L’achat d’un appartement est une étape clé, et qui dit achat dit « frais de notaire » ! Souvent mal compris, ces frais d’acquisition représentent une part importante de votre budget. Ils se composent majoritairement de taxes et leur calcul dépend si le bien est neuf ou ancien. Comment estimer les frais de notaire pour l’achat d’un appartement au plus juste et surtout, comment les réduire légalement ? Suivez le guide !
Résumé
- Les frais de notaire, ou plus exactement frais d’acquisition, sont majoritairement composés de taxes versées à l’État et non de la seule rémunération du notaire ;
- Leur montant varie principalement selon que le bien est neuf (environ 2-3%) ou ancien (environ 7-8%), en raison d’une fiscalité différente ;
- Ces frais se décomposent en trois postes : les droits de mutation, les émoluments du notaire réglementés par l’État, et les débours qui sont des remboursements de frais avancés ;
- Il est possible de réduire légalement l’assiette de calcul de ces frais en déduisant la valeur du mobilier et les frais d’agence immobilière du prix de vente.
Que sont vraiment les frais de notaire ?
Une expression courante mais trompeuse
L’expression « frais de notaire » est un peu trompeuse. Le vrai terme juridique est « frais d’acquisition ». En effet, cette expression laisse croire que tout l’argent va dans la poche du notaire, mais c’est faux. En réalité, le notaire joue surtout un rôle de collecteur d’impôts pour le compte de l’État et des communes.
La répartition réelle des sommes versées
Plus précisément, voici comment se répartissent les sommes que vous versez au notaire lors de l’achat de votre appartement :
- Environ 80 % de la somme sont en réalité des taxes et des impôts qui partent directement à l’État;
- Seulement 10 % environ correspondent à ce que le notaire gagne vraiment, ce sont ses « émoluments »;
- Les 10 % qui restent servent à rembourser les « débours », c’est-à-dire les frais que le notaire a payés pour vous pendant la procédure.
La composition détaillée des frais de notaire pour l’achat d’un appartement
Les droits de mutation : la plus grosse partie
Ce sont les impôts que l’État et les collectivités locales prélèvent sur la vente d’un bien. Ils comprennent une taxe pour le département, une pour la commune et une autre pour l’État. Il faut aussi ajouter la contribution de sécurité immobilière, qui sert à payer les formalités d’enregistrement de la vente.
La rémunération du notaire : émoluments et honoraires
Les « émoluments » sont la partie du salaire du notaire qui est fixée par la loi pour les actes classiques de la vente. Leur montant est calculé avec un barème national qui dépend du prix du bien.
Quant aux « honoraires », ils concernent des services supplémentaires comme du conseil ou de la négociation. Leur prix est libre et doit être convenu avec vous.
Les débours et frais annexes : le remboursement des démarches
Les débours sont tout simplement les sommes que le notaire avance pour payer différents intervenants et documents nécessaires à la vente. Il peut s’agir par exemple de :
- L’extrait du cadastre;
- Les frais pour publier l’annonce de la vente;
- Les documents d’urbanisme;
- Les informations demandées au syndic de copropriété.
Le notaire vous facture ces frais à l‘euro près, sans prendre de commission dessus.
Comment calculer le montant des frais de notaire pour l’achat d’un appartement ?
La grande différence entre un logement neuf et ancien
Le montant des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier sont différents s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien.
- Pour un logement ancien, les frais peuvent monter jusqu’à 7 ou 8 % du prix de vente ;
- Pour un logement neuf (vendu sur plan ou qui n’a jamais été habité), ils sont beaucoup plus bas, entre 2 et 3 % seulement.
Pourquoi une telle différence ? Parce que le neuf est déjà soumis à la TVA (incluse dans le prix) et que les autres taxes sont réduites en conséquence.
Le barème des émoluments : un calcul par tranches
La rémunération du notaire (ses émoluments) n’est pas un simple pourcentage. Elle est calculée selon un barème national qui fonctionne par tranches de prix, avec un taux différent pour chaque tranche. Concrètement, plus le prix du logement est élevé, plus le pourcentage que représentent ces émoluments est faible.
Ils sont fixés par l’article A444-91 du code du commerce (ici) :
| Émoluments des notaire : tranches | Taux applicables depuis le 1er janvier 2021 |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
L’estimation de vos frais de notaire : quand et comment ?
Le notaire vous donnera une première estimation des frais au moment de signer le compromis de vente. Il s’agit d’une provision. Le montant exact ne sera connu que quelques mois plus tard, une fois que toutes les démarches administratives seront terminées. Si vous avez payé trop, le notaire vous remboursera la différence avec un relevé détaillé.
Est-il possible de réduire les frais de notaire sur l’achat d’un appartement ?
L’astuce n°1 : déduire les frais d’agence immobilière
Concrètement, si le contrat avec l’agence immobilière précise que c’est à vous, l’acheteur, de payer les frais, alors il est possible de les séparer du prix de vente. Les frais de notaire seront alors calculés sur le prix du bien seul (le prix « net vendeur »), et non sur le prix total.
Pour que cela fonctionne, tout doit être clairement indiqué dans le compromis de vente.
L’astuce n°2 : isoler la valeur du mobilier de l’appartement
En effet, les frais de notaire ne s’appliquent que sur la pierre, c’est-à-dire l’immobilier, et non sur les meubles. Vous pouvez donc faire la liste de tous les meubles que vous rachetez avec le logement (cuisine équipée, électroménager, etc.) et leur donner une valeur. Ce montant sera déduit du prix de vente, ce qui fera baisser la base de calcul des frais.
Attention toutefois : soyez juste et réaliste dans votre évaluation, car l’administration fiscale peut vérifier.
L’astuce n°3 : négocier une remise sur les émoluments
La loi permet aux notaires de vous accorder une remise sur une partie de leur rémunération pour les ventes de plus de 100 000 €. Cette remise peut aller jusqu’à 20 % au maximum. Si le notaire l’accorde, il doit la proposer à tous ses clients pour des ventes similaires. Le notaire n’est pas obligé d’accepter, mais cela se négocie.
Notre conseil : n’hésitez pas à aborder le sujet avant de signer.
