Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) ? Vous êtes alors redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), un impôt local souvent mal compris. Devez-vous vraiment la payer ? Comment la calculer et, surtout, pouvez-vous être exonéré ? Retrouvez les réponses à toutes vos questions dans ce guide complet !
Résumé
- Les LMNP doivent payer la CFE, un impôt local, car la location meublée est vue comme une activité commerciale;
- La plupart des loueurs en meublé doivent la payer, mais il existe de nombreux cas d’exonération, notamment la première année;
- Elle se calcule sur la base de la valeur locative de votre bien et d’un taux voté par la commune, avec une cotisation minimum;
- Les démarches comprennent une déclaration initiale obligatoire et deux paiements en ligne chaque année avant le 15 juin et le 15 décembre.
Qu’est-ce que la CFE et pourquoi concerne-t-elle les LMNP ?
Comprendre la Cotisation Foncière des Entreprises
La CFE est l’une des deux parties de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010.
En effet, c’est un impôt local qui taxe l’utilisation d’un bien immobilier pour une activité professionnelle. Sachez que cette taxe s’applique que votre investissement locatif soit rentable ou non.
L’administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale, même si elle n’est pas professionnelle. C’est précisément pourquoi les LMNP sont automatiquement soumis à la CFE.
Quelle est la différence entre la CFE et la taxe foncière ?
La taxe foncière est liée au fait d’être propriétaire d’un bien immobilier. Vous la payez en tant que propriétaire, que vous occupiez le logement ou non.
La CFE, elle, est directement liée à l’activité professionnelle exercée dans ce bien. Elle vient de l’usage commercial que vous faites de votre propriété.
Attention toutefois : en tant que propriétaire-bailleur LMNP, vous devez donc payer les deux taxes (la taxe foncière et la CFE). Elles ne se remplacent pas et sont deux charges bien distinctes dans votre budget.
Qui doit payer la CFE en LMNP et quelles sont les exonérations possibles ?
Le principe : tout loueur en meublé est-il concerné ?
Concrètement, toute personne qui loue un bien meublé de façon régulière doit payer la CFE. Cette règle s’applique si l’activité est répétée et organisée.
Cette obligation fiscale touche tous les LMNP, peu importe le régime fiscal choisi (micro-BIC ou régime réel). Le montant de vos revenus locatifs ne change rien à cette obligation.
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est pas nécessaire pour devoir payer la CFE. Même sans être immatriculé, votre activité LMNP reste soumise à cet impôt local.
Les cas d’exonération les plus courants pour un LMNP
Il existe plusieurs cas d’éxonération de CFE pour les LMNP :
- Les propriétaires dont les recettes locatives sont inférieures à 5 000 € par an sont exonérés de CFE ;
- Les locations occasionnelles d’une partie de votre résidence principale ou secondaire sont également éxonérées de CFE. Cette éxonération ne s’applique que si celle location n’est pas destinée à se répéter ;
- Les locations ou sous location d’une partie de votre résidence principale uniquement lorsqu’elles sont à « prix raisonnable » et que la location ou sous-location est également utiliséé comme résidence principale ;
- Les locations classées « meublé de tourisme » situées dans des zones de revitalisation rurale (ZRR) peuvent être exonérées pour encourager le tourisme.
Bon à savoir : il existe aussi des exonérations temporaires si votre bien se situe dans des zones spécifiques comme les bassins d’emploi à redynamiser ou les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
L’exonération automatique de la première année
L’année où vous créez votre activité LMNP, vous ne payez pas la CFE pour la période allant du début de votre activité jusqu’au 31 décembre. Cette exonération est automatique la première année.
Vous devez cependant obligatoirement remplir la déclaration initiale 1447-C-SD pour en profiter. Ce document est essentiel car il sert aussi à définir la base de calcul pour les années suivantes.
Comment la CFE est-elle calculée et déclarée ?
Sur quelle base la CFE est-elle calculée ?
La CFE se calcule simplement : CFE = Base d’imposition × Taux d’imposition. Le calcul est donc proportionnel à la valeur du bien que vous utilisez.
La base d’imposition est la valeur locative cadastrale des biens immobiliers que vous utilisez. C’est la même valeur que celle utilisée pour la taxe foncière deux ans plus tôt (année N-2).
Le taux d’imposition, quant à lui, est voté chaque année par la commune ou l’intercommunalité où se trouve votre bien. Chaque collectivité locale fixe librement ce taux dans les limites prévues par la loi.
Qu’est-ce que la cotisation minimum ?
Par ailleurs, même si la valeur locative de votre bien est très faible ou nulle, vous devrez payer une cotisation forfaitaire minimum. Ce système assure que chaque activité contribue un minimum aux finances locales.
Son montant est fixé par chaque commune et il dépend de votre chiffre d’affaires ou de vos recettes brutes de l’année N-2. Plus vos revenus locatifs sont hauts, plus cette cotisation minimum peut l’être aussi. Le montant est cependant encadré par l’Etat :
| Revenus locatifs peçus en N-2 | Base minimum de CFE due en 2024 (selon la commune) | Base minimum de CFE due en 2025(selon la commune) |
|---|---|---|
| En dessous de 5 000 € | Exonération | Éxonération |
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € | Entre 243 € et 1 158 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 € et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 € et 4 056 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € | Entre 243 € et 5 793 € |
| À partir de 500 001 € | Entre 237 € et 7 349 € | Entre 243 € et 7 533 € |
Par exemple, une commune peut fixer un barème : 237 € pour un chiffre d’affaires sous 10 000 €, puis 454 € jusqu’à 32 600 €, et ainsi de suite.
Remplir la déclaration initiale n°1447-C-SD
Le formulaire Cerfa 1447-C-SD est le document de départ pour votre CFE. C’est une déclaration obligatoire qui officialise le début de votre activité LMNP. Ce formulaire (disponible ici) sert à déclarer que votre activité existe et à donner toutes les informations utiles pour calculer la taxe. L’administration fiscale utilise ces informations pour établir vos futurs avis d’impôt.
Vous devez envoyer ce document avant le 31 décembre de l’année où vous commencez votre activité. Même si vous débutez en fin d’année, cette déclaration reste obligatoire pour avoir droit aux exonérations.
Comment et quand payer sa CFE ?
La réception de l’avis d’imposition
Bon à savoir : depuis plusieurs années, l’avis d’imposition de la CFE n’est plus envoyé par courrier. Cette dématérialisation fait partie de la modernisation des services des impôts.
Vous devez obligatoirement créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr pour voir votre avis. Cet espace sécurisé regroupe tous vos documents fiscaux professionnels.
L’avis est généralement disponible dans le courant du mois de novembre. Vous recevrez un e-mail pour vous prévenir qu’il est disponible dans votre espace.
Les dates limites pour le paiement
La date limite pour payer la CFE est fixée au 15 décembre de chaque année. C’est l’échéance qui concerne la plupart des personnes soumises à cette taxe.
Si votre CFE de l’année passée était supérieure à 3 000 €, vous devez payer un acompte de 50 % avant le 15 juin. Cela vous évite de payer une grosse somme en une seule fois à la fin de l’année.
Le reste doit ensuite être payé avant le 15 décembre, après déduction de l’acompte déjà versé.
Quelles sont les modalités de paiement ?
Tous les paiements de la CFE se font maintenant en ligne. C’est obligatoire pour tous les professionnels, peu importe le montant. Plusieurs options s’offrent à vous :
- Le paiement direct en ligne depuis votre espace professionnel, une méthode de règlement immédiate et sécurisée;
- Le prélèvement à l’échéance, une solution pratique où votre compte bancaire est débité automatiquement à la date limite;
- Le prélèvement mensuel, qui vous permet d’étaler le paiement sur toute l’année et aide ainsi à mieux gérer votre trésorerie.
Que se passe-t-il en cas de retard ou d’oubli ?
Attention : si vous ne payez pas la CFE à temps, les conséquences financières sont immédiates. L’administration fiscale applique des pénalités tout de suite, sans même vous envoyer de rappel.
Une majoration de 10 % s’ajoute automatiquement au montant que vous devez. Cette pénalité s’applique dès le premier jour de retard, sans aucune exception.
Des intérêts de retard peuvent aussi s’ajouter à cette majoration. Leur taux change chaque année et ils courent jusqu’à ce que vous ayez payé toute la somme due.
