, incluant les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion et surtout l’amortissement du bien ;
- Le statut de votre logement et le montant de vos recettes annuelles influencent directement votre taux d’abattement et votre assujettissement aux cotisations sociales.
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
Définition
La location saisonnière désigne la mise à disposition d’un logement meublé pour une courte durée, généralement à des touristes ou des voyageurs, en dehors d’un bail classique. Elle se distingue de la location traditionnelle par sa flexibilité (durée variable, tarifs ajustés selon la saison) et son cadre juridique spécifique.
Caractéristiques clés de la location saisonnière
Une locaton saisonnière doit respecter quelques caractérisques pour être considérée comme telle. Les voici :
- Plateformes en ligne : majoritairement gérée via des sites comme Airbnb, Abritel ou Booking, mais peut aussi passer par des agences locales.Les régimes d’imposition pour votre location saisonnière ;
- Durée limitée : contrats de quelques jours à plusieurs mois, sans occupation permanente ;
- Public cible : touristes, vacanciers, professionnels en déplacement ;
- Mobilier inclus : le logement doit être équipé (meubles, électroménager, etc.), ce qui le qualifie souvent comme meublé de tourisme.
À noter : une location saisonnière peut devenir un meublé de tourisme classé si elle obtient une certification officielle (1 à 5 étoiles), ce qui influence directement son régime fiscal (abattements plus avantageux, par exemple).
Les régimes fiscaux d’une location saisonnière
Le régime micro-BIC et les changements de la loi Le Meur
Le régime micro-BIC est celui qui s’applique par défaut si les revenus locatifs de votre location saisonnière ne dépassent pas 176 200 € par an. Ce régime est simple à gérer, mais il n’est pas toujours le plus avantageux fiscalement. Le principe de ce régime est l’abattement forfaitaire. Cela signifie que vous déduisez un pourcentage fixe de vos revenus, sans avoir à fournir de justificatifs pour vos charges. Avant de vous lancer, il est important de vérifier le règlement de votre immeuble si vous êtes en appartement : une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ? Dans certains cas, la réponse est oui, notamment si le règlement de copropriété mentionne une interdiction d’usage hôtelier ou commercial. Mieux vaut s’en assurer pour éviter toute mauvaise surprise juridique.
Attention aux nouvelles règles ! Les taux d’abattement et les seuils de revenuys locatifs ont été modifiés par la Loi de Finances 2024, avec une application pour les revenus de 2025 (issus de la réforme dite « loi Le Meur ») :
- Pour les revenus 2024 :
- Abattement de 50 % pour les meublés classiques (avec un seuil de 77 700 € pour bénéficier du micro-BIC) ;
- Abattement de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes (avec un seuil de 188 700 € de revenus perçus) ;
- Pour les revenus 2025 (et suivantes, sauf nouvelle modification) :
- Abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un seuil de 15 000 €. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire ;
- Abattement de 50 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, avec un seuil de 77 700 € ;
- Notez une exonération d’impôt exceptionnelle jusqu’au 31 décembre 2026 pour la location de chambres d’hôtes si les revenus ne dépassent pas 760 € par an et que des services comme le petit-déjeuner sont fournis.
Voici un tableau récapitulatif :
| Année | Type de location | Abattement | Seuil de revenus du régime micro-BIC |
|---|---|---|---|
| 2024 | Meublés de tourisme non classés | 50 % | 77 700 € |
| Meublés de tourisme classés / chambres d’hôtes | 71 % | 188 700 € | |
| 2025 | Meublés de tourisme non classés | 30 % | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés / Chambres d’hôtes | 50 % | 77 700 € | |
| 2025-2026 | Chambres d’hôtes (revenus ≤ 760 €/an + services) | Exonération si services fournis (ex. petit-déjeuner), valable jusqu’à fin 2026. | 760 € |
Les points forts de ce régime sont sa simplicité administrative et le fait qu’il n’y a pas de comptabilité compliquée à tenir. Par contre, il peut être moins intéressant pour vous si le montant de vos charges réelles est supérieur à l’abattement.
Le régime réel : pour une fiscalité avantageuse en location saisonnière
À l’inverse, le régime réel est obligatoire si vous dépassez les plafonds du micro-BIC, mais vous pouvez aussi le choisir sur option même si vous êtes en dessous. Il est choisi par de nombreux propriétaire qui souhaitent optimiser la fiscalité de leur location saisonnière. Il permet une meilleure optimisation fiscale, mais demande une comptabilité plus rigoureuse.
Ce régime vous autorise à déduire toutes vos charges pour leur montant réel, sans plafond. Cette déduction précise peut vous faire économiser beaucoup d’argent selon votre situation.
Si vos charges sont plus élevées que vos revenus, vous créez un déficit. L’avantage est que vous pouvez reporter ce déficit sur vos revenus des années suivantes, ce qui vous donne de la souplesse pour lisser votre impôt.
Notre conseil : le régime réel est surtout intéressant si vous avez des charges élevées avec votre location saisonnière, comme des intérêts d’emprunt ou de gros travaux. L’amortissement du bien est souvent l’argument principal qui fait pencher la balance en faveur du régime réel.
Comment choisir entre le micro-BIC et le régime réel ?
Pour optimiser la fiscalité de votre location saisonnière, vous devez comparer le montant total de vos charges réelles avec l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Ce calcul vous montrera quel régime est le plus avantageux pour vous.
Prenons un exemple :
- Si votre bien est non classé : En micro-BIC (abattement de 30 %), votre base imposable est de 14 000 € (20 000 € * 70 %). Au régime réel, elle n’est que de 8 000 € (20 000 – 12 000). Le régime réel est donc plus avantageux ;
- Si votre bien est classé : En micro-BIC (abattement de 50 %), votre base imposable est de 10 000 € (20 000 € * 50 %). Au régime réel, elle est de 8 000 €. Le régime réel est plus avantageux.
Pour faire le bon choix, listez et estimez toutes vos charges de l’année. Cette estimation est la clé pour prendre la bonne décision. Pensez notamment à :
- Vos intérêts de crédit ;
- Vos travaux et frais d’entretien ;
- Vos frais de gestion (plateformes, agence, etc.) ;
- L’amortissement de votre logement et de vos meubles.
Si vous voulez opter pour le régime réel, vous devez le faire avant le 1er février de l’année concernée. Votre choix est ensuite valable pour les années suivantes, sauf si vous demandez à revenir au micro-BIC.
Fiscalité location saisonnière : quelles sont les charges déductibles au régime réel ?
Les frais liés à l’acquisition et à la propriété
Les intérêts de votre crédit immobilier
Les intérêts de votre crédit immobilier sont une charge déductible très importante, souvent la plus grosse. Attention, seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital que vous remboursez.
Les frais de dossier et l’assurance de prêt
Par ailleurs, vous pouvez aussi déduire les frais de dossier et l’assurance de votre prêt. Vous pouvez les déduire en une seule fois ou les étaler sur la durée du crédit. Cela peut représenter plusieurs milliers d’euros dès la première année.
La taxe foncière
La taxe foncière est déductible, mais pas la part qui correspond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, car vous pouvez la récupérer auprès de votre locataire. Il faut donc bien regarder le détail sur votre avis d’imposition.
Les charges de copropriété
Toutes les charges de copropriété que vous ne pouvez pas facturer à votre locataire sont également déductibles. Il s’agit par exemple des frais d’entretien des parties communes ou des gros travaux votés par la copropriété.
Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
Les travaux d’entretien courant
Les travaux d’entretien courant, comme refaire la peinture ou réparer une fuite, sont déductibles immédiatement. Ce sont les dépenses qui maintiennent le logement en bon état sans changer sa valeur.
Les travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration, comme installer une nouvelle cuisine ou du double vitrage, sont aussi déductibles. Ces travaux apportent une plus-value au logement et peuvent parfois être étalés sur plusieurs années.
Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement
Attention, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas des charges déductibles directement. Ils viennent s’ajouter à la valeur de votre bien pour le calcul de l’amortissement.
Conseil : gardez bien toutes les factures et les justificatifs de vos travaux. Ce sont des preuves essentielles en cas de contrôle fiscal. Elles vous servent aussi à prouver la valeur de votre investissement.
Les frais de gestion et autres charges courantes
Les commissions
Les commissions que vous payez aux plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel sont entièrement déductibles. Ces frais peuvent représenter une part importante de vos revenus.
Les frais de publicité
Les frais pour faire la promotion de votre location sont aussi déductibles. Cela peut être le coût de photos professionnelles ou de campagnes de publicité en ligne.
Les frais d’accompagnement comptable
Les honoraires de votre expert-comptable, de votre logiciel de comptabilité en ligne ou les frais d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) sont déductibles.
Les assurances
Vous pouvez déduire les assurances de votre location saisonnière (propriétaire non-occupant, loyers impayés) ainsi que toutes les factures courantes : eau, électricité, gaz, internet, téléphone. Mises bout à bout, ces charges pèsent lourd sur une année.
L’amortissement du bien et du mobilier : un avantage clé de la fiscalité des locations saisonnières
L’amortissement est une notion comptable qui correspond à la perte de valeur de votre bien avec le temps et l’usure. C’est une charge « fictive » que vous déduisez, ce qui peut beaucoup réduire votre impôt sans que vous ne dépensiez d’argent.
En général, on amortit le bien immobilier sur 25 à 40 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. La durée choisie a un impact direct sur le montant que vous pouvez déduire chaque année.
Pour calculer l’amortissement, il faut séparer le prix d’achat entre la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), celle de la construction et celle des meubles. C’est une étape complexe qui demande souvent l’aide d’un professionnel.
Grâce à l’amortissement, il est possible que votre résultat imposable devienne nul, ou même négatif. C’est un avantage fiscal très puissant, et c’est souvent la raison principale pour laquelle les propriétaires choisissent le régime réel.
L’impact du statut de votre location saisonnière et les prélèvements sociaux
Meublé de tourisme classé ou non classé : quelles conséquences fiscales ?
L’impact sur l’abattement
Faire classer votre meublé de tourisme signifie obtenir une note de 1 à 5 étoiles, basée sur des critères de confort et d’équipement. Ce classement va directement influencer la fiscalité de votre location saisonnière. Pour cela, un organisme accrédité doit venir évaluer votre logement. Le principal avantage du classement est fiscal, si vous êtes au micro-BIC par exemple, vous bénéficiez d’un abattement plus avantageux.
- Pour les revenus 2025 : l’abattement sera réduit à 50 % ;
- Pour les revenus 2024 : 71 % d’abattement.
L’impact sur votre réputation
Le classement est aussi un signe de qualité pour les voyageurs, ce qui peut vous aider à louer plus facilement et à améliorer la visibilité de votre annonce. C’est un atout commercial non négligeable.
Pour obtenir le classement de votre location saisonnière, il faut faire appel à un organisme évaluateur agréé. Le coût de cette visite est déductible de vos revenus, et le classement est valable pendant cinq ans.
L’impact sur vos obligations fiscales
Il est aussi utile de bien comprendre la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme, car cela impacte vos obligations et votre régime fiscal. Un meublé de tourisme implique une démarche de classement officiel, tandis qu’une location saisonnière peut désigner tout logement loué temporairement, sans démarche particulière. Cette nuance est essentielle, notamment pour déterminer le bon abattement fiscal ou les seuils applicables.
Attention : avant de vous lancer, il est important de bien vérifier le règlement de votre immeuble si vous êtes en appartement. Une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ? Dans certains cas, la réponse est oui, notamment si le règlement de copropriété mentionne une interdiction d’usage hôtelier ou commercial. Mieux vaut s’en assurer pour éviter toute mauvaise surprise juridique.
Devez-vous payer des cotisations sociales ?
Autre point clé de la fiscalité d’une location saisonnière : les prélèvements sociaux. Il est important de faire la différence entre les prélèvements sociaux et les cotisations sociales. Selon votre situation, vous paierez l’un ou l’autre, et cela change beaucoup le coût final de votre activité.
En général, les revenus de vos locations sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Ils sont calculés sur votre revenu imposable (après l’abattement si vous êtes au micro-BIC).
Attention : le seuil de 23 000 € de recettes par an est un cap décisif. Si vous le dépassez, vous changez de statut et vos revenus sont considérés comme professionnels. Ce seuil est calculé sur vos revenus bruts, avant tout abattement.
Si vous dépassez ce seuil, vous devez vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales. En contrepartie, vous n’avez plus à payer les prélèvements sociaux de 17,2 %.
