Vous investissez en LMNP et cherchez à optimiser votre fiscalité ? Le régime réel, bien que plus complexe que le micro-BIC, offre un avantage de taille : l’amortissement. Ce mécanisme comptable permet de déduire l’usure de votre bien et de vos meubles, réduisant ainsi considérablement vos impôts, parfois même jusqu’à les annuler. Comment fonctionne l’amortissement en LMNP et comment en profiter ? On vous dit tout dans ce guide !
Résumé
- L’amortissement en LMNP est un mécanisme comptable qui permet, au régime réel, de déduire la perte de valeur de votre bien et de votre mobilier pour réduire votre revenu locatif imposable ;
- Son calcul est basé sur une ventilation du prix d’acquisition par composants (terrain, gros œuvre, mobilier, etc.), chacun ayant une durée d’amortissement spécifique ;
- Une règle clé est que l’amortissement ne peut pas créer de déficit ; la fraction non utilisée est reportable sur les années suivantes, sans limite de temps ;
- Lors de la revente du bien, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, et ce depuis 2025.
Comprendre l’amortissement en LMNP : de quoi parle-t-on ?
Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?
Concrètement, l’amortissement comptable constate la perte de valeur d’un bien. Cette perte est due à son usure normale, au temps qui passe ou au fait qu’il devienne dépassé (on parle d’obsolescence). C’est une charge purement théorique, qui n’entraîne aucune sortie d’argent. C’est pourquoi on parle de charge « fictive » ou non décaissée.
Le but de l’amortissement est d’étaler le coût d’un investissement sur sa durée de vie prévue. In fine, cela donne une image plus juste de la santé économique de votre activité.
Pourquoi est-il si intéressant dans le cadre du LMNP ?
L’amortissement est le plus grand avantage du régime réel. C’est d’ailleurs ce qui différencie véritablement la fiscalité du LMNP au régime micro-BIC de celle appliquée au régime réel. Au micro-BIC, l’amortissement n’est pas possible.
En pratique, il vous procure un avantage fiscal immédiat : votre revenu imposable baisse fortement, et vous pouvez même ne pas payer d’impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années.
La différence avec le micro-BIC et son abattement de 50 % (ou 30%) est énorme. En effet, au régime réel, vous déduisez toutes vos charges réelles, et en plus l’amortissement.
Quels sont les éléments que vous pouvez amortir ?
Vous pouvez amortir l’immobilier (les murs), tous les meubles et équipements, mais aussi les travaux de rénovation ou d’amélioration que vous réalisez.
Il faut bien faire la différence entre les charges déductibles immédiatement (comme les frais d’entretien) et les dépenses que l’on amortit sur plusieurs années (comme les grosses rénovations).
Attention : une chose n’est jamais amortissable : le terrain. On considère en effet qu’il ne perd pas de valeur avec le temps.
Le calcul de l’amortissement : une méthode par étapes
Étape 1 : déterminer la valeur d’origine de chaque élément
Pour le logement 🏡
Pour le logement lui-même, la valeur à retenir est le prix d’achat total, « acte en main« . Cela inclut donc les frais de notaire et d’agence.
Pour les meubles et équipements 🪑
Pour les meubles et équipements, il est crucial de garder les factures. Chaque élément d’une valeur supérieure à 600 € TTC doit être amorti individuellement.
Pour les travaux 🚧
Pour les travaux, c’est simple : vous prenez le montant total des factures des artisans ou des entreprises qui sont intervenus.
Étape 2 : ventiler le prix du bien par composants
L’administration fiscale demande d’utiliser la méthode de l’amortissement par composants. Cela veut dire qu’il faut séparer la valeur du bien en plusieurs parties. Voici une répartition par composants souvent acceptée par l’administration fiscale :
- Terrain : 15 % (non amortissable) ;
- Gros œuvre : 50 % (sur 50 ans) ;
- Façade : 15 % (sur 25 ans) ;
- Installations techniques : 10 % (sur 20 ans) ;
- Agencements : 10 % (sur 15 ans).
Pour les meubles, la durée d’amortissement est généralement de 5 à 10 ans. Quant aux travaux, elle varie de 10 à 20 ans selon leur nature.
Étape 3 : calculer l’annuité d’amortissement
Le calcul de base est simple (on parle de calcul linéaire) :
Annuité annuelle = Valeur du composant / Durée d’amortissement.
Pour la première année, il faut appliquer un prorata. En effet, le calcul ne démarre qu’à partir de la date précise de mise en location du bien.
Exemple :
Pour un bien de 200 000 € (hors terrain) et 15 000 € de meubles, l’amortissement annuel pourrait être d’environ 5 500 €. C’est autant en moins sur votre résultat imposable.
Les règles spécifiques et subtilités de l’amortissement LMNP
La règle d’or : l’impossibilité de créer ou d’aggraver un déficit
Le montant d’amortissement que vous pouvez déduire chaque année ne doit pas dépasser le montant de vos loyers, une fois que vous avez retiré toutes les autres charges.
La règle à retenir est donc : Amortissement déductible ≤ (Loyers – Autres charges).
Cette règle empêche le LMNP de créer un déficit qui viendrait réduire votre revenu global, à la grande différence du déficit foncier en location nue.
Le mécanisme de l’amortissement reportable à l’infini
Heureusement, l’amortissement non utilisé une année (parce que vos charges étaient déjà trop élevées) n’est pas perdu. On parle alors d’amortissement reportable. Cet excédent est mis de côté automatiquement. Vous pourrez ainsi l’utiliser les années suivantes, dès que vos loyers seront supérieurs à vos charges.
Le report de cet amortissement n’a aucune limite de temps. Vous êtes donc certain de ne jamais en perdre le bénéfice, même des années plus tard.
L’ordre de déduction des charges et des amortissements
Pour calculer votre résultat fiscal, il y a un ordre de déduction très précis à respecter.
- D’abord, vous déduisez toutes les charges courantes : intérêts du crédit, taxes, assurance, frais de syndic, frais de gestion, etc ;
- C’est seulement après, et à condition que le résultat soit encore positif, que vous déduisez les amortissements.
Conséquences fiscales et démarches administratives
Quel est l’impact de l’amortissement sur la plus-value à la revente ?
Le statut LMNP avait un avantage fiscal énorme lors de la revente : il dépendait du régime des plus-values des particuliers. Mais désormais, depuis l’adoption de la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant toute la durée de la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Quelles sont les obligations déclaratives liées à l’amortissement ?
Sur le plan administratif, choisir le régime réel implique plusieurs formalités et déclarations LMNP :
- Vous devez obligatoirement vous immatriculer sur le guichet unique de l’INPI pour recevoir un numéro SIRET et choisir le régime réel ;
- Chaque année, vous devez remplir votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO) et y joindre une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes) ;
- Le tableau des immobilisations et amortissements (formulaire 2033-C) doit détailler tous vos calculs, composant par composant et année par année.
Enfin, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, mais il n’exonère pas du paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
