Vous rêvez de devenir propriétaire ? Votre capacité d’emprunt est la première étape incontournable d’un achat immobilier ! C’est elle qui fixe le montant maximum que la banque vous prêtera, déterminant ainsi la faisabilité de votre projet immobilier. Essentielle mais parfois complexe à estimer, ce guide complet vous explique pas à pas comment la calculer, l’optimiser et bien préparer votre dossier. C’est parti pour concrétiser votre achat !
Comprendre la capacité d’emprunt : les fondations de votre projet immobilier
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt exactement ?
La capacité d’emprunt, c’est tout simplement le montant maximum que la banque accepte de vous prêter pour acheter un bien immobilier. C’est le budget que la banque pense que vous pouvez rembourser sans vous mettre en difficulté. C’est important parce que ça vous dit quel prix de logement vous pouvez viser.
Votre capacité d’emprunt dépend vraiment de votre profil et de votre situation personnelle. Elle change aussi avec les conditions du marché, comme les taux d’intérêt du moment et les durées de prêt immobilier que les banques proposent. Bon à savoir : cette capacité est donc dynamique et peut évoluer avec le temps et votre situation !
Exemple de variation de capacité d’emprunt
Pour un couple avec 4 000€ de revenus mensuels et 500€ de charges :
| Taux d’intérêt | Durée | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 3% | 20 ans | 220 000€ |
| 4% | 20 ans | 195 000€ |
| 3% | 25 ans | 250 000€ |
La distinction essentielle : capacité d’emprunt versus capacité d’achat
Attention à ne pas mélanger capacité d’emprunt et capacité d’achat. Ce sont deux choses différentes, même si elles sont liées. La capacité d’emprunt, c’est ce que la banque vous prête. La capacité d’achat, c’est votre budget total pour acheter.
Pour calculer votre capacité d’achat, c’est simple :
- Vous additionnez votre emprunt, votre apport et les prêts aidés;
- Vous soustrayez ensuite l’ensemble des frais annexes (notaire, agence, garantie, etc.).
Le résultat vous donne le prix maximum du bien que vous pouvez acheter et vous aide ainsi à bien cibler vos recherches.
Calcul de capacité d’achat
| Élément | Montant |
|---|---|
| Capacité d’emprunt | 200 000€ |
| Apport personnel | 30 000€ |
| PTZ | 20 000€ |
| Total disponible | 250 000€ |
| Frais de notaire (8%) | -20 000€ |
| Frais de garantie | -2 000€ |
| Capacité d’achat réelle | 228 000€ |
Pourquoi est-il vital de bien estimer sa capacité d’emprunt en amont ?
Dès lors, bien calculer sa capacité d’emprunt avant de chercher un logement, c’est éviter beaucoup de problèmes. Si vous connaissez votre vrai budget, vous ne visitez que les biens que vous pouvez vous offrir. Ça évite les déceptions et ça fait gagner du temps.
Un calcul sérieux vous aide aussi à monter un bon dossier pour la banque. En effet, les banques aiment bien les emprunteurs qui savent où ils vont et qui sont réalistes sur leur argent.
Et puis, ça vous protège du surendettement. En calculant bien avant combien vous pouvez rembourser chaque mois, vous êtes sûr que vos mensualités ne vous étoufferont pas et ne gâcheront pas votre quotidien.
Étape par étape : Comment calculer votre capacité d’emprunt immobilier ?
Étape 1 : Analyser vos revenus nets mensuels de manière exhaustive
Pour commencer, pour calculer votre capacité d’emprunt, listez tous les revenus que les banques acceptent. Ce sont surtout vos salaires nets avant impôts. Mais ça peut aussi être des revenus locatifs (la banque en compte souvent 70 %) ou des pensions que vous touchez.
Si vous avez des revenus variables (primes, commissions, bonus), les banques font souvent une moyenne sur plusieurs années, si c’est régulier. Pour les indépendants, ce sont les bénéfices de l’activité qui comptent, et la banque regardera de près vos anciens bilans.
La stabilité de vos revenus est très importante pour la banque. Un CDI rassure plus qu’un CDD. Les indépendants, eux, doivent souvent montrer qu’ils ont au moins deux ou trois ans d’activité.
Conseil pratique : Les revenus pris en compte par les banques
| Type de revenu | Prise en compte |
|---|---|
| Salaire net (CDI) | 100% |
| Primes régulières | 50-100% selon régularité |
| Revenus locatifs | 70% généralement |
| Pensions alimentaires reçues | 100% si stable |
| Bénéfices indépendants | Moyenne sur 2-3 ans |
Étape 2 : Recenser l’intégralité de vos charges fixes mensuelles
Ensuite, faites la liste de toutes vos charges fixes chaque mois. C’est une étape clé, car ça joue directement sur votre taux d’endettement, et donc sur combien vous pouvez emprunter.
Parmi les charges à lister, on trouve notamment :
- Vos crédits en cours, car leurs mensualités réduisent votre capacité d’emprunt;
- Les pensions alimentaires versées, qui diminuent votre revenu disponible;
- Le loyer de votre logement actuel si vous le conservez après l’achat.
N’oubliez pas les pensions alimentaires que vous payez, si c’est votre cas. C’est considéré comme une charge fixe qui diminue votre revenu disponible.
Et si vous gardez un logement en location en plus de votre achat (pour un investissement par exemple), le loyer que vous continuez à payer compte aussi dans vos charges.
Étape 3 : Déterminer votre taux d’endettement et votre reste à vivre
Puis, calculer votre taux d’endettement est très important. Pour ça, divisez le total de vos charges mensuelles par le total de vos revenus nets mensuels. Puis multipliez par 100 pour avoir un pourcentage.
Depuis 2022, les banques ne doivent pas dépasser un taux d’endettement de 35 %, assurance du prêt comprise. C’est une règle du Haut Conseil de Stabilité Financière. Ce seuil remplace l’ancien de 33 % et c’est la norme pour presque tous les prêts immobiliers. Le saviez-vous ? Les banques conservent une marge de flexibilité pour déroger à ce plafond pour un certain pourcentage de leurs dossiers, notamment pour les primo-accédants ou l’investissement locatif.
Les banques regardent aussi votre « reste à vivre ». C’est l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges, y compris la future mensualité du prêt. Il doit être suffisant pour vos dépenses de tous les jours et pour bien vivre. Plus il est élevé, mieux c’est pour votre dossier.
Exemple de calcul de taux d’endettement
| Revenus mensuels nets | 4 000€ |
| Charges actuelles (crédit voiture + loyer) | 600€ |
| Mensualité maximale autorisée (35% d’endettement) | 4 000€ x 0,35 = 1 400€ |
| Mensualité possible pour le nouveau prêt | 1 400€ – 600€ = 800€ |
| Reste à vivre | 4 000€ – 600€ – 800€ = 2 600€ |
Étape 4 : Estimer votre mensualité maximale et le montant empruntable
Enfin, avec ce taux d’endettement de 35 % maximum, vous pouvez calculer votre mensualité de prêt maximale. La formule est simple : (Vos revenus x 0,35) – Vos charges actuelles = Votre mensualité maximale.
Avec cette mensualité maximale, vous pouvez ensuite estimer combien vous pouvez emprunter. Ça dépendra de la durée du prêt et du taux d’intérêt. Des simulateurs en ligne peuvent vous aider, ou alors demandez à un professionnel comme un courtier.
N’oubliez pas de compter le coût de l’assurance emprunteur. Elle coûte en général entre 0,1 % et 0,6 % du montant emprunté, selon votre âge, votre santé et les garanties. Maintenant, cette assurance est incluse dans les 35 % du taux d’endettement.
Tableau d’estimation de capacité d’emprunt
Pour une mensualité maximale de 800€ (hors assurance) :
| Durée | Taux 3% | Taux 4% | Taux 5% |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 120 000€ | 110 000€ | 100 000€ |
| 20 ans | 150 000€ | 135 000€ | 120 000€ |
| 25 ans | 170 000€ | 150 000€ | 130 000€ |
Note : Ces montants sont donnés à titre indicatif et varient selon les conditions du marché.
Quels sont les facteurs clés qui modèlent votre capacité d’emprunt ?
L’influence prépondérante de vos revenus et de leur nature
Vos revenus sont la base de votre capacité d’emprunt, et leur type change beaucoup l’avis de la banque. Pour un salarié, c’est le salaire net mensuel avant impôts qui sert de base. Si vous empruntez à deux, on additionne les revenus des deux personnes.
Pour les revenus en plus, il y a des règles. Les primes exceptionnelles ne comptent souvent pas. Par contre, les primes régulières (13ème mois, ancienneté) sont prises en compte. L’intéressement et la participation peuvent compter s’ils sont réguliers depuis plusieurs années.
Pour les indépendants et les chefs d’entreprise, c’est un peu plus compliqué. Les banques regardent les bilans des dernières années pour faire une moyenne des revenus. Avoir au moins 2 ou 3 ans d’activité est un gros plus pour rassurer la banque.
Le poids déterminant de vos charges actuelles et futures
Par ailleurs, vos charges actuelles et celles que vous aurez après l’achat ont un gros impact sur ce que vous pouvez emprunter. Chaque crédit en cours diminue automatiquement le montant que vous pouvez emprunter pour votre nouveau projet.
Si vous continuez à payer un loyer après votre achat (par exemple, si vous faites un investissement locatif et que vous restez locataire de votre logement principal), ce loyer est compté comme une charge. Ça réduit ce que vous pouvez emprunter, même si vos futurs loyers perçus peuvent un peu compenser.
Les pensions que vous versez (alimentaires ou compensatoires) sont aussi enlevées de vos revenus. Ce sont des charges fixes qui comptent toujours dans le calcul du taux d’endettement et qui diminuent ce que vous pouvez emprunter.
L’apport personnel : un atout majeur pour votre dossier
De plus, l’apport personnel, c’est très important pour votre capacité d’emprunt et pour la qualité de votre dossier. Les banques demandent souvent au moins 10 % du prix total pour payer les frais de notaire et la garantie du prêt. Un prêt immobilier sans apport c’est possible, mais beaucoup plus contraignant.
Un apport plus gros, comme 20 % ou 30 % du prix du bien, rassure beaucoup les banques. Ça montre que vous savez épargner et ça réduit le risque pour la banque. Du coup, vous pourriez avoir un meilleur taux ou moins de frais. Notre conseil : visez un apport supérieur aux 10% minimums si possible, cela renforcera considérablement votre dossier !
Cet apport peut venir de plusieurs endroits : votre épargne personnelle, un don de votre famille, un héritage, votre épargne salariale débloquée, ou même certains prêts aidés comme le PTZ. Le PTZ est un prêt, mais comme il est à taux zéro, il est souvent vu un peu comme de l’apport.
Impact de l’apport personnel sur les conditions de prêt
| Apport | Taux proposé | Frais de dossier | Garantie exigée |
|---|---|---|---|
| 5% | 4,2% | 1 500€ | Hypothèque |
| 10% | 3,9% | 1 000€ | Hypothèque |
| 20% | 3,6% | 500€ | Privilège de prêteur |
| 30% | 3,4% | 0€ | Simple caution |
La durée du prêt et le taux d’intérêt : un arbitrage crucial
Finalement, la durée du prêt est un bon moyen d’ajuster votre capacité d’emprunt. Si vous allongez la durée, vos mensualités baissent, et vous pouvez donc emprunter plus avec le même salaire. Mais attention, ça augmente aussi beaucoup le coût total du crédit, car vous payez des intérêts plus longtemps.
Le taux d’intérêt joue directement sur le montant que vous pouvez emprunter pour une même mensualité. Même une petite différence de taux peut beaucoup changer votre capacité d’emprunt. C’est donc très important de comparer les offres et de bien négocier.
L’assurance emprunteur coûte cher, il faut bien la compter. Elle est maintenant incluse dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et dans le calcul du taux d’endettement. Son prix dépend de vous (âge, santé) et des garanties choisies. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance quand vous voulez, c’est un bon moyen d’économiser.
Comparaison durée/taux d’intérêt
| Durée | Mensualité pour 200 000€ | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| 15 ans à 3% | 1 380€ | 48 400€ |
| 20 ans à 3,5% | 1 160€ | 78 400€ |
| 25 ans à 4% | 1 060€ | 118 000€ |
Plus la durée est longue, plus le coût total du crédit augmente, même si les mensualités sont plus basses.
Stratégies et astuces pour optimiser votre capacité d’emprunt immobilier
Réduire votre taux d’endettement actuel
Pour pouvoir emprunter plus, pensez à rembourser vos crédits conso ou vos petits prêts personnels avant de demander votre prêt immo. Ces dettes augmentent votre taux d’endettement et limitent ce que vous pouvez emprunter.
Si vous avez plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut être une bonne idée. Ça veut dire rassembler tous vos prêts en un seul, souvent sur une durée plus longue. Ça permet de baisser votre mensualité totale et donc votre taux d’endettement.
Quelques mois avant votre projet, évitez au maximum les nouvelles grosses dépenses, comme acheter à crédit ou prendre des abonnements avec engagement. Chaque nouvelle dépense de ce type réduit ce que vous pouvez emprunter et peut rendre votre dossier moins bon pour les banques.
Exemple de réduction de taux d’endettement
| Situation | Avant regroupement | Après regroupement |
|---|---|---|
| Revenus | 4 000€ | 4 000€ |
| Crédit voiture | 300€ | 500€ |
| Crédit conso | 200€ | |
| Prêt personnel | 150€ | |
| Total charges | 650€ | 500€ |
| Taux d’endettement | 16,25% | 12,5% |
| Marge pour nouveau prêt | 750€ | 900€ |
Augmenter le montant de votre apport personnel
Parallèlement, cherchez tous les moyens d’augmenter votre apport personnel. Utilisez toute votre épargne disponible : livrets, PEL, comptes à terme, et tout ce que vous avez mis de côté.
N’hésitez pas à parler de dons ou d’avances sur héritage avec votre famille. Ça peut vraiment améliorer votre dossier, et parfois, la personne qui donne peut avoir des avantages fiscaux.
Si vous êtes salarié, pensez à votre épargne salariale (participation, intéressement, PEE). Vous pouvez la débloquer avant l’heure pour un projet immobilier. On n’y pense pas toujours, mais ça peut faire un bon complément d’apport.
Mais attention, gardez un peu d’argent de côté même après avoir mis votre apport. Les banques aiment bien que vous ayez une « épargne de précaution » pour les imprévus. Ça les rassure sur votre capacité à rembourser quoi qu’il arrive.
Sources possibles d’apport personnel
| Source | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Épargne personnelle | Disponible immédiatement | Peut être limitée |
| Don familial | Montant parfois important | Abattement fiscal limité |
| PEL | Taux intéressant si ancien | Plafond de versement |
| Épargne salariale | Déblocage possible | Conditions spécifiques |
| PTZ | Taux 0% | Conditions de revenus |
Choisir judicieusement la durée de votre emprunt
De plus, la durée de votre prêt immo est un point important pour ajuster ce que vous pouvez emprunter. Prenez le temps de bien réfléchir à l’équilibre entre le montant des mensualités et le coût total du crédit. Plus le prêt est long, plus il coûte cher au final.
Faites des simulations avec différentes durées (15, 20, 25 ans) pour voir l’effet sur ce que vous pouvez emprunter et sur le coût total. Rallonger de 5 ans peut vous permettre d’emprunter beaucoup plus, mais ça veut aussi dire plus d’intérêts à payer. Il faut bien calculer.
Pensez aussi à l’âge que vous aurez à la fin du prêt. La plupart des banques veulent que le prêt soit remboursé avant 70-75 ans. Ça peut limiter la durée maximum de votre prêt selon votre âge, et donc influencer ce que vous pouvez emprunter.
Explorer les prêts aidés pour compléter votre financement
Pensez également à explorer les prêts aidés pour compléter votre financement. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une bonne chance à saisir si vous achetez pour la première fois. Il est donné sous conditions de revenus et selon où vous achetez. Il permet de financer une partie de votre achat sans payer d’intérêts. Le montant du PTZ dépend de l’endroit, du type de bien (neuf ou ancien avec travaux) et du nombre de personnes dans votre foyer.
Si vous travaillez dans une entreprise privée (hors agriculture) de plus de 10 salariés, le Prêt Action Logement (l’ancien 1 % Logement) peut être un plus intéressant. C’est un prêt avec un taux avantageux, mais il y a des plafonds de revenus et le montant dépend de l’endroit où se trouve le bien.
Cherchez aussi s’il y a des aides locales ou spéciales pour votre cas. Certains départements, régions ou mairies offrent des prêts à taux réduits ou des subventions pour aider à acheter. Il existe aussi des aides pour certains métiers ou situations particulières.
Exemple de financement avec prêts aidés
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 250 000€ |
| Apport personnel | 30 000€ |
| PTZ | 40 000€ |
| Prêt Action Logement | 20 000€ |
| Prêt principal | 160 000€ |
| Total financement | 250 000€ |
Soigner votre profil emprunteur et la tenue de vos comptes
Pour finir, montrez des relevés de compte sans problèmes de paiement ni découverts réguliers sur les 3 à 6 derniers mois avant votre demande de prêt. Les banques font très attention à la façon dont vous gérez votre argent, ça montre si vous êtes sérieux avec votre budget.
Montrez que vous arrivez à épargner régulièrement, même un peu. Mettre de l’argent de côté tous les mois prouve que vous gérez bien vos finances et ça rassure la banque sur votre capacité à rembourser un prêt sur le long terme.
Faites un dossier complet et clair pour que la banque puisse bien analyser votre situation. Préparez des explications si vous avez des choses un peu spéciales dans vos finances (gros revenus exceptionnels, revenus qui changent selon les saisons, etc.). Ça évitera les questions et ça ira plus vite.
Éléments qui peuvent nuire à votre capacité d’emprunt
- Découverts bancaires fréquents
- Retards de paiement sur des factures
- Incidents de paiement (chèques sans provision, etc.)
- Comptes non déclarés à l’étranger
- Endettement sur cartes de crédit
- Activité professionnelle récente ou instable
Outils, démarches et écueils à éviter pour une estimation fiable
Les simulateurs en ligne : un premier pas indispensable
Les simulateurs de capacité d’emprunt sur internet sont un bon début pour avoir une idée de votre budget. Ils utilisent vos revenus nets, vos charges mensuelles, la durée de prêt que vous voulez et parfois votre apport. Pour un résultat utile, donnez des infos précises et complètes.
Les résultats de ces simulateurs sont juste une estimation, pas une promesse. Ils utilisent des taux moyens et des critères généraux qui peuvent être différents des vraies conditions que les banques vous proposeront selon votre profil.
Le gros avantage de ces outils, c’est qu’ils sont rapides, gratuits et faciles à utiliser. En quelques clics, vous avez une première idée de ce que vous pouvez emprunter. Ça aide à mieux orienter vos recherches de logement et à préparer votre projet.
Quelques simulateurs en ligne fiables
- Simulateur de la Banque de France
- Calculatrice d’emprunt des sites bancaires (BNP, Société Générale, etc.)
- Outils des sites spécialisés (Meilleurtaux, Empruntis, etc.)
- Applications mobiles dédiées au crédit immobilier
Les documents à rassembler pour une analyse précise par un professionnel
Pour une analyse plus précise par un professionnel, il vous faudra plusieurs documents. Préparez vos papiers d’identité, un justificatif de domicile, vos 3 derniers bulletins de salaire, vos 2 derniers avis d’imposition, vos relevés de compte des 3 derniers mois et les papiers de vos crédits en cours.
Plus vos informations seront précises et complètes, plus l’estimation de ce que vous pouvez emprunter sera juste. Donnez toutes les infos exactes, sans oublier de charges ou de dettes, pour ne pas avoir de mauvaises surprises quand la banque étudiera officiellement votre dossier.
Rassemblez ces documents à l’avance pour gagner du temps. Pour certains papiers, il faut faire des demandes spéciales à des administrations ou d’autres organismes. Si vous vous préparez bien, vous pourrez donner un dossier complet rapidement quand vous commencerez à chercher un financement.
L’accompagnement par un courtier en crédit immobilier : une aide précieuse
Pensez également à l’accompagnement par un courtier en crédit immobilier, qui peut s’avérer une aide précieuse. Ce professionnel fait le lien entre vous et les banques. Grâce à son expérience, il analyse bien votre profil, voit vos points forts et vos faiblesses, et améliore votre dossier. Ça augmente vos chances d’avoir un prêt aux meilleures conditions.
Le courtier connaît beaucoup de banques. Grâce à ça, il peut vous proposer plein d’offres, souvent meilleures que si vous alliez voir les banques vous-même. Il négocie pour vous les taux, les frais et les détails du contrat, car il connaît bien le marché.
Pour choisir un courtier, demandez clairement comment il est payé. En général, c’est une commission payée par la banque (entre 0,5 % et 1,5 % de ce que vous empruntez) et parfois des frais de dossier que vous payez. Vérifiez aussi qu’il est indépendant des banques, pour être sûr qu’il cherche vraiment la meilleure offre pour vous.
Les erreurs fréquentes à ne pas commettre lors de l’estimation
Pour conclure cette section, attention aux erreurs fréquentes ! Lors de l’estimation, certaines peuvent fausser vos calculs. En voici quelques-unes à éviter absolument :
- Surévaluer vos revenus ou oublier des charges peut fausser votre estimation ;
- Sous-estimer les frais annexes impacte lourdement le budget total ;
- Négliger le « reste à vivre » au profit du seul taux d’endettement est risqué ;
- Oublier d’anticiper les variations de taux d’intérêt est une imprudence.
Enfin, ne pas prévoir que les taux d’intérêt peuvent changer avant de signer l’offre peut poser problème. Entre le moment où la banque dit oui en principe et la signature finale, il peut se passer plusieurs semaines. Pendant ce temps, les taux peuvent monter. Gardez une petite marge de sécurité dans vos calculs au cas où.
