Acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie, un engagement financier important qui repose sur plusieurs étapes et quasi systématiquement sur un prêt immobilier. Essentiel pour devenir propriétaire, ce crédit long terme implique de bien maîtriser ses rouages : taux, conditions, assurances, garanties. Vous voulez tout comprendre pour optimiser votre demande et réussir votre projet ? Ce guide est fait pour vous !
Comprendre le Prêt Immobilier : Les Bases
C’est quoi un prêt immobilier et à quoi ça sert exactement ?
Le prêt immobilier, c’est un crédit sur plusieurs années qui sert à financer un achat immobilier. C’est un contrat officiel (encadré par le Code de la consommation) où une banque vous prête de l’argent pour acheter, et en échange, vous payez des intérêts.
Concrètement, ce prêt peut vous aider à :
- Acheter votre logement principal ou une résidence secondaire;
- Investir dans un bien destiné à la location;
- Financer d’importants travaux de construction ou de rénovation;
- Acquérir un terrain en vue d’y construire.
Ce n’est pas comme un crédit à la consommation : le prêt immobilier dure plus longtemps (souvent plus de 7 ans), les sommes sont plus importantes, et la loi vous protège mieux, par exemple avec plus d’infos avant de signer et un délai pour réfléchir.
Ce sont surtout les banques et les organismes spécialisés qui accordent ces prêts. Ils vérifient si vous pouvez rembourser, proposent des conditions adaptées à votre situation, et suivent le remboursement jusqu’à la fin.
Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?
Le prêt amortissable, c’est le plus courant. Vous remboursez petit à petit le capital emprunté et les intérêts, souvent avec des mensualités qui ne changent pas. Au début, vous payez surtout des intérêts, puis de plus en plus de capital.
Le prêt in fine, c’est différent et s’adresse plutôt aux investisseurs qui s’y connaissent. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois à la fin. Pour ça, il faut souvent avoir mis de l’argent de côté ou prévoir de revendre le bien.
L’État donne aussi un coup de pouce avec des prêts aidés. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) aide ceux qui achètent pour la première fois (sous conditions de revenus) à compléter leur prêt principal sans payer d’intérêts. Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est pour les ménages avec des revenus modestes, avec des taux intéressants. Le Prêt Action Logement (l’ancien 1% Logement) est pour les salariés de certaines entreprises.
Si vous achetez un nouveau logement avant d’avoir vendu l’actuel, il y a le prêt relais. C’est une solution temporaire qui vous avance l’argent de la future vente.
Il existe aussi d’autres prêts, comme le prêt conventionné (PC) qui peut donner droit à l’APL sous certaines conditions, ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer des travaux d’économie d’énergie.
Le jargon du prêt immo : les mots à connaître
L’apport personnel, c’est l’argent que vous mettez de votre poche dans votre projet. C’est très important car ça montre à la banque que vous savez épargner, ça réduit la somme à emprunter et ça peut vous aider à obtenir de meilleures conditions.
Quand on parle de taux, il faut bien distinguer le taux d’intérêt nominal et le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le premier, c’est le taux de base pour calculer les intérêts. Le TAEG, lui, est toujours indiqué dans l’offre de prêt et comprend tous les frais (assurance, dossier, garanties). C’est lui qui permet de vraiment comparer les offres.
L’assurance emprunteur (ou ADI) est une protection que les banques demandent presque toujours. Elle couvre les risques comme le décès, l’invalidité ou l’arrêt de travail, et assure le remboursement du prêt si un problème arrive. Son prix dépend de votre âge, de votre métier et de votre santé.
Les garanties, c’est ce qui rassure la banque sur le remboursement. Il y a l’hypothèque (une sorte de « réservation » sur le bien), la caution (un organisme ou une banque qui s’engage à payer si vous ne pouvez plus), ou le privilège de prêteur de deniers (IPPD, un peu comme l’hypothèque mais moins cher).
Votre échéance, ou mensualité, c’est ce que vous payez chaque mois. Elle comprend une partie du capital emprunté, les intérêts (calculés sur ce qu’il vous reste à rembourser), et le coût de l’assurance. La part de capital remboursé augmente avec le temps.
La durée de votre prêt a un gros impact. Plus c’est long, plus vos mensualités sont petites, mais plus le crédit vous coûtera cher au total à cause des intérêts qui s’accumulent.
Le tableau d’amortissement, c’est un document qui montre en détail comment vous remboursez votre prêt. Pour chaque mois, il indique combien vous payez en capital et en intérêts, et combien il vous reste à rembourser. Ça permet de voir où vous en êtes.
Le taux d’usure, c’est le taux maximum légal que le TAEG ne doit pas dépasser. La Banque de France le fixe tous les trimestres pour chaque type de prêt. C’est fait pour protéger les emprunteurs contre des taux trop élevés.
Tableau des éléments clés :
| Élément | Définition |
|---|---|
| Capital emprunté | Montant que tu empruntes à la banque |
| Taux d’intérêt | Pourcentage appliqué par la banque pour rémunérer le prêt |
| Durée du prêt | Nombre d’années sur lesquelles tu rembourses |
| Mensualité | Montant que tu paies chaque mois |
| Assurance emprunteur | Assurance obligatoire pour couvrir décès, invalidité, etc. |
| Coût total du crédit | Somme des intérêts + assurances sur toute la durée du prêt |
Bien Préparer Votre Demande de Prêt Immobilier
Comment bien calculer ce que vous pouvez emprunter ?
Pour savoir combien vous pouvez emprunter, la première chose à faire est de calculer votre taux d’endettement. En général, les banques considèrent que vos mensualités de crédits (y compris le futur prêt immo) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Ce chiffre peut parfois être un peu plus élevé si vous gagnez bien votre vie, ou plus bas si votre situation est fragile.
Il faut lister tous les revenus que les banques acceptent. Ce sont surtout les salaires, mais aussi les revenus des indépendants, les loyers que vous touchez (s’ils sont réguliers), et certaines pensions ou allocations fixes. Les primes régulières peuvent compter, mais souvent la banque les prendra en compte avec une petite réduction par prudence.
Faites aussi la liste de toutes vos charges fixes : les mensualités de vos autres crédits (conso, auto, étudiant), les pensions alimentaires que vous versez, les loyers si vous en payez, et parfois même certains gros abonnements si votre budget est serré.
En plus du taux d’endettement, les banques regardent de plus en plus le « reste à vivre ». C’est l’argent qu’il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées. Il doit être suffisant pour vos dépenses de tous les jours, selon la taille de votre famille et où vous habitez.
Notre conseil : pour avoir une première idée, les simulateurs en ligne sont très utiles. Avec quelques infos (revenus, charges, apport), ils vous donnent une estimation du montant que vous pourriez emprunter et des mensualités, pour différentes durées.
L’apport personnel : combien prévoir et comment le trouver ?
L’apport personnel est super important pour un achat immobilier. Il sert d’abord à payer les frais de notaire (environ 7-8% du prix dans l’ancien, 2-3% dans le neuf), les frais de garantie (caution ou hypothèque), et parfois les frais de dossier de la banque. En plus, ça rassure la banque sur votre capacité d’emprunt.
Bon à savoir : aujourd’hui, les banques demandent souvent un apport d’au moins 10% à 20% du prix total du projet, frais inclus. C’est devenu plus strict ces derniers temps, et acheter sans apport est rare, sauf pour les très bons dossiers.
Pour avoir cet apport, plusieurs sources sont possibles :
- Votre épargne personnelle (Livret A, LDDS, assurance-vie, compte-titres);
- Le Plan Épargne Logement (PEL) ou le Compte Épargne Logement (CEL);
- Les dons familiaux, en tenant compte des avantages fiscaux applicables;
- Un éventuel héritage perçu;
- L’argent issu de la participation ou de l’intéressement de votre entreprise.
Avoir un bon apport personnel, c’est que des avantages. Ça vous donne accès à de meilleures conditions de prêt, surtout un meilleur taux, car les banques aiment voir que vous savez épargner. Ça diminue aussi le montant à emprunter et donc le coût total du crédit. Et puis, ça vous donne une sécurité financière, ce qui aide à faire accepter votre dossier plus facilement.
Quels sont les documents à avoir pour un dossier solide ?
Pour constituer un dossier solide, voici les principaux documents à réunir :
- Une copie de vos papiers d’identité valides et, le cas échéant, de votre livret de famille ou contrat de mariage/PACS;
- Un justificatif de domicile de moins de trois mois;
- Vos justificatifs de revenus adaptés à votre situation professionnelle;
- Les trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires;
- Les justificatifs de l’origine et du montant de votre apport personnel;
- Le compromis ou la promesse de vente signé du bien immobilier;
- Les tableaux d’amortissement de vos crédits en cours, si vous en avez.
Soigner votre profil d’emprunteur : les bons réflexes avant de faire votre demande
Pour commencer, il faut montrer que vous gérez bien votre argent. Les banques regardent à la loupe vos relevés des derniers mois pour voir comment vous vous comportez avec l’argent : si vos revenus sont stables, si vos dépenses sont régulières, et si vous arrivez à ne pas être à découvert.
Ensuite, évitez absolument les découverts et les problèmes de paiement dans les mois avant votre demande. Un prélèvement rejeté, un chèque sans provision, ou un découvert non autorisé, ça peut inquiéter la banque sur votre capacité à bien gérer. Si vous avez eu des petits soucis, attendez quelques mois que vos comptes soient nickels avant de demander un prêt.
Par ailleurs, c’est une bonne idée de rembourser ou de diminuer vos crédits à la consommation qui ne sont pas indispensables avant de chercher un prêt immo. Ils pèsent sur ce que vous pouvez emprunter car ils augmentent votre taux d’endettement. Si vous ne pouvez pas les rembourser, au moins n’en prenez pas de nouveaux juste avant votre demande.
Également, montrer que vous arrivez à mettre de l’argent de côté régulièrement, même un peu, c’est un très bon signe pour les banques. Ça prouve que vous êtes organisé et que vous savez gérer votre budget, ce qui est clé pour payer les mensualités d’un prêt immo sans stress. Le mieux, c’est que cette épargne se voie sur vos relevés depuis plusieurs mois.
Enfin, un travail stable, c’est un gros plus pour rassurer les banques. Un CDI après la période d’essai, c’est l’idéal. Mais d’autres situations peuvent passer, surtout si vous êtes indépendant ou entrepreneur et que vous pouvez montrer que votre activité marche bien depuis plusieurs années avec des revenus réguliers. Si possible, évitez de changer de travail juste avant ou pendant que la banque étudie votre dossier.
Obtenir Votre Prêt Immobilier : Les Étapes
Étape 1 : Première recherche et simulation de votre financement
Avant tout, il faut bien définir votre projet immobilier. Quel type de bien (appart, maison, neuf, ancien) ? Où ? Et quel budget réaliste avez-vous, en fonction de votre argent et de vos envies ? Bien réfléchir à ça dès le début vous aidera à mieux chercher et à éviter les mauvaises surprises.
Les simulateurs de prêt en ligne sont super utiles pour avoir une première idée de ce que vous pouvez emprunter. En donnant quelques infos (revenus, charges, apport), ils estiment le montant du prêt et les mensualités pour différentes durées. Ça aide aussi à voir l’effet des taux sur votre projet et à mieux préparer votre demande.
En parallèle, pendant que vous cherchez un bien, commencez à contacter plusieurs banques pour comparer leurs offres. Si vous avez déjà une banque, parlez-en à votre conseiller. Mais n’hésitez pas à voir ailleurs pour faire jouer la concurrence. Passer par un courtier peut aussi être une bonne idée pour gagner du temps et avoir plus de choix.
Pour être plus crédible face aux vendeurs, essayez d’obtenir des accords de principe des banques. Ce n’est pas une offre de prêt définitive, mais ça montre que votre profil intéresse la banque et que votre projet a l’air finançable. Avec ça, vous pouvez chercher plus sereinement et mieux négocier.
Exemple de simulation :
| Éléments | Valeurs |
|---|---|
| Montant emprunté | 180 000 € |
| Durée du prêt | 20 ans (240 mois) |
| Taux d’intérêt | 2,5 % |
| Mensualité (hors assurance) | 955 € environ |
| Coût total des intérêts | Environ 49 000 € |
| Coût total du crédit | Environ 229 000 € (capital + intérêts) |
Étape 2 : Bien monter votre dossier de demande de prêt
Réunir tous les papiers demandés par les banques demande de l’organisation. Rassemblez tous vos documents personnels (identité, famille, adresse), professionnels (contrats, fiches de paie, impôts) et bancaires (relevés, épargne). Pour ne pas perdre de temps, vérifiez que tout est à jour et faites plusieurs bonnes copies, surtout si vous demandez à plusieurs banques.
Remplissez très soigneusement les formulaires de demande de prêt de la banque ou du courtier. C’est important, car ces papiers vous engagent et serviront à étudier votre dossier. Mettez bien toutes les infos, et vérifiez qu’elles correspondent aux justificatifs. Si vous ne comprenez pas quelque chose, demandez à votre conseiller.
Surtout, avant d’envoyer votre dossier, relisez tout bien. Vérifiez qu’il ne manque rien, que tout est bien rangé et que les infos sont les mêmes partout. Cette vérification peut éviter des questions ou des demandes de papiers en plus, et donc faire gagner du temps à la banque.
Quand votre dossier est prêt, donnez-le à une ou plusieurs banques. Comme il y a de la concurrence, c’est souvent une bonne idée de demander à plusieurs banques en même temps pour comparer. Dites-le-leur, c’est normal. Si vous passez par un courtier, c’est lui qui s’occupera de contacter les banques et de gérer les offres.
Étape 3 : La banque étudie votre dossier et vous fait une proposition
L’étape clé, c’est quand la banque analyse si vous pouvez rembourser. Le comité de crédit regarde de près votre taux d’endettement (actuel et futur), vos revenus réguliers, si votre situation pro et perso est stable, et votre historique bancaire. Le but est de voir si vous pourrez payer vos mensualités pendant toute la durée du prêt, même s’il y a des imprévus.
Au cours de cette étape, la banque vérifie si tous les documents que vous avez donnés sont vrais et corrects. Ils peuvent appeler votre employeur, vérifier les fichiers des incidents de paiement (FICP, FCC), ou vous demander des détails sur certains points. Il faudra peut-être donner des papiers en plus, faites-le vite pour ne pas retarder les choses.
Si la première analyse est bonne, la banque peut vous donner un accord de principe. Ce papier montre que la banque est intéressée, mais ce n’est pas encore une offre de prêt officielle. Il y aura encore des vérifications, surtout sur le bien immobilier (sa valeur, s’il est en règle) et parfois sur des points précis de votre situation.
Finalement, à la fin de l’étude, vous recevez l’offre de prêt officielle. Contrairement à l’accord de principe, ce document engage vraiment la banque, avec toutes les conditions précises. L’offre décrit tout : le montant, la durée, le taux, le TAEG, comment rembourser, les assurances, les garanties demandées, et les conditions spéciales. C’est le contrat qui vous liera à la banque pendant toute la durée du prêt.
Exemple de tableau d’amortissement simplifié aue peut vous proposer la banque :
| Année | Capital restant dû | Intérêts payés | Capital remboursé | Mensualités annuelles |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 180 000 € | 4 406 € | 6 054 € | 11 460 € |
| 2 | 173 946 € | 4 244 € | 6 216 € | 11 460 € |
| 3 | 167 730 € | 4 073 € | 6 387 € | 11 460 € |
| 4 | 161 343 € | 3 891 € | 6 569 € | 11 460 € |
| 5 | 154 774 € | 3 698 € | 6 762 € | 11 460 € |
Étape 4 : Bien regarder l’offre de prêt et respecter le délai de réflexion
Le saviez-vous : la loi vous donne un délai de réflexion obligatoire de 10 jours complets, à partir du lendemain où vous recevez l’offre. C’est une protection importante pour ne pas signer trop vite. Pendant ces 10 jours, vous ne pouvez pas accepter l’offre, même si elle vous plaît. Ce temps est fait pour que vous puissiez bien étudier tous les détails de l’engagement.
Pendant ce délai, regardez bien chaque condition de l’offre. Surtout le TAEG : c’est le chiffre qui inclut tous les frais et qui permet de vraiment comparer avec d’autres offres. Vérifiez aussi le coût total du crédit (ce que vous paierez en tout). Regardez bien le type de taux (fixe, variable, capé) et ce que ça implique pour vos mensualités. Étudiez aussi l’assurance : ce qu’elle couvre et comment elle est répartie si vous empruntez à deux.
Faites aussi attention au type de garantie demandée (caution, hypothèque, IPPD) et à son coût, aux frais de dossier, et aux options qui permettent de changer un peu votre prêt si votre situation évolue (modularité). Les conditions pour rembourser plus tôt que prévu sont aussi importantes : combien ça coûte et quand c’est gratuit.
Si quelque chose n’est pas clair, demandez des explications à votre conseiller. Ça montre que vous prenez les choses au sérieux. C’est normal de demander des précisions sur les mots utilisés, le calcul des mensualités ou une clause qui vous semble bizarre. Ça peut aussi être l’occasion de négocier une dernière fois certains points.
Étape 5 : Accepter l’offre et signer chez le notaire
Vous ne pouvez renvoyer l’offre de prêt datée et signée à la banque qu’à partir du onzième jour après l’avoir reçue. En signant, vous acceptez officiellement les conditions, et l’offre devient un vrai contrat de prêt qui engage tout le monde. Gardez bien une copie signée. L’offre que vous avez acceptée est valable un certain temps (souvent 3 ou 4 mois) pour finaliser votre achat.
Une fois l’offre acceptée, la banque, vous et le notaire qui s’occupe de la vente devez vous coordonner. Le notaire attend le feu vert de la banque pour débloquer l’argent, une fois que l’acte authentique officiel sera signé. La banque peut aussi demander que les garanties (caution ou hypothèque) soient mises en place et que le contrat d’assurance soit finalisé avant. Il faut que tout le monde communique bien pour ne pas perdre de temps.
La signature de l’acte de vente chez le notaire, c’est le moment où votre projet devient réalité. C’est là que vous devenez officiellement propriétaire. Avant de signer, le notaire fait plein de vérifications pour être sûr que tout est en règle et sécurisé. Il vous explique toutes les clauses de l’acte et s’assure que vous êtes bien d’accord avant de signer.
L’argent du prêt est généralement débloqué par la banque le jour même de la signature. Il va directement au vendeur, via le notaire qui vérifie que tout est bien reçu. Si vous achetez du neuf ou que vous financez des travaux, l’argent peut être versé en plusieurs fois, au fur et à mesure que les travaux avancent. Après ça, vous êtes propriétaire, et vous commencez à rembourser votre prêt comme prévu dans le contrat.
Comprendre et optimiser les points clés de votre offre de prêt
Le taux d’intérêt : fixe, variable ou capé, comment choisir ?
Le taux fixe, c’est ce que la plupart des Français choisissent, surtout quand l’économie est incertaine. Son gros avantage, c’est que vos mensualités ne bougent pas pendant toute la durée du prêt. Vous savez donc dès le début combien va vous coûter votre crédit au total et vous êtes protégé si les taux augmentent. Cette sécurité a souvent un petit coût : le taux fixe est parfois un peu plus cher que le taux variable quand les marchés sont calmes.
Le taux variable (ou révisable) change régulièrement en fonction d’un indice (souvent l’Euribor). L’avantage, c’est que vous profitez tout de suite si les taux baissent, ce qui peut réduire le coût total de votre crédit. Par contre, vous prenez le risque que vos mensualités augmentent si les taux remontent. C’est une option plutôt pour ceux qui ont une bonne marge financière, qui pensent que leurs revenus vont bien augmenter, ou qui empruntent sur une courte durée.
Le taux variable capé (ou « plafonné »), c’est un mix entre sécurité et bonnes affaires. C’est comme un taux variable normal, mais avec un plafond fixé dans le contrat pour éviter que ça n’augmente trop. Ce « cap » limite la hausse possible, souvent de 1 à 3 points par rapport au taux de départ. Ça permet de profiter un peu des avantages du taux variable, mais sans risquer une trop grosse augmentation des mensualités.
Plusieurs choses influencent le taux que la banque vous propose. Votre profil (âge, travail stable, revenus) est très important pour négocier. La durée du prêt joue aussi : plus c’est long, plus le taux est souvent élevé, car c’est plus risqué pour la banque. Le montant de votre apport, la situation économique et la stratégie de la banque entrent aussi en jeu. Rappelons que le TAEG reste le seul vrai moyen de comparer les offres, car il inclut tous les frais.
L’assurance emprunteur : une protection clé, souvent négociable
Les garanties de base que les banques demandent toujours, c’est la couverture Décès (DC) et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). La première rembourse ce qu’il reste du prêt si vous décédez. La deuxième intervient si vous ne pouvez plus du tout travailler et que vous avez besoin de quelqu’un pour vous aider dans la vie de tous les jours.
Pour être mieux protégé, on demande souvent des garanties en plus. L’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) paie vos mensualités si vous êtes en arrêt maladie complet. Les garanties Invalidité Permanente Partielle ou Totale (IPP/IPT) couvrent si vous restez invalide (un peu ou beaucoup) après une maladie ou un accident. Plus rarement, il y a la garantie Perte d’Emploi (PE), qui coûte plus cher et peut payer vos mensualités un certain temps si vous êtes licencié.
Le prix de l’assurance (le TAEA) est une part importante du coût total de votre crédit. De fait, pour certains, ça peut même être un tiers du coût total ! Ce taux change beaucoup selon votre âge, votre métier, votre santé et les garanties que vous choisissez. Ça joue directement sur votre mensualité, donc faites-y bien attention quand vous négociez.
Depuis plusieurs lois (Lagarde, Hamon, et Lemoine plus récemment), vous êtes plus libre de choisir votre assurance. La délégation d’assurance vous permet de prendre une assurance ailleurs que chez la banque qui vous prête, à condition qu’elle vous couvre aussi bien que celle de la banque. Faire jouer la concurrence peut vous faire économiser pas mal, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé. La quotité, c’est comment la couverture est partagée si vous empruntez à deux : par exemple 50/50 (chacun est assuré pour la moitié) ou 100/100 (chacun est couvert pour tout le prêt), cette dernière option protège mieux mais coûte plus cher.
L’assurance emprunteur est souvent à 0,30 % du capital. Sur 180 000 €, cela représente environ 45 €/mois, soit 10 800 € sur 20 ans.
Quelles sont les garanties financières que la banque demande ?
L’hypothèque, c’est une garantie prise sur votre bien immobilier. Avec un acte notarié, vous acceptez que votre bien puisse être saisi et vendu si vous ne remboursez plus votre crédit. C’est une garantie solide pour la banque, mais ça coûte cher : frais de notaire et taxe de publicité foncière (environ 1,5% à 2% du montant emprunté). L’hypothèque dure un certain temps et il faut la « lever » officiellement à la fin du prêt, ce qui coûte encore des frais.
Le Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), c’est une autre solution, souvent mieux que l’hypothèque si vous achetez un bien qui existe déjà (pas du neuf). Son gros avantage, c’est qu’il n’y a pas de taxe de publicité foncière à payer, donc c’est environ 0,7% moins cher que l’hypothèque. Mais ça donne à la banque les mêmes droits si vous ne payez plus : elle peut faire vendre le bien pour récupérer son argent.
La caution par un organisme spécialisé, c’est la solution la plus courante en France. Des sociétés (comme Crédit Logement, CAMCA, ou d’autres liées aux banques) se portent garantes pour vous auprès de la banque. Vous payez une somme au début (entre 1% et 2% du prêt), et on peut vous en rendre une partie (environ les deux tiers) à la fin si tout s’est bien passé. Avec la caution, pas de frais de mainlevée, et c’est plus simple si vous revendez avant la fin du prêt.
Pour bien choisir, comparez bien les coûts de chaque garantie, au début et à la fin du prêt. Pensez aussi à ce que ça implique pour vos projets futurs : une hypothèque peut rendre plus compliquée une revente rapide ou une renégociation du prêt, alors que la caution est plus souple. Parfois, la banque impose une garantie, mais si votre dossier est bon et que l’opération est simple, vous pouvez souvent négocier, surtout si vous avez d’autres offres.
Bien regarder les frais en plus pour éviter les mauvaises surprises
Les frais de dossier, c’est ce que vous payez à la banque pour qu’elle étudie et prépare votre dossier de prêt. Leur prix varie beaucoup d’une banque à l’autre, souvent entre 300€ et 1% du capital emprunté (avec un maximum autour de 1000€ ou 1500€). C’est un point que vous pouvez négocier, surtout s’il y a de la concurrence ou si vous êtes déjà un bon client. Certaines banques en ligne ou des promos proposent des frais réduits, voire gratuits.
Les frais de garantie changent pas mal selon la solution choisie. Pour une hypothèque, c’est environ 2% du montant emprunté (frais de notaire et taxe inclus), plus des frais pour la lever à la fin. L’IPPD coûte environ un tiers de moins car il n’y a pas de taxe de publicité foncière. Pour une caution, vous payez au début entre 1% et 2% du capital, mais on peut vous en rendre une bonne partie à la fin si tout va bien. Du coup, c’est souvent moins cher au final.
Enfin, si vous passez par un courtier en prêt immobilier, il faudra ajouter ses honoraires à votre budget. Ça peut être une somme fixe ou un pourcentage du montant que vous empruntez (souvent 0,5%).
