Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement ? Pour fixer le bon prix, une étape est indispensable : l’avis de valeur immobilier. Ce document, réalisé par un professionnel, estime la valeur de votre bien en se basant sur le marché local. Mais quelle est sa différence avec une expertise, comment l’obtenir et est-ce toujours gratuit ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir pour obtenir une estimation juste et rapide.
Résumé
- L’avis de valeur est un document qui estime le prix de votre bien, mais il est purement informatif, contrairement à l’expertise immobilière qui, elle, a une valeur juridique;
- Seuls les professionnels de l’immobilier (agents, mandataires) peuvent le réaliser en se basant sur une analyse comparative du marché local;
- Pour l’obtenir, vous devrez préparer quelques documents, organiser une visite du bien et laisser le professionnel faire son analyse;
- Il est le plus souvent gratuit si vous avez un projet de vente, mais attention, sa validité est courte car le marché évolue vite.
Qu’est-ce qu’un avis de valeur et à quoi sert-il ?
Définir précisément l’avis de valeur
Concrètement, c’est une estimation du prix auquel votre bien pourrait se vendre sur le marché, à un moment précis.
Ce document est toujours rédigé par un professionnel de l’immobilier après une analyse complète.
Son but est simple : vous aider à fixer un prix de vente qui soit juste et en accord avec le marché local. Il se présente comme un dossier qui explique et justifie le prix estimé. Il s’agit d’un document clé pour tout investissement locatif.
La différence cruciale avec une expertise immobilière
Toutefois, l’avis de valeur vous donne une information, une indication commerciale. Il n’a aucune portée juridique (cf loi). L’expertise, au contraire, est un rapport officiel qui engage la responsabilité de l’expert qui la réalise.
Elle est généralement payante (comptez plusieurs centaines d’euros) et doit être faite par un expert immobilier certifié.
On vous la demandera pour des démarches officielles comme un divorce, une succession difficile, une déclaration d’IFI ou une demande de prêt relais.
Dans quelles situations cet avis est-il indispensable ?
L’avis de valeur est utile pour :
- Définir le bon prix de vente pour votre maison ou votre appartement;
- Connaître la valeur des parts de chacun, lors d’une succession ou d’une donation ;
- Votre déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI);
- Rassurer votre banquier si vous demandez un nouveau prêt ou si vous voulez renégocier un crédit existant.
Qui peut réaliser un avis de valeur et comment le choisir ?
Les professionnels habilités à fournir un avis de valeur
Les professionnels habilités à fournir un avis de valeur sont :
- Les agents immobiliers qui possèdent une carte professionnelle (carte T) ;
- Les mandataires et conseillers immobiliers qui travaillent pour un réseau ;
- Les notaires peuvent aussi fournir des estimations dans le cadre de leur activité.
Attention toutefois : les outils d’estimation en ligne donnent une première idée, mais rien ne remplace la visite d’un professionnel.
Quels sont les critères pour sélectionner le bon professionnel ?
Pour selectionner le bon professionnel, veillez à :
- Choisir un professionnel qui connaît parfaitement votre ville ou votre quartier;
- Vérifier son expérience et le nombre de ventes qu’il a déjà réalisées dans le secteur;
- Consulter les avis d’autres clients et fiez-vous à sa réputation;
- Vous assurez qu’il explique clairement sa méthode de travail et qu’il est transparent.
Le processus détaillé pour obtenir votre avis de valeur
Étape 1 : la préparation des documents essentiels
Dans un premier temps, rassemblez les documents importants : titre de propriété, dernier avis de taxe foncière.
Préparez les plans de votre logement et le métrage loi Carrez si vous l’avez.
Regroupez tous les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, etc.).
Enfin, faites la liste des rénovations que vous avez réalisées, idéalement avec les factures.
Étape 2 : le déroulement de la visite du professionnel
Pour une estimation juste, la visite du bien est une étape obligatoire.
Le professionnel va examiner l’état général, les volumes, la lumière et la qualité des équipements.
Il analyse aussi l’environnement : le vis-à-vis, le bruit éventuel, les avantages du quartier.
Conseil : profitez de ce moment pour discuter avec lui des points forts et des points faibles de votre bien.
Étape 3 : l’analyse du marché et la méthode de calcul
Le professionnel va utiliser la méthode la plus fiable : la comparaison avec le marché.
Pour cela, il étudie les biens qui ressemblent au vôtre et qui ont été vendus récemment dans le même secteur.
Il regarde aussi les biens qui sont actuellement en vente pour voir la concurrence.
Il ajuste ensuite son estimation en fonction des particularités de votre logement (étage, exposition, état général…).
Étape 4 : la réception et la lecture du document final
Vous recevrez ensuite un dossier complet de plusieurs pages. Ce dossier doit décrire en détail votre bien et son quartier. Il doit aussi lister les biens qui ont servi de comparaison pour l’estimation.
Enfin, il vous donnera une fourchette de prix et vous conseillera un prix de départ pour la vente.
Ce qu’il faut savoir sur le coût et la validité d’un avis de valeur
L’avis de valeur est-il toujours gratuit ?
Oui, la plupart du temps, l’avis de valeur est gratuit s’il est fait dans le but de préparer une vente. Les agences le voient comme un service offert pour espérer obtenir le mandat de vente de votre bien.
Toutefois, si vous n’avez pas de projet de vente, certains professionnels peuvent vous le facturer, entre 150 et 300 €.
Notre conseil : pour éviter toute mauvaise surprise, pensez à bien clarifier ce point dès le premier contact.
Quelle est la durée de validité d’une estimation ?
Bon à savoir : un avis de valeur reste fiable pendant environ 3 à 6 mois.
En effet, le marché immobilier et les possibilités d’investissement bougent tout le temps, les prix peuvent changer rapidement. Si plus de 6 mois se sont écoulés, il est plus prudent de demander une mise à jour de l’estimation.
Que faire si l’estimation ne correspond pas à vos attentes ?
D’abord, demandez au professionnel de vous expliquer en détail sa méthode et les biens qu’il a utilisés pour comparer. N’hésitez pas à parler des atouts de votre logement qui, selon vous, n’ont pas été assez pris en compte.
Vous pouvez tout à fait demander un ou deux autres avis à d’autres professionnels pour pouvoir comparer. Enfin, gardez en tête qu’il y a une différence entre le prix estimé, le prix affiché et le prix auquel le bien se vendra réellement.
