Vous avez repéré un bien immobilier et vous vous demandez si c’est vraiment une bonne affaire ? Pour éviter les mauvaises surprises, un seul réflexe : calculer son rendement locatif. C’est l’indicateur numéro un pour mesurer la rentabilité de votre futur investissement. Mais entre le rendement brut, le net et le net d’impôts, il est facile de s’y perdre. Comment les calculer et surtout, lequel vous donne l’information juste sur ce que vous allez vraiment gagner ? On décortique tout pour vous.
Résumé
- Le rendement locatif est l’indicateur clé pour mesurer la performance d’un investissement immobilier. Il se calcule à trois niveaux : brut, net et net d’impôts ;
- Le rendement brut donne une première estimation rapide en comparant simplement les loyers annuels au coût total de l’achat ;
- Pour avoir une idée plus juste, le rendement net prend en compte toutes les charges : taxe foncière, frais de copropriété, assurances, etc ;
- Enfin, le rendement net d’impôts est le seul qui montre la rentabilité réelle de votre projet, car il intègre l’impact de vos impôts et du régime fiscal que vous avez choisi.
Comprendre les différents niveaux de rendement locatif
De quoi parle-t-on exactement ?
Le rendement locatif est un pourcentage qui sert à mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier. Il met en relation les loyers que vous touchez avec le montant que vous avez investi. Son but est simple : évaluer combien un bien rapporte par rapport à ce qu’il a coûté. Cet indicateur vous permet de comparer plusieurs investissements de manière factuelle. Pour un investisseur, c’est l’indicateur numéro un. Il vous dit si le bien peut vraiment générer un investissement qui rapporte tous les mois, ou s’il s’agit simplement d’un pari à long terme.
Quelle est la différence avec la plus-value ? Le rendement locatif concerne les revenus réguliers (les loyers), alors que la plus-value n’est réalisée qu’au moment de la revente du bien.
Rendement brut, net et net d’impôts : les 3 indicateurs à maîtriser
1. Le rendement brut
Le rendement brut est une première estimation. Il est parfait pour faire un premier tri rapide entre plusieurs biens, car il ne regarde que les loyers et le prix d’achat, sans les charges.
2. Le rendement net
Le rendement net donne une image plus réaliste en incluant les charges. On déduit tout ce qui est lié à la possession du bien : taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien…
2. Le rendement net-net
Le rendement net d’impôts, ou « net-net », est le seul qui compte vraiment. C’est l’indicateur final de performance, car il tient compte de vos impôts et des prélèvements sociaux.
Attention : il ne faut surtout pas s’arrêter au rendement brut, car il embellit souvent la réalité. L’écart entre le brut et le net d’impôts peut être de plusieurs points, en fonction de votre situation.
Le calcul du rendement brut : une première approche essentielle
La formule simple du rendement brut
La formule du rendement brut est simple : (Loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition total x 100.
Pour commencer, vous avez les loyers annuels bruts, sans aucune charge déduite. Ensuite il faudra diviser le montant par le coût total de l’achat, frais annexes compris. Enfin, la somme obtenue est à multiplier par 100.
L’avantage du rendement brut, c’est qu’il est très facile à calculer. Cela donne une première vision, avant de prendre en compte les frais réels et de voir si vous pouvez envisager un investissement locatif sans apport ou non.
Que faut-il inclure dans le prix d’acquisition total ?
Le prix d’acquisition total ne se limite pas au prix de vente. Il comprend plusieurs éléments :
- Le prix d’achat du bien, qu’on appelle aussi « prix net vendeur » ;
- Les frais de notaire (ou frais d’acquisition), qui représentent environ 7 à 8 % du prix ;
- Les frais d’agence, s’ils sont à votre charge ;
- Le coût des travaux de rénovation ou de rafraîchissement qui sont nécessaires avant de louer.
Exemple chiffré pour bien comprendre
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € (prix net vendeur) dans une ville moyenne. Ajoutons 16 000 € de frais de notaire (8 %) et 10 000 € de travaux. Le coût total d’acquisition est donc de 226 000 €. Ce bien se loue 900 € par mois, ce qui fait 10 800 € de loyers bruts par an.
Le calcul est donc le suivant : (10 800 € / 226 000 €) x 100 = 4,77 % de rendement brut.
Approfondir avec le rendement net : une vision plus réaliste
La liste complète des charges à ne surtout pas oublier
Pour affiner votre calcul de rentabilité locative, vous devez déduire l’ensemble des charges annuelles :
- La taxe foncière, un impôt local annuel à ne pas oublier ;
- Les charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire (frais de syndic, entretien des communs, etc.) ;
- Les assurances, comme l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et la Garantie Loyers Impayés (GLI) ;
- Les frais de gestion locative, si vous passez par une agence (en général 6 à 10 % des loyers) ;
- Une provision pour l’entretien courant et les futures grosses réparations ;
- Les éventuels frais de comptable si vous confiez votre déclaration à un expert.
Comment intégrer la vacance locative et les impayés ?
Au-delà de ces charges prévisibles, il faut aussi penser à la vacance locative, c’est-à-dire la période où votre logement est vide entre deux locataires. C’est une période sans revenus qui est quasi inévitable.
Il est essentiel de prendre en compte ce manque à gagner dans vos calculs. Sinon, votre estimation de rentabilité sera faussée et pourrait déséquilibrer votre projet.
Notre conseil : mettez de côté l’équivalent d’un ou deux mois de loyer par an pour anticiper ces périodes creuses ou d’éventuels impayés.
La formule du rendement net de charges
Voici la formule du rendement net : (Loyers annuels bruts – Total des charges annuelles) / Prix d’acquisition total x 100.
Reprenons notre exemple. Sur les 10 800 € de loyers annuels, nous déduisons 2 900 € de charges diverses (taxe foncière, assurances, provisions…). Le calcul est maintenant : (7 900 € / 226 000 €) x 100 = 3,50 % de rendement net. C’est 1,27 point de moins que le rendement brut.
Le rendement net d’impôts : le seul vrai indicateur de performance
Pourquoi la fiscalité est le juge de paix de votre investissement ?
Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre TMI) et aux prélèvements sociaux . Ensuite, une défiscalisation immobilière bien pensée (via le régime réel ou certains dispositifs comme le LMNP ou Pinel) peut fortement améliorer votre rentabilité nette.
Faites toujours une simulation fiscale avant d’acheter pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Les impôts peuvent transformer une bonne affaire en un projet déficitaire. Pour estimer votre imposition selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), vous pouvez utilisez le simulateur officiel de l’impôt sur le revenu disponible ici sur impots.gouv.fr.
L’impact décisif de votre régime fiscal (Micro-foncier/BIC vs. Réel)
Le régime micro (foncier ou BIC) est simple : l’État applique un abattement forfaitaire sur vos loyers. C’est facile, mais pas toujours le plus intéressant.
En revanche, le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges pour leur montant exact, y compris les intérêts de votre crédit. C’est plus complexe mais souvent plus rentable.
Le meilleur régime pour vous dépendra du montant de vos charges, de votre emprunt et de votre stratégie fiscale.
Calculer le rendement « net-net » : l’exemple final
Pour finir, reprenons notre exemple. Nous avions un revenu net de charges de 7 900 € (soit 3,50 %).
Imaginons que vous soyez au régime réel et que vous déduisiez 1 500 € d’intérêts d’emprunt par an. Votre revenu imposable tombe à 6 400 €.
Si votre TMI est de 30 %, votre impôt total (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %) sera de 3 021 €.
Le rendement net d’impôts final est donc de : (7 900 € – 3 021 €) / 226 000 € x 100 = 2,16 %. Voilà la rentabilité réelle de votre projet.
Au-delà des chiffres : interpréter et optimiser votre rendement locatif
Qu’est-ce qu’un « bon » taux de rendement locatif aujourd’hui ?
Voici aujourd’hui ce qui est considéré commme un bon rendement locatif :
- Dans les grandes villes, un rendement net de 2 à 3 % est souvent considéré comme bon, car l’investissement est plus sûr et facile à revendre ;
- Dans les villes moyennes, on cherche plutôt un rendement net entre 4 et 6 % pour compenser un risque de vacance locative plus grand ;
- En zone rurale, il faut viser plus haut, entre 6 et 8 % de rendement net, pour que l’investissement locatif en vaille la peine malgré les risques.
Le type de location a aussi un impact. Le meublé (LMNP) rapporte souvent plus, mais demande aussi plus de travail de gestion.
Bon à savoir : gardez en tête une règle simple : un rendement élevé va souvent de pair avec un risque plus élevé.
Les principaux leviers pour améliorer votre rentabilité
Plusieurs leviers vous permettent d’améliorer la performance de votre investissement :
- Bien négocier le prix d’achat est le premier levier, car chaque euro gagné augmente directement votre rendement ;
- Optimiser le coût des travaux et les autres frais en comparant plusieurs devis et en choisissant de bons artisans ;
- Choisir la bonne stratégie de location et le bon régime fiscal, car cela peut radicalement changer votre rentabilité finale ;
- Réduire vos charges courantes en renégociant vos contrats d’assurance ou en optimisant les frais de gestion et d’entretien.
Ne confondez pas rendement et cash-flow
Le cash-flow, c’est simplement ce qu’il vous reste en poche chaque mois : la différence entre ce qui rentre (loyers) et ce qui sort (crédit, charges, impôts). Attention, un bien peut avoir un bon rendement mais un cash-flow négatif, par exemple si votre mensualité de crédit est trop élevée.
Calculez toujours les deux pour avoir une vision complète. Le rendement mesure la performance de l’investissement, tandis que le cash-flow mesure son impact sur votre argent au quotidien.
