Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Si oui, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) vous concerne. Cet impôt local est obligatoire, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Comment savoir si vous devez la payer, comment son montant est-il calculé et quelles sont les démarches à suivre ? Retrouvez les réponses à toutes vos questions dans ce guide !
Résumé
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local auquel les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont en principe redevables, car leur activité est fiscalement considérée comme commerciale ;
- Il existe plusieurs cas d’exonération de CFE, notamment si vous louez une partie de votre résidence principale à un tarif raisonnable ou si votre bien est situé dans certaines zones géographiques spécifiques ;
- Le montant de votre CFE dépend de la valeur locative du bien et d’un taux voté par la commune, avec une cotisation minimum qui s’applique lorsque la base d’imposition est très faible ;
- Toutes les démarches, de la déclaration initiale au paiement, se réalisent obligatoirement en ligne via votre espace professionnel sur le site des impôts
Comprendre la CFE : de quoi parle-t-on ?
Qu’est-ce que la Cotisation Foncière des Entreprises ?
La CFE est un impôt local que doivent payer les entreprises et les personnes ayant une activité professionnelle indépendante. Cela concerne également certains cas d’investissement locatif, notamment lorsque le bien est loué meublé ou inscrit au régime des BIC.
Plus précisément, cet impôt fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010. L’objectif de cette réforme était de moderniser la fiscalité locale des entreprises.
L’argent collecté via la CFE est reversé aux communes et à leurs groupements. Il sert à financer les services publics locaux, comme l’entretien des équipements et le maintien des services de proximité.
Pourquoi les LMNP sont-ils concernés par la CFE ?
Même si vous êtes un loueur non professionnel, votre activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Pourquoi ? Parce que vous ne fournissez pas seulement un logement, mais aussi les meubles qui vont avec. Par conséquent, en tant que LMNP, vous êtes soumis aux taxes commerciales comme la CFE.
C’est une différence majeure avec la location nue (non meublée). Cette dernière dépend des revenus fonciers et n’est pas soumise à la CFE, car le propriétaire ne fournit que le logement vide, sans services supplémentaires.
Les situations permettant une exonération de CFE en LMNP
L’exonération pour la location d’une partie de sa résidence principale
Le cas d’exonération le plus courant pour un LMNP est la location d’une partie de votre résidence principale. Cette règle vise à encourager la mise à disposition de logements chez l’habitant. Pour en bénéficier, vous devez respecter des conditions précises :
- Le logement que vous louez doit faire partie de votre habitation personnelle, ce qui signifie que vous et votre locataire devez vivre dans le même bâtiment ;
- Le loyer doit être fixé à un « prix raisonnable », c’est-à-dire qu’il ne doit pas être plus élevé que les loyers habituels pour un logement similaire dans votre secteur.
Si vous louez des chambres d’hôtes chez vous de manière saisonnière, vous pouvez aussi être exonéré, à condition de bien respecter toutes les règles mentionnées.
Les autres cas d’exonération à connaître
D’autres situations permettent une exonération de CFE :
- Vous pouvez être exonéré de façon permanente si vous louez un meublé de tourisme classé qui se trouve dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), une mesure qui vise à soutenir le tourisme dans les campagnes ;
- Vous ne payez pas de CFE l’année où vous démarrez votre activité de LMNP, une exonération automatique pour alléger vos charges au début ;
- Les mairies ou intercommunalités peuvent décider d’accorder des exonérations temporaires dans certaines zones, par exemple pour encourager l’activité économique dans des secteurs en difficulté ;
- Les agriculteurs qui diversifient leurs activités en louant une partie de leur habitation peuvent eux aussi avoir droit à des exonérations particulières.
Le calcul du montant de la CFE : comment ça marche ?
La base d’imposition : sur quelle valeur la taxe est-elle calculée ?
La CFE est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale de votre bien. C’est l’administration fiscale qui fixe cette valeur à partir de plusieurs critères. L’année qui suit le début de votre activité, cette base de calcul est réduite de 50 %. C’est un coup de pouce pour vous aider à vous lancer sans une charge fiscale trop lourde.
Cette base de calcul est fixée par le fisc et n’a rien à voir avec les loyers que vous touchez réellement. Elle correspond à une valeur locative théorique, basée sur les informations du cadastre.
Le taux d’imposition : un pourcentage qui varie
Le taux de la CFE est voté tous les ans par la commune (ou l’intercommunalité) où se trouve votre bien. C’est une décision qui appartient aux élus locaux. Ce taux peut varier énormément d’une ville à l’autre. C’est pourquoi, pour des biens similaires, le montant de la CFE peut être très différent en fonction de l’adresse.
| Valeur locative du bien au 1er janvier | Base minimum de CFE due en 2024 (varie selon la commune) | Base minimum de CFE due en 2025 (varie selon la commune) |
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € | Entre 243 € et 1 158 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 € et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 € et 4 056 € |
Pour savoir quel taux s’applique dans votre commune, vous pouvez consulter le site des impôts ici, ou demander directement à votre mairie. L’information est publique.
Les démarches pratiques : déclaration et paiement de la CFE
Réaliser la déclaration initiale d’activité
La première chose à faire est de remplir la déclaration initiale (formulaire n°1447-C-SD) de CFE. Vous devez le faire avant le 31 décembre de l’année où vous commencez votre activité LMNP. Ce formulaire permet au service des impôts d’identifier votre bien, de calculer la base de votre impôt et de voir si vous avez droit à une exonération. Votre future CFE dépendra des informations que vous y mettrez.
Soyez précis lorsque vous remplissez les informations clés comme l’adresse du logement, sa surface et la date de début de location. Cela évitera les erreurs de calcul.
Activer son espace professionnel en ligne
La gestion de la CFE se fait uniquement en ligne sur le site impots.gouv.fr. Les déclarations ou paiements par courrier papier ne sont plus possibles.
Vous devez obligatoirement créer un espace « professionnel » (attention, pas un espace « particulier »). Pour cela, vous aurez besoin de votre numéro SIREN, que vous avez reçu après avoir déclaré votre début d’activité.
Cette étape est essentielle, car c’est là que vous recevrez vos avis d’imposition et que vous pourrez payer. Sans cet espace professionnel, impossible d’accéder à vos documents.
Consulter son avis d’imposition
Votre avis de CFE n’arrivera plus par la poste. Depuis plusieurs années, tout se passe en ligne, et c’est une obligation pour tout le monde. L’avis est disponible sur votre espace professionnel en ligne, en général courant novembre. La date exacte peut varier un peu selon votre commune.
Notre conseil : pensez à activer les alertes par e-mail dans votre espace. C’est une bonne précaution pour ne pas rater la mise en ligne de votre avis et pour payer à temps.
Procéder au paiement avant la date limite
La date limite pour payer votre CFE est fixée au 15 décembre de chaque année. C’est une date à ne surtout pas dépasser, car il n’y a pas de report possible.
Pour payer, vous avez le choix entre plusieurs options pour plus de souplesse :
- Le paiement direct en ligne (télérèglement) ;
- Le prélèvement mensuel ;
- Le prélèvement unique à la date limite.
Attention, si vous payez en retard, des pénalités s’appliquent automatiquement et la note peut vite grimper. Il est donc très important de bien respecter la date du 15 décembre.
