Vous souhaitez investir dans la location meublée ? Vous serez vite confronté à un choix crucial : faut-il opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) ? Fiscalité, cotisations sociales, gestion du patrimoine… ce choix a un impact direct sur votre projet. Alors, comment s’y retrouver ? On vous explique tout !
Les critères de distinction : êtes-vous LMNP ou LMP ?
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le LMNP est le statut par défaut pour tout investisseur qui loue un bien immobilier meublé. Il s’applique automatiquement dès que vous mettez en location un logement équipé, sans aucune autre condition à remplir.
Le principal avantage du LMNP est sa grande accessibilité. Aucune condition de revenu n’est demandée, ce qui le rend ouvert à tous les profils d’investisseurs, peu importe la taille de leur patrimoine locatif.
Le saviez-vous ? Bien que considérée comme une activité civile, la location meublée génère des revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette classification peut surprendre, mais elle s’explique par la nature commerciale de cette activité.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Le statut LMP considère la location meublée comme une activité professionnelle à part entière. Cette qualification entraîne une approche différente de l’investissement locatif, avec des obligations et des avantages qui lui sont propres.
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le guichet unique est une étape obligatoire pour devenir loueur en meublé professionnel. Cette formalité officialise le caractère professionnel de votre activité.
Vous pouvez devenir LMP soit parce que vous dépassez les seuils légaux, soit par choix, même si vos revenus sont inférieurs. Cette souplesse vous permet d’adapter votre statut à votre stratégie d’investissement.
Les conditions cumulatives pour accéder au statut LMP
Pour être considéré comme LMP, il faut remplir deux conditions cumulatives :
- Percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles pour l’ensemble de votre foyer fiscal;
- Démontrer que ces recettes locatives sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, etc.).
Le passage en LMP est obligatoire dès que ces les deux plafonds sont dépassés. Il s’agit d’une obligation légale stricte, même si vous préféreriez rester en LMNP.
La fiscalité des revenus : quelle imposition pour chaque statut ?
Pour le LMNP : le choix entre régime micro-BIC et régime réel
Le régime micro-BIC en LMNP
Le régime micro-BIC est très simple à gérer : il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Cet abattement tombe à 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025.
Pour profiter du micro-BIC, votre chiffre d’affaires ne doit pas dépasser certains plafonds : 77 700 € pour une location meublée classique et 15 000€ pour un meublé de tourisme non classé. Au-delà de ces seuils, vous passez automatiquement au régime réel.
Le régime réel en LMNP
Le régime réel, quant à lui, vous permet de déduire toutes les charges que vous supportez réellement. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux ou encore les frais de gestion font partie des charges que vous pouvez déduire.
De plus, l’amortissement du bien et du mobilier est l’outil le plus puissant du régime réel pour réduire, voire effacer, votre impôt. Cette déduction comptable, qui ne correspond pas à une sortie d’argent, est l’un des grands atouts de l’investissement locatif meublé.
Pour le LMP : le régime réel comme unique option
Le statut LMP vous impose d’opter pour le régime réel (simplifié ou normal). Vous n’avez pas la possibilité de choisir le régime micro-BIC, quel que soit le montant de vos revenus locatifs. Ne pas avoir accès au micro-BIC peut sembler un inconvénient au premier abord, mais cela vous donne systématiquement accès aux avantages du régime réel. En effet, la déduction de toutes vos charges et de l’amortissement compense largement cette contrainte.
Bon à savoir : la déduction des charges et l’amortissement fonctionnent exactement de la même manière qu’en LMNP au régime réel. Vous pouvez donc utiliser les mêmes techniques pour optimiser votre fiscalité et créer un déficit.
La gestion du déficit : l’avantage majeur du statut LMP
En LMNP, si vous créez un déficit, vous ne pouvez le déduire que de vos futurs bénéfices locatifs. Il doit être reporté sur les bénéfices des 10 années suivantes, sans pouvoir être utilisé pour réduire vos autres revenus immédiatement.
En revanche, en LMP, le déficit est considéré comme professionnel. Il peut donc être déduit de votre revenu global, sans aucune limite de montant. Cela vous permet de réduire l’impôt que vous payez sur l’ensemble de vos revenus (salaires, etc.).
Prenons un exemple pour illustrer :
Un déficit de 15 000 € en LMP peut faire baisser l’impôt d’un foyer imposé à 30 % de 4 500 € dès la première année. En LMNP, ce même déficit n’aura un impact que lorsque vous réaliserez de nouveaux bénéfices locatifs.
Les obligations sociales et comptables
Les prélèvements sociaux pour le LMNP
En LMNP, vos revenus locatifs sont soumis à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cette taxe (CSG, CRDS…) est calculée sur votre bénéfice imposable. Ces prélèvements sont calculés après l’abattement du micro-BIC ou après la déduction de vos charges au régime réel. La base de calcul est la même que celle utilisée pour votre impôt sur le revenu.
Bon à savoir : les loueurs en courte durée qui dépassent certains seuils de revenus peuvent, dans certains cas, être affiliés au régime social des indépendants. Cela concerne surtout les exploitants de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme à titre intensif.
Les cotisations sociales pour le LMP
Avec le statut LMP, vous êtes obligatoirement affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Cette affiliation vous donne des droits sociaux, mais elle implique de payer des cotisations spécifiques. Les cotisations sont calculées sur la base de votre bénéfice, avec des taux qui varient selon les tranches de revenus. Elles couvrent la retraite, la maladie, les allocations familiales et la formation professionnelle.
Le poids de ces cotisations se situe généralement entre 20 % et 40 % de votre bénéfice. C’est bien plus que les 17,2 % de prélèvements sociaux du LMNP. Cette différence de coût est un critère important dans votre choix. En contrepartie, ces cotisations vous donnent des droits à la retraite et une couverture maladie. Ces avantages peuvent compenser en partie le surcoût, surtout si vous n’avez pas d’autre activité professionnelle.
Des obligations déclaratives et comptables différentes
Le LMNP au régime micro-BIC est d’une grande simplicité administrative. Il vous suffit de reporter vos recettes sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C PRO). C’est un avantage majeur pour les investisseurs qui débutent.
Les choses se compliquent pour le LMNP au régime réel et pour le LMP. Ces statuts exigent de tenir une comptabilité complète, de remplir une liasse fiscale (formulaires 2031, 2033) et de suivre un tableau d’amortissement détaillé.
Notre conseil : pour le régime réel et le LMP, il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable. Son expertise vous garantit d’être en règle et vous aide à optimiser la gestion fiscale de votre projet.
La stratégie patrimoniale : plus-value, IFI et transmission
L’exonération des plus-values de cession : le point fort du LMP
Le statut LMP profite du régime des plus-values professionnelles, qui offre des possibilités d’exonération très intéressantes. C’est souvent l’argument décisif qui fait pencher la balance en faveur du statut professionnel. Vous pouvez être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value si vous remplissez deux conditions :
- Vous exercez l’activité depuis plus de 5 ans ;
- Et vos recettes moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT.
Une exonération partielle est possible si vos recettes se situent entre 90 000 € et 125 000 € HT. Un abattement dégressif vient alors réduire l’impôt, ce qui préserve une partie de l’avantage fiscal.
Attention toutefois : le calcul de la plus-value prend en compte les amortissements que vous avez déduits, ce qui augmente la base taxable. Cette « reprise » des amortissements peut limiter l’intérêt de l’exonération et demande une analyse précise.
L’imposition des plus-values en LMNP
Le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements spécifiques. L’imposition suit les mêmes règles que pour la vente de n’importe quel bien immobilier. L’abattement pour durée de détention s’applique progressivement. Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Cela encourage à conserver le bien sur le long terme.
Attention : depuis 2025 un grand avantage du LMNP a été supprimé. Désormais les amortissements que vous avez déduits chaque année sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui n’était pas le cas avant. L’écart favorable dont bénéficiait le LMNP par rapport à la SCI s’est largement réduit.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et transmission
Les biens loués en LMP sont considérés comme des biens professionnels et sont donc exonérés d’IFI. C’est un avantage considérable si votre patrimoine est important, car cela permet de sortir des biens de l’assiette taxable.
Les biens en LMNP, sauf exception, restent inclus dans le calcul de l’IFI. Cela limite les possibilités d’optimisation pour les contribuables qui sont soumis à cet impôt.
Ensuite, le statut LMP vous donne accès à des dispositifs de faveur pour la transmission, comme le Pacte Dutreil dans certains cas. Considérer votre patrimoine locatif comme une entreprise facilite sa transmission à vos héritiers et réduit les droits de succession.
