Vous achetez un bien immobilier à plusieurs pour le louer en meublé ? L’indivision est la solution la plus simple pour concrétiser ce projet. Mais pour profiter des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plusieurs règles s’appliquent. Comment fonctionne la fiscalité ? Qui déclare quoi et comment choisir son régime d’imposition ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir pour gérer votre LMNP en indivision !
Résumé
- La LMNP en indivision permet à plusieurs propriétaires de louer un logement meublé et de bénéficier de ce statut fiscal avantageux ;
- Côté fiscalité, l’indivision nécessique de faire une déclaration unique. Ensuite, chaque propriétaire reporte sa part sur sa propre déclaration de revenus ;
- Pour éviter les conflits et assurer une bonne gestion, il est essentiel d’être rigoureux et, idéalement, de signer une convention d’indivision ;
- L’indivision est simple à mettre en place, mais sa gestion a des contraintes. Il faut aussi penser à d’autres solutions, comme la SCI ou la SARL de famille.
Comprendre les principes de la LMNP en indivision
Qu’est-ce que l’indivision immobilière exactement ?
L’indivision, c’est quand plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier, sans qu’il soit matériellement divisé. Chaque propriétaire détient alors des droits sur l’ensemble du bien.
Les cas les plus courants sont l’achat à deux par des concubins ou des partenaires de PACS, une succession où les héritiers deviennent co-propriétaires, ou encore une donation à plusieurs bénéficiaires.
Chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part. Exprimée en pourcentage, celle-ci correspond le plus souvent à sa participation financière lors de l’achat et définit ses droits.
Le statut LMNP est-il compatible avec une détention en indivision ?
Oui, le statut LMNP est tout à fait compatible avec l’indivision. En effet, l’administration fiscale considère l’indivision comme une entité qui peut exercer une activité de location meublée.
Même si l’indivision n’est pas une société, elle est reconnue par l’administration fiscale et peut faire ses propres déclarations. Cela permet à tous les propriétaires de profiter ensemble du statut LMNP.
Bon à savoir : pour déclarer l’activité, les indivisionnaires doivent obligatoirement s’immatriculer en LMNP pour obtenir un numéro SIRET. C’est une étape essentielle avant de commencer à louer. Elle se réalise directement sur le guichet unique de l’INPI (ici).
Quelles sont les conditions à respecter pour le statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions et plafonds doivent être respectés :
- Les recettes locatives annuelles de l’indivision ne doivent pas dépasser 23 000 euros pour que l’activité reste considérée comme non professionnelle;
- Pour chaque propriétaire individuellement, les revenus de la location meublée ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus de son foyer fiscal;
- Enfin, le logement doit obligatoirement être meublé avec tout le nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre normalement (meubles, électroménager, literie complète).
Attention : si vous dépassez les plafonds de revenus, vous basculez automatiquement du statut LMNP au statut LMP.
La fiscalité de la LMNP en indivision : comment ça marche ?
Comment s’effectue la déclaration des revenus locatifs ?
La déclaration se déroule en deux temps :
- Dans un premier temps, l’indivision doit remplir sa propre déclaration fiscale (la liasse 2031), qui inclut le bilan et le compte de résultat de l’activité de location;
- Ensuite, chaque propriétaire reporte sa part du résultat (bénéfice ou déficit) sur sa déclaration de revenus personnelle, via le formulaire 2042 C-PRO.
Le résultat fiscal est toujours réparti proportionnellement aux parts de chacun dans l’indivision. Cela garantit une imposition juste, basée sur l’investissement de départ.
Quel régime d’imposition faut-il choisir : micro-BIC ou réel ?
Le régime micro-BIC n’est pas autorisé pour les LMNP en indivision. C’est le régime réel simplifié qui s’applique automatiquement. Il permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, et même l’amortissement du bien et des meubles.
Les LMNP en invidision sont obligatoirement au régime réel simplifié d’imposition.
Comment sont gérés l’amortissement et les déficits au régime réel ?
L’amortissement est calculé sur la valeur totale du logement et des meubles. Cette charge fiscale très avantageuse réduit le résultat global avant qu’il soit réparti entre les propriétaires.
Si l’activité génère un déficit, il est lui aussi réparti entre les propriétaires en fonction de leurs parts. Chacun peut ensuite l’utiliser selon sa situation fiscale personnelle.
Chaque propriétaire peut en effet reporter sa part du déficit sur ses revenus LMNP des 10 années suivantes. Cette souplesse permet d’optimiser sa fiscalité personnelle sur le long terme.
La gestion pratique et juridique de l’indivision LMNP
Est-il nécessaire de rédiger une convention d’indivision ?
La convention d’indivision est un contrat qui fixe noir sur blanc les règles du jeu entre les propriétaires. Elle définit les droits et les devoirs de chacun dans la gestion du bien. Elle n’est pas obligatoire mais est fortement recommandée.
On y trouve généralement la désignation d’un gérant, les règles de prise de décision, la répartition des charges et des revenus, et les conditions pour sortir de l’indivision.
Notre conseil : ce document est très utile pour éviter les blocages et les disputes qui pourraient compliquer la gestion du bien. C’est une véritable sécurité juridique pour tout le monde.
Comment organiser la gestion quotidienne du bien ?
Pour simplifier la gestion au quotidien, vous pouvez désigner un gérant. Celui-ci peut être l’un des propriétaires ou un professionnel extérieur. Il sera l’interlocuteur principal des locataires et des fournisseurs.
Par ailleurs, ouvrir un compte bancaire au nom de l’indivision est aussi une excellente idée. Cela permet de centraliser tous les paiements et de simplifier la comptabilité de l’activité.
Quant aux décisions, elles sont prises selon des règles de majorité. Celles pour la gestion courante demandent les deux tiers des droits, mais les plus importantes, comme la vente du bien, exigent l’unanimité.
Que se passe-t-il en cas de vente du bien ou de sortie d’un indivisaire ?
Pour vendre le bien, il faut l’accord de tous les propriétaires. Cette règle de l’unanimité peut devenir un vrai point de blocage en cas de désaccord et rend la sortie de l’investissement moins flexible.
Si l’un des propriétaires veut vendre sa part, les autres ont un droit de préemption. Cela signifie qu’ils sont prioritaires pour racheter cette part aux conditions proposées par un acheteur extérieur.
En cas de vente, l’impôt sur la plus-value est calculé individuellement pour chaque propriétaire, en fonction de sa part et de sa durée de détention, selon le régime des particuliers.
LMNP en indivision : avantages, inconvénients et alternatives
Quels sont les principaux avantages de la LMNP en indivision ?
Avantages de l’indivision en LMNP :
- Le principal avantage de l’indivision, c’est sa simplicité : c’est une structure naturelle qui ne demande pas de créer une société ou de rédiger des statuts compliqués;
- Les frais de création sont quasi nuls et la gestion administrative est légère, ce qui permet de limiter les coûts de fonctionnement de votre investissement;
- Tous les co-investisseurs profitent directement des avantages fiscaux du LMNP au régime réel, comme l’amortissement du bien et la déduction des charges, pour optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs.
Quelles sont les limites et les risques à anticiper ?
Les inconvénients de l’indivision en LMNP :
- La rigidité des décisions est un inconvénient majeur. En effet, la règle de l’unanimité pour les actes importants, comme la vente, peut tout bloquer en cas de mésentente ;
- Les conflits entre propriétaires sont également un vrai risque. Sans un cadre bien défini, les désaccords sur la gestion ou les travaux peuvent paralyser le projet ;
- Enfin, la responsabilité de chaque propriétaire est illimitée et solidaire. Cela veut dire que si l’indivision a des dettes, votre patrimoine personnel peut être engagé, même au-delà de votre part.
L’indivision LMNP face à la SCI : quelle est la meilleure option ?
La SCI (Société Civile Immobilière) à l’impôt sur le revenu est une alternative plus souple. Les statuts permettent de définir clairement les pouvoirs du gérant et les règles de décision.
Attention toutefois : la fiscalité de la location meublée en SCI est plus complexe. Si les recettes locatives meublées dépassent 10% des recettes totales, la SCI bascule à l’impôt sur les sociétés, ce qui change tout.
En définitive, le choix entre l’indivision en LMNP et la SCI dépend de votre projet, de la relation entre les investisseurs et de vos objectifs, notamment en matière de transmission de patrimoine.
