Vous envisagez un achat immobilier ? La première étape, avant même de chercher le bien de vos rêves, est de connaître votre capacité d’emprunt. C’est le montant maximum que la banque peut vous prêter, et il est essentiel pour définir votre budget. Taux d’endettement, revenus pris en compte, apport personnel… son calcul peut sembler complexe. Comment s’y retrouver et optimiser son dossier ? On vous dit tout !
Résumé
- La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez obtenir pour un prêt, calculée à partir de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre;
- Le calcul prend en compte vos revenus stables, vos charges régulières et le montant de votre apport personnel;
- Pour l’estimer, vous devez d’abord déterminer votre mensualité maximale, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus;
- Vous pouvez améliorer votre capacité d’emprunt en remboursant vos crédits, en augmentant votre apport ou en jouant sur la durée du prêt.
Comprendre ce qu’est la capacité d’emprunt
De quoi parle-t-on exactement ?
Votre capacité d’emprunt est simplement le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier, en fonction de vos finances. Pour la banque, c’est un moyen de vérifier que vous pourrez rembourser sans difficulté et d’éviter un risque de surendettement. Cette étape est nécéssaire avant toute demande de prêt.
Bon à savoir : il ne faut pas la confondre avec votre capacité d’achat, qui inclut aussi votre apport personnel.
Les deux piliers du calcul : taux d’endettement et reste à vivre
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, une limite fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis 2022;
- Le reste à vivre correspond à l’argent qu’il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées, y compris la nouvelle mensualité.
La banque utilise ces deux indicateurs pour s’assurer que vous pouvez rembourser votre crédit sans mettre en péril votre budget.
Quels sont les éléments pris en compte dans le calcul ?
L’analyse détaillée de vos revenus
La banque prend en compte 100 % de vos revenus stables comme les salaires en CDI (hors période d’essai), les traitements de fonctionnaires ou les pensions de retraite.
Pour les revenus variables, le calcul est différent : les revenus locatifs comptent pour environ 70 %, les primes sont lissées sur plusieurs années, et les revenus des indépendants sont basés sur les derniers bilans.
En revanche, les aides sociales, les allocations ou les pensions alimentaires que vous recevez ne sont généralement pas prises en compte.
L’inventaire complet de vos charges fixes
La banque regarde d’abord vos crédits en cours : prêts à la consommation, crédits auto ou autres emprunts immobiliers.
Elle ajoute aussi vos autres charges fixes, comme un loyer si vous faites un investissement locatif ou une pension alimentaire que vous versez.
Les dépenses de la vie courante, comme vos abonnements (téléphone, internet), ne sont pas comptées dans le calcul du taux d’endettement.
L’importance capitale de l’apport personnel
Enfin, l’apport personnel est la somme que vous injectez de votre poche dans le projet. Il doit au minimum couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien.
Plus votre apport est important, plus vous rassurez la banque. Cela diminue le montant du prêt immobilier et vous aide à obtenir de meilleures conditions.
La méthode pour calculer votre capacité d’emprunt
Lister l’ensemble de vos revenus et charges mensuels
Pour commencer, faites la somme de tous vos revenus nets mensuels que les banques acceptent. Ensuite, faites le total de toutes vos charges fixes et de vos mensualités de crédit en cours.
Basez-vous sur des chiffres exacts, que vous pouvez prouver avec vos fiches de paie, avis d’imposition et échéanciers de prêts.
Déterminer votre mensualité maximale
Vérifiez d’abord votre taux d’endettement actuel avec la formule : (Total de vos charges / Total de vos revenus) × 100. Il doit être bien en dessous de 35 %.
Ensuite, calculez la mensualité maximale que vous pourrez payer pour votre nouveau prêt : (Vos revenus nets mensuels × 0,35) – Vos charges mensuelles actuelles.
Par exemple, si vous gagnez 4 000 € net et avez 200 € de charges, votre mensualité maximale est de : (4 000 × 0,35) – 200 = 1 200 €.
Estimer le montant total du prêt
Avec cette mensualité maximale, le montant que vous pouvez emprunter dépend de deux choses : la durée et le taux.
Plus la durée du prêt est longue, plus le capital emprunté peut être élevé. De la même manière, un taux d’intérêt (TAEG) plus faible vous permettra d’emprunter plus.
Pour avoir une idée rapide, le plus simple est d’utiliser un simulateur de prêt en ligne et de consulter les lois.
Nos conseils pour optimiser votre capacité d’emprunt
Réduire votre niveau d’endettement
Pour réduire votre niveau d’endettement :
- Essayez de solder vos petits crédits à la consommation quelques mois avant votre demande de prêt;
- Pensez au regroupement de crédits pour remplacer plusieurs petites mensualités par une seule, souvent plus basse;
- Surtout, ne souscrivez aucun nouveau crédit juste avant de monter votre dossier.
Améliorer votre profil financier aux yeux de la banque
En parallèle, gérez bien vos comptes bancaires : évitez d’être à découvert et limitez les dépenses inhabituelles ou trop importantes. Montrez à la banque que vous savez épargner en mettant de l’argent de côté chaque mois.
Pour augmenter votre apport, vous pouvez utiliser votre épargne, mais aussi une donation de votre famille ou un prêt d’un proche. Contracter un prêt sans apport est déconseillé.
Ajuster les paramètres de votre futur crédit
Pour finir, vous pouvez allonger la durée du prêt : cela baisse la mensualité et vous permet d’emprunter plus. Attention toutefois : le coût total du crédit augmente lui aussi.
Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier. Il vous aidera à négocier les meilleures conditions et à monter le meilleur dossier possible.
