Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration d’activité pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) a fait peau neuve. La fermeture des CFE a laissé place au Guichet Unique de l’INPI, centralisant toutes les démarches pour obtenir votre numéro SIRET. Si la procédure est désormais 100 % en ligne, elle reste parsemée de termes techniques et de choix concernant votre fiscalité LMNP déterminants. Comment naviguer sur cette plateforme et remplir votre dossier sans erreur ? C’est parti pour le guide complet !
Résumé
- S’inscrire sur le Guichet Unique de l’INPI est désormais la seule façon légale de déclarer votre début d’activité LMNP et de recevoir votre numéro SIRET (depuis 2023). Cette étape est obligatoire et remplace les anciens formulaires papier ainsi que les déplacements physiques ;
- Durant la procédure, vous devrez sélectionner le statut d’Entreprise Individuelle et indiquer votre régime fiscal. Vous aurez le choix entre le Micro-BIC, avec son abattement de 50 ou 30%, et le régime réel, qui permet de déduire vos charges et amortissements ;
- Si vous possédez le bien en indivision, faites attention. La démarche est un peu différente de la détention en nom propre et demande des documents en plus, comme un pouvoir signé par les autres propriétaires ;
- Une fois votre dossier validé, vous recevrez votre certificat d’inscription par e-mail.
Pourquoi passer par le Guichet Unique de l’INPI pour son LMNP ?
Le Guichet Unique joue également un rôle de plateforme de contrôle. Les informations saisies sont automatiquement croisées entre plusieurs administrations, ce qui limite les incohérences mais rend aussi les erreurs plus visibles. Une donnée mal renseignée (adresse, date de début, forme juridique) peut entraîner un rejet ou une demande de correction.
Cette centralisation explique pourquoi les délais peuvent parfois varier selon les périodes de l’année, notamment lors des pics d’inscriptions immobilières.
La fin des formulaires papier et du CFE
Le formulaire papier P0i n’existe plus et a laissé place à la procédure numérique du Guichet Unique. L’État a mis en place ce système pour moderniser et simplifier les démarches administratives.
Avoir un seul site pour toutes les démarches facilite la communication entre les services. L’INPI envoie directement vos données au Tribunal de Commerce, à l’INSEE et aux services des impôts.
N’oubliez pas que cette déclaration est une obligation légale. Vous devez la faire dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de location, sous peine de sanctions.
Les documents indispensables à préparer avant de se lancer en LMNP
Avant de commencer votre inscription sur le guichet unique de l’INPI, assurez-vous de rassembler les pièces suivantes :
- Préparez une version numérique de votre pièce d’identité valide annotée de la mention « conforme à l’original » ;
- Fournissez une preuve de propriété du bien, telle que l’acte notarié ou une attestation ;
- Prévoyez un justificatif de domicile personnel datant de moins de 3 mois ;
- Rassemblez les informations exactes concernant votre régime matrimonial.
Il est fortement recommandé de scanner tous vos documents dans un format lisible (PDF ou JPEG) et de vérifier leur poids avant le dépôt. Des fichiers trop lourds ou mal cadrés sont une cause fréquente de blocage du dossier sur la plateforme INPI.
Pensez également à vérifier que le nom figurant sur les justificatifs correspond exactement à celui saisi lors de la création du dossier.
Les étapes clés pour déclarer son début d’activité LMNP sur le site de l’INPI
Étape 1 : création de l’espace personnel et démarrage du dossier
Dans un premier temps, pour vous connecter au portail de l’INPI, utilisez FranceConnect ou créez un compte directement sur le site. Cela permet de sécuriser l’accès à vos informations.
Une fois sur le tableau de bord, cliquez sur « Déposer une formalité d’entreprise ». Cela ouvrira le formulaire dédié aux entrepreneurs individuels.
Choisissez la forme juridique « Entrepreneur individuel », qui correspond au statut LMNP standard. Ne sélectionnez pas « Exploitation en commun » au début, sauf si vous êtes dans un cas d’indivision complexe.
Le compte INPI est personnel et nominatif. Il est conseillé de toujours utiliser le même compte pour toutes vos démarches futures (modifications, cessation, ajout d’un nouveau bien), afin de conserver un historique clair et accessible.
Étape 2 : remplissage de l’identité de l’entreprise et de l’exploitant
Ensuite, indiquez vos informations personnelles : nom, prénoms, date et lieu de naissance. Vérifiez que tout correspond exactement à votre pièce d’identité.
L’adresse de l’entreprise est généralement celle du logement que vous mettez en location. Pour l’administration, ce sera l’adresse de votre établissement principal. Faites bien la différence entre l’adresse de cet établissement principal et votre adresse de correspondance personnelle.
Sélectionnez ensuite le code APE 68.20A, qui est celui réservé à la location de logements.
Le choix de l’adresse de l’établissement principal est déterminant. Cette information sera reprise par l’administration fiscale pour déterminer le service des impôts compétent (SIE). Une erreur d’adresse peut entraîner un rattachement incorrect et compliquer vos échanges ultérieurs.
Étape 3 : validation de la composition et des volets sociaux
Indiquez que vous n’avez pas de salariés pour cette activité. Même si le LMNP ne relève pas du régime social des indépendants, cette étape reste obligatoire. Elle permet à l’administration de confirmer que votre activité n’entraîne pas d’affiliation sociale spécifique, sauf cas particulier (para-hôtellerie, services assimilés).
Bon à savoir : le LMNP est un investissement et ne crée pas d’emplois salariés directs.
Pour l’assurance maladie, le choix dépend de votre situation actuelle. Vous pouvez rester au régime général des salariés ou choisir le régime des indépendants.
La partie sur le conjoint collaborateur ne concerne presque jamais le LMNP. Cependant, précisez quand même votre régime matrimonial pour que le dossier soit complet.
Comment bien choisir ses options fiscales sur la plateforme de l’INPI pour une LMNP ?
Le choix du régime fiscal est l’une des décisions les plus importantes lors de l’inscription. Il conditionne non seulement votre imposition en LMNP, mais aussi votre organisation comptable pour plusieurs années. Par défaut, le micro-BIC s’applique, mais une option pour le régime réel peut être exercée dès l’inscription ou ultérieurement auprès des impôts.
Il est donc préférable d’anticiper ce choix plutôt que de le corriger après coup.
La sélection du régime d’imposition des bénéfices
Vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC). C’est le cas pour tous les loueurs en meublé, professionnels ou non. Voici les deux options principales qui s’offrent à vous :
- Le régime « micro-BIC » offre un abattement automatique de 50 % ou 30% sur vos recettes ;
- Le « régime réel simplifié » permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien.
Le régime réel en LMNP est souvent plus intéressant si vous avez beaucoup de dépenses ou de travaux (grâce à l’amortissement !)
La gestion de la TVA pour la location meublée
La plupart des investisseurs LMNP choisissent la « Franchise en base de TVA ». Cela signifie que vous ne facturez pas de TVA sur les loyers et que vous n’avez pas à la reverser.
Dans certains cas, comme pour les résidences services ou la para-hôtellerie, vous devrez être assujetti à la TVA. Il faut bien analyser votre situation avant de choisir cette option. Si vous optez pour le « Réel Simplifié » en matière de TVA, vous aurez plus d’obligations comptables.
La date de début d’activité et la clôture de l’exercice
La date de début d’activité est soit la date d’achat du bien, soit la date de mise en location. Cette date est importante pour votre première déclaration d’impôts. La date de début d’activité impacte directement la possibilité de déduire certaines charges (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux). Une date trop tardive peut vous faire perdre des déductions importantes lors de la première année.
Notre conseil : pour la clôture de l’exercice comptable, choisissez le 31 décembre afin de vous aligner sur l’année civile. Cela simplifie vos déclarations. Notez que votre premier exercice comptable peut durer moins ou plus de 12 mois selon la date de début que vous avez indiquée. Une erreur sur la date peut compliquer les choses et entraîner des soucis avec les impôts.
Quelles sont les spécificités pour l’indivision et les corrections ?
Le cas particulier des biens détenus en indivision en LMNP
Attention toutefois : si le bien est en indivision LMNP, vous devez avoir un mandat signé par les autres propriétaires (indivisaires). Ce papier prouve que vous avez le droit de faire les démarches pour tout le monde.
Vous devrez choisir la forme juridique « Indivision entre personnes physiques » et non « Entrepreneur individuel ». Ce détail technique change la manière dont l’administration traite votre dossier.
Il arrive souvent qu’il y ait des bugs sur le site de l’INPI pour les indivisions. Si le formulaire bloque, contactez le greffe compétent pour vous faire aider.
Le suivi du dossier sur l’INPI et la réception du SIRET en LMNP
Une fois votre dossier signé électroniquement, vous recevrez un récépissé de dépôt. C’est la preuve que votre demande a bien été enregistrée. L’INSEE vous enverra votre numéro SIRET environ une à deux semaines après la validation.
Ce numéro sert à identifier votre activité auprès de l’administration. Regardez souvent votre tableau de bord pour répondre vite si le greffe demande une correction.
Tant que le SIRET n’est pas attribué, vous pouvez déjà préparer votre organisation comptable (choix du logiciel, classement des factures, ouverture d’un compte bancaire dédié). Cela vous fera gagner du temps dès la validation officielle.
Modifier ou corriger une déclaration LMNP existante
Par ailleurs, il est possible d’intervenir sur votre dossier après la création initiale :
- Changez de régime fiscal via une déclaration modificative sur le site ;
- Mettez à jour votre dossier si vous changez d’adresse personnelle ;
- Effectuez une déclaration de cessation d’activité si vous vendez le bien.
Cette démarche permet de fermer officiellement votre statut LMNP auprès des différents organismes. Toute modification effectuée via l’INPI est automatiquement transmise aux organismes concernés. Il est donc inutile de contacter séparément l’INSEE ou les impôts, sauf en cas de situation bloquante ou urgente.
Si vous avez des questions sur la CFE en LMNP ou la liasse fiscale en LMNP, consultez nos articles dédiés.
Questions fréquentes
Faut-il s’immatriculer à l’INPI pour un LMNP ?
Oui, depuis la réforme des formalités des entreprises, l’immatriculation LMNP se fait obligatoirement via le guichet unique de l’INPI. Cette démarche permet de déclarer le début d’activité de location meublée.
Quand faut-il effectuer l’immatriculation LMNP sur le site de l’INPI ?
L’immatriculation LMNP doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de l’activité, c’est-à-dire à partir de la première mise en location ou de la première perception de loyers.
Quelles informations sont demandées par l’INPI pour un LMNP ?
L’INPI demande notamment les coordonnées du loueur, l’adresse du bien loué, la date de début d’activité, le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) et la nature de l’activité de location meublée.
Que se passe-t-il après l’immatriculation LMNP à l’INPI ?
Une fois la déclaration validée, le loueur LMNP obtient un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable pour la déclaration fiscale des revenus locatifs, la liasse fiscale au régime réel et les échanges avec l’administration.
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
