Devenir marchand de biens pour acheter, rénover et revendre des biens immobiliers vous intéresse ? Si l’idée est séduisante, la réalité est bien plus complexe : l’activité est risquée, demande beaucoup de capital et une préparation sans faille. De la structure juridique au financement, en passant par la fiscalité, comment s’y prendre pour réussir et devenir rentable ? On vous guide pas à pas pour lancer votre projet sur de solides fondations.
Avant de vous lancer en tant que marchand de biens, voici les grandes étapes à suivre :
- Définissez clairement votre projet, comprenez les obligations du métier et choisissez la bonne structure juridique;
- Préparez un dossier de financement solide et familiarisez-vous avec les crédits spécifiques aux marchands de biens, car c’est une étape cruciale;
- Trouvez des biens avec un vrai potentiel et analysez précisément leur rentabilité avant d’acheter, car le succès de chaque opération en dépend;
- Gérez efficacement les travaux de rénovation et mettez en place une stratégie de revente percutante pour transformer l’essai et réaliser votre plus-value.
Préparer le terrain : les fondations de votre activité
Qu’est-ce qu’un marchand de biens et quelles sont ses obligations ?
Un marchand de biens est un commerçant qui achète des biens immobiliers dans le seul but de les revendre rapidement après les avoir rénovés ou améliorés. C’est une activité purement commerciale et spéculative. Il agit pour son propre compte, à la différence d’un agent immobilier, qui est un simple intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.
Ce métier est aussi très différent de celui de promoteur, qui construit du neuf, ou de l’investisseur locatif, qui achète pour louer. Le marchand de biens, lui, se concentre sur la transformation de biens existants pour créer de la valeur.
Cette activité impose des obligations légales strictes. Vous devez obligatoirement vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés. Vous devrez aussi tenir une comptabilité commerciale sérieuse et déclarer vos résultats fiscaux régulièrement.
Par ailleurs, le métier comporte de nombreux risques. Le marché immobilier peut se retourner et réduire vos marges. Vous pouvez aussi avoir du mal à revendre un bien rapidement. Enfin, votre responsabilité est engagée sur les travaux, notamment via la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage en cas de problèmes importants sur la structure.
Quelle structure juridique choisir pour se lancer ?
L’entreprise individuelle est la forme la plus simple pour démarrer. Les formalités de création sont légères et la gestion est simplifiée. Le principal inconvénient est que votre responsabilité est illimitée : en cas de dettes, vos biens personnels peuvent être saisis.
La société commerciale est l’option la plus courante chez les professionnels. Une SASU ou une SARL permettent de protéger votre patrimoine personnel. Votre responsabilité est alors limitée au montant de vos apports dans la société. Ces structures offrent aussi plus de souplesse pour optimiser votre fiscalité.
Attention : la SCI n’est généralement pas une bonne idée pour une activité d’achat-revente régulière. Son statut est civil, alors que l’activité de marchand de biens est commerciale. Le fisc pourrait requalifier votre activité et vous infliger de lourdes pénalités.
Comment bâtir un business plan convaincant ?
Dans un premier temps, votre stratégie doit commencer par une bonne étude du marché local. Analysez les prix de vente, les délais moyens pour vendre et les types de biens les plus recherchés pour bien choisir vos zones d’investissement. Certains quartiers ont plus de potentiel que d’autres grâce à leur dynamisme ou à des projets d’urbanisme.
Définissez ensuite votre type d’opérations. Vous pouvez vous spécialiser dans la rénovation lourde de biens en mauvais état, qui offre de belles marges mais demande de solides compétences techniques. D’autres niches, comme la division de grands appartements ou le changement d’usage d’un local, peuvent être moins concurrentielles mais sont soumises à des règles d’urbanisme précises.
Puis, votre prévisionnel financier doit lister absolument tous les coûts : prix d’achat, budget travaux, coût du crédit, taxes, etc. Bon à savoir : les frais de notaire sont réduits pour les marchands de biens, un avantage non négligeable à intégrer dans vos calculs. Pour estimer votre chiffre d’affaires, basez-vous sur une analyse sérieuse des prix de biens similaires vendus récemment.
Bon à savoir : document de présentation clair et professionnel est un atout majeur pour convaincre les banques. Des tableaux financiers, des analyses de risque et une présentation des garanties que vous proposez rassureront vos partenaires sur la solidité de vos projets.
Le nerf de la guerre : comment financer ses opérations ?
Comprendre les spécificités du financement pour un marchand de biens
Les banques sont bien plus exigeantes avec un marchand de biens qu’avec un particulier qui achète sa résidence principale. Elles considèrent l’activité comme risquée et analysent donc de près votre solidité financière, votre expérience et les garanties que vous pouvez apporter.
L’apport personnel est presque toujours indispensable pour obtenir un prêt. Les banques demandent en général de financer entre 20 % et 30 % de l’opération avec vos fonds propres. Un investissement locatif sans apport est beaucoup plus compliqué à mettre en place. Cela montre votre implication dans le projet et limite le risque pour la banque si la revente se passe mal.
Il existe un prêt spécifique, le prêt « achat-revente », dont les conditions sont adaptées à votre activité. Sa durée est courte, généralement 24 mois maximum, car l’objectif est de revendre vite, avec un rendement tous les mois. Le taux d’intérêt est souvent un peu plus élevé pour compenser le risque pris par la banque.
Quelles sont les différentes sources de financement possibles ?
Plusieurs pistes s’offrent à vous :
- Le crédit bancaire classique reste la solution la plus utilisée auprès des pôles professionnels des grandes banques;
- Le crowdfunding immobilier, une alternative intéressante qui permet de lever des fonds auprès de particuliers via des plateformes spécialisées;
- L’association avec des investisseurs privés qui apportent des fonds propres supplémentaires et partagent les risques avec vous;
- Le crédit vendeur, une solution permettant de payer une partie du prix au vendeur plus tard, souvent après la revente du bien.
Les clés pour monter un dossier de financement qui fait la différence
Pour mettre toutes les chances de votre côté, préparez un dossier de financement impeccable. Il doit contenir votre business plan, les statuts de votre société, vos derniers bilans et des prévisionnels détaillés pour chaque opération. La qualité de la présentation compte beaucoup. Les experts du site marchand-de-biens.immo recommandent d’appuyer chaque hypothèse sur des données concrètes pour sécuriser votre prévisionnel.
Mettez en avant votre expérience et votre expertise pour rassurer la banque. Si vous avez déjà une expérience dans l’immobilier, la gestion de travaux ou de projets, c’est un vrai plus. Si vous avez déjà mené des opérations avec succès, présentez-les.
L’analyse chiffrée de la rentabilité est le cœur de votre dossier. Calculez précisément la marge que vous espérez, estimez un délai de revente réaliste et évaluez les risques. Vos hypothèses doivent être claires et justifiées.
Notre conseil : préparez toujours un plan B. Que se passera-t-il si le marché se retourne et que vous n’arrivez pas à vendre au prix prévu ? Montrez à la banque que vous avez anticipé ce risque, par exemple en prévoyant de mettre le bien en location temporairement. Cette prudence renforcera leur confiance.
Le cœur du métier : de la prospection à l’acquisition
Où et comment dénicher des biens à fort potentiel ?
Développez un bon réseau professionnel pour multiplier les opportunités. Les agents immobiliers ont souvent des biens qui ne se vendent pas et qui pourraient être parfaits pour vous. Les notaires sont au courant des successions qui doivent être réglées rapidement. Les gestionnaires de patrimoine peuvent aussi vous orienter vers des propriétaires en difficulté.
Les techniques de recherche directe peuvent vous donner accès à des biens « off-market », avant même qu’ils n’arrivent sur le marché. Promenez-vous dans les quartiers que vous ciblez pour repérer des biens qui semblent vides ou mal entretenus. Vous pouvez aussi envoyer des courriers directement aux propriétaires de certains immeubles.
Explorez aussi les plateformes spécialisées. Les ventes aux enchères immobilières peuvent proposer des biens à des prix très intéressants. Les annonces de succession dans la presse locale peuvent aussi être une source d’opportunités à négocier en direct avec les héritiers.
Votre force est de savoir repérer les biens avec des défauts que vous pouvez corriger. Un agencement mal pensé, une décoration vieillotte ou une mauvaise isolation peuvent faire fuir les acheteurs classiques, mais pour un professionnel, ce sont des leviers pour créer de la valeur.
Comment analyser et chiffrer rigoureusement une opération ?
Pour estimer le prix de revente, faites une analyse de marché sérieuse. Étudiez les biens similaires qui se sont vendus récemment dans le même secteur pour définir une fourchette de prix réaliste. Tenez compte des particularités de votre bien (étage, exposition, etc.) pour affiner cette estimation.
Le chiffrage des travaux doit être méthodique. Demandez plusieurs devis à des artisans pour avoir une idée précise des coûts. Prévoyez toujours une marge de 10 à 15 % pour les imprévus. Un bon planning des interventions vous fera aussi gagner un temps précieux.
N’oubliez aucun frais annexe dans votre calcul. Frais de notaire, coût du crédit, taxes foncières, assurances, frais d’agence pour la revente… Tous ces coûts pèsent sur votre rentabilité finale. Une liste exhaustive vous évitera de mauvaises surprises.
La négociation et la sécurisation de l’achat
Formulez une offre d’achat qui soit intéressante pour le vendeur sans sacrifier votre marge. Votre connaissance du marché et des raisons de la vente vous aidera à bien négocier. Mettez en avant les défauts du bien pour justifier le prix que vous proposez.
Protégez-vous en incluant des clauses suspensives dans votre promesse de vente. Les plus courantes sont l’obtention de votre financement et des autorisations d’urbanisme si nécessaire. Elles vous permettent de vous retirer de la vente sans pénalités si ces conditions ne sont pas remplies.
