Acheter un local professionnel est une étape clé pour beaucoup d’entreprises en France. En effet, être propriétaire de vos murs vous apporte de la stabilité, renforce le patrimoine de votre société et peut même générer des revenus. Cependant, acheter un local professionnel en France est un parcours complexe, avec des étapes juridiques, financières et fiscales à ne pas négliger. Que vous soyez artisan, commerçant, en profession libérale ou dirigeant de PME, ce guide vous explique tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre projet, depuis la définition de vos besoins jusqu’à la signature finale chez le notaire.
Résumé
- L’achat d’un local professionnel commence par une définition précise de vos besoins et de votre budget, ainsi que par le choix de la structure d’acquisition ;
- Le processus d’acquisition se déroule en plusieurs étapes clés, de la recherche du bien à la signature de l’acte authentique chez le notaire ;
- Plusieurs options de financement existent, comme le crédit bancaire classique ou le crédit-bail immobilier, complétées par diverses aides publiques ;
- Il est crucial de maîtriser les implications fiscales et juridiques de l’opération, notamment les droits d’enregistrement, la TVA et les règles d’urbanisme.
Bien préparer son projet d’achat de local professionnel
Comment définir précisément ses besoins immobiliers ?
La première étape est d’analyser les besoins liés à votre activité. La surface dépend de votre secteur : un commerce a besoin d’une belle vitrine, un artisan d’un atelier pratique, et une profession libérale de bureaux pour accueillir ses clients. N’oubliez pas les espaces en plus, comme le stockage, le parking ou les locaux techniques.
L’emplacement est la clé du succès. Une bonne visibilité, un accès facile pour les clients et les livraisons, la proximité des transports ou des grands axes routiers sont des points essentiels à vérifier.
Pensez aussi à l’évolution future de votre activité. Un local trop petit pourrait limiter votre croissance, alors qu’un espace trop grand pèsera lourd sur votre budget. Dans cette optique, il est crucial de vérifier plusieurs points :
- Les possibilités d’adaptation ou d’agrandissement du local auprès du service d’urbanisme ;
- Le respect des normes générales, comme l’accessibilité pour les lieux recevant du public ;
- La conformité avec les normes spécifiques à votre secteur (hygiène pour un restaurant, sécurité pour un cabinet médical, etc.).
Évaluer sa capacité d’achat et son budget global
Le coût total de l’achat est bien plus élevé que le simple prix de vente. Il faut notamment y ajouter :
- Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, consultez notre simulateur de calcul de frais de notaire pour avoir une estimation détaillée) ;
- Les frais d’agence (entre 3 et 10 % du prix de vente) ;
- Le budget pour les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement.
Votre apport personnel est un élément clé pour obtenir votre financement. Il se situe souvent entre 20 et 30 % du prix et influence directement les conditions de votre prêt (taux, garanties, durée). Un bon apport vous met aussi en position de force pour négocier avec la banque.
Pour cela, préparez un business plan qui intègre toutes les charges liées au local : les mensualités du prêt, la taxe foncière, les frais de copropriété, l’assurance et les coûts d’entretien.
Pensez aussi à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), que vous paierez chaque année. Son montant dépend de la commune et de la surface du local. Contactez votre centre des impôts pour en avoir une estimation.
Faut-il acheter en nom propre ou via une société ?
L’achat en nom propre
Acheter en nom propre est la solution la plus simple administrativement. C’est souvent un bon choix pour les professions libérales ou les entrepreneurs individuels.
Attention toutefois : le principal inconvénient est que vos patrimoines professionnel et personnel ne sont pas séparés, ce qui expose vos biens personnels en cas de difficultés.
L’achat en SCI
Une autre solution très courante consiste à créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui permet de séparer le bien immobilier de votre activité. Elle protège votre patrimoine personnel, simplifie la transmission à vos héritiers et vous permet d’acheter à plusieurs.
Avec une SCI, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a un impact sur votre fiscalité, notamment sur la déduction de certaines charges (travaux, intérêts du prêt, taxes). La transmission des parts sociales bénéficie aussi d’avantages fiscaux.
L’achat en SARL ou SAS
Enfin, vous pouvez acheter directement avec votre société d’exploitation (SARL, SAS), ce qui présente des avantages comptables. Le local est inscrit à l’actif de l’entreprise et son amortissement réduit votre résultat imposable. C’est une bonne option pour une entreprise solide qui veut renforcer son bilan.
Le processus d’achat, étape par étape
Étape 1 : la recherche et la sélection du bien
Pour commencer votre recherche, consultez les plateformes spécialisées en immobilier d’entreprise comme BureauxLocaux (ici), Logic-immo ou Arthur Loyd. Ces sites rassemblent de nombreuses annonces par localisation et secteur d’activité.
Passer par une agence spécialisée peut aussi vous faire gagner beaucoup de temps. Ces professionnels ont un bon réseau et connaissent des offres qui ne sont pas en ligne. Leur expertise du marché vous aidera à éviter les pièges courants.
Bon à savoir : les diagnostics techniques sont essentiels : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), amiante, plomb, termites… Ils sont un élément clé de votre décision.
Si le local fait partie d’une copropriété, étudiez bien tous les documents clés :
- Le règlement de copropriété, pour vérifier que votre activité y est autorisée ;
- Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour connaître les travaux prévus ou les éventuels conflits ;
- Le budget prévisionnel, pour anticiper les charges à venir.
Étape 2 : la négociation et l’offre d’achat
Une fois que vous avez trouvé le bon local, vous devez faire une offre d’achat écrite. Attention, cette offre vous engage si le vendeur l’accepte. Indiquez-y le prix, la façon dont vous comptez financer l’achat et le calendrier souhaité. C’est aussi à ce moment que vous devez inclure vos conditions suspensives.
La condition la plus courante est l’obtention de votre prêt bancaire. Vous pouvez aussi ajouter d’autres conditions, comme l’autorisation de changer l’activité du local, l’obtention d’un permis de construire pour vos aménagements, ou la confirmation qu’il n’y a pas de servitudes contraignantes.
La durée de validité de votre offre est aussi un point stratégique. Une durée de 7 à 15 jours est généralement recommandée.
Notre conseil : il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un notaire ou un avocat. Ce professionnel s’assurera que votre offre est bien rédigée et qu’elle contient les bonnes clauses juridiques pour vous protéger.
Étape 3 : du compromis de vente à l’acte authentique
Le compromis de vente est le document qui scelle l’accord entre vous et le vendeur. Il précise toutes les conditions de la vente : le prix final, comment vous financez, et la date butoir pour la signature de l’acte définitif. C’est à ce moment que vous versez un dépôt de garantie, en général entre 5 et 10 % du prix.
Bon à savoir : le droit de rétractation de 10 jours, valable pour les particuliers, ne s’applique pas toujours pour un achat professionnel. Demandez à votre notaire de vous expliquer vos droits précis en fonction de votre situation.
Le jour de la signature de l’acte authentique, vous payez le reste du prix et le vendeur vous remet les clés. Le notaire se charge ensuite des démarches pour enregistrer officiellement le changement de propriétaire.
Les solutions pour financer un achat de local professionnel en France
Le crédit bancaire professionnel classique
Pour obtenir un crédit classique, vous devez monter un dossier solide. Votre business plan doit prouver que votre projet est rentable et viable. Fournissez vos trois derniers bilans comptables, un justificatif de votre apport et tout autre document qui montre la solidité de votre entreprise.
La banque va analyser plusieurs points : la rentabilité passée de votre entreprise, l’emplacement du bien, la solidité de votre projet et votre propre expérience en tant que dirigeant.
Sachez que les conditions du prêt se négocient. Le taux d’intérêt, la durée (souvent de 10 à 20 ans), les frais de dossier ou encore l’assurance emprunteur : vous pouvez discuter de tous ces points. La banque vous demandera toujours des garanties (hypothèque, caution personnelle, nantissement).
Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier fonctionne comme une location avec option d’achat. Un organisme financier achète le local pour vous, puis vous le loue pendant 15 à 20 ans. À la fin du contrat, vous pouvez l’acheter pour un prix fixé à l’avance, souvent symbolique.
Cette solution a deux avantages principaux. D’abord, elle ne pèse pas sur votre capacité d’endettement. Ensuite, elle vous permet de devenir propriétaire petit à petit. Sur le plan fiscal, le crédit-bail est intéressant car les loyers sont entièrement déductibles de votre résultat imposable.
Quelles sont les aides publiques disponibles ?
Bpifrance peut garantir jusqu’à 80 % de votre prêt bancaire. Cela rassure la banque et facilite l’obtention du crédit.
Par ailleurs, certaines collectivités locales proposent des aides à l’achat (subventions ou prêts à taux réduit), surtout si vous vous installez dans des zones qu’elles souhaitent développer. Enfin, s’implanter en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), ZFU (Zone Franche Urbaine) ou QPV (Quartier Prioritaire de la Ville) peut donner droit à des avantages fiscaux importants.
Maîtriser les aspects fiscaux et juridiques de l’achat de local professionnel
Quelle fiscalité s’applique lors de l’achat et de la détention d’un local professionnel ?
Les droits d’enregistrement ne sont pas les mêmes pour un bien neuf ou ancien. Pour l’ancien, ils sont d’environ 5,80 %. Pour le neuf, ils tombent à 0,715 %, mais il faut y ajouter la TVA à 20 %. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez souvent récupérer cette TVA si votre activité y est elle-même soumise.
N’oubliez pas d’anticiper les taxes locales : la taxe foncière et la CFE. Fiscalement, si vous achetez via une société, vous pouvez en plus amortir le bien, ce qui diminue votre bénéfice imposable chaque année.
Quelles sont les implications comptables de l’acquisition ?
Une fois acheté, le local est inscrit au bilan de votre entreprise en tant qu’actif immobilisé. Cela renforce votre structure financière. Vous pourrez aussi l’amortir comptablement, généralement sur 20 à 40 ans. Les autres frais (entretien, assurance) sont des charges déductibles immédiatement.
Les vérifications juridiques indispensables avant de signer
Avant de vous engager, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. Si vous voulez changer l’usage du local, il vous faudra une autorisation spécifique.
Vérifiez aussi s’il existe des servitudes liées au bien (droit de passage, etc.). Enfin, si un locataire est déjà en place avec un bail de local commercial, vérifiez bien la date de fin. Si vous voulez qu’il parte plus tôt, vous devrez probablement lui verser une indemnité d’éviction.
