Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée ou optimiser votre imposition LMNP actuelle ? Le régime micro-BIC est souvent le premier choix des propriétaires grâce à sa simplicité de gestion et son abattement forfaitaire. Pourtant, ce statut n’est pas toujours le plus rentable selon votre profil et vos charges réelles. Comment fonctionne le micro-BIC et comment être sûr de faire le bon choix pour votre investissement LMNP ? C’est parti pour le tour d’horizon !
Résumé
- Le régime micro-BIC s’applique d’office si vos recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds réglementaires ;
- Pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) : l’abattement a été réduit à 30 % et le plafond de revenus est ramené à 15 000 € ;
- Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : le régime se durcit également avec un abattement qui passe de 71 % à 50 %, et un plafond abaissé à 77 700 € ;
- Pour les meublés classiques (longue durée) : le régime reste stable avec 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € ;
- Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos revenus, le régime réel est généralement plus avantageux que le régime micro-BIC.
Comprendre le fonctionnement et l’éligibilité au micro-BIC
Qui est concerné par ce régime fiscal ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) concerne les particuliers dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ou représentent moins que le total des revenus du foyer. Sa fiscalité est particulière.
Contrairement à la location nue, vos gains entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des BNC. Pour être éligible, le logement doit être décemment équipé afin que le locataire puisse y vivre immédiatement (literie, plaques de cuisson, table, etc.).
Les plafonds de chiffre d’affaires (2025-2026)
Pour profiter du micro-BIC, vos recettes brutes annuelles (loyers + charges encaissées) doivent respecter les seuils suivants :
| Type de location | Plafond de recettes | Taux d’abattement |
| Meublé classique (longue durée ou étudiant) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé / Chambre d’hôtes | 77 700€ | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (type Airbnb)* | 15 000 € | 30 % |
Note : Les seuils et abattements pour les meublés de tourisme non classés ont été récemment durcis. Ces chiffres sont à jour de la loi de finances 2025.
Comment sont calculés le bénéfice imposable et les taxes en LMNP micro-BIC ?
Le principe de l’abattement forfaitaire
Le fisc considère forfaitairement que la moitié de vos recettes sert à payer vos charges.
Exemple : Vous encaissez 10 000 € de loyers.
- L’administration applique l’abattement de 50 % (5 000 €).
- Le bénéfice imposable est de 5 000 €.
- Ce montant est ajouté à vos autres revenus et imposé selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Attention : le micro-BIC ne peut jamais générer de déficit. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous perdez l’excédent.
Les prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, vous devez régler les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS). Ils sont calculés sur la même base (le bénéfice après abattement).
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel ?
Les avantages de la simplicité
Le micro-BIC est idéal pour les « petits » investissements ou les biens déjà payés :
- Pas de comptabilité complexe.
- Pas de frais d’expert-comptable.
- Déclaration ultra-simple sur le formulaire 2042 C Pro.
Les limites face au régime réel
Le régime réel est souvent plus puissant fiscalement car il permet :
- La déduction des charges réelles : Intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, petits travaux.
- L’amortissement : Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier. C’est l’outil ultime pour réduire son imposition à zéro.
Les démarches pour déclarer et payer ses impôts
Étape 1 : L’immatriculation
Vous devez déclarer votre activité sur le Guichet Unique de l’INPI (plus de détail) dans les 15 jours suivant la mise en location pour obtenir un numéro SIRET. C’est gratuit et obligatoire.
Étape 2 : La déclaration annuelle
Lors de votre déclaration de revenus au printemps, utilisez le formulaire complémentaire 2042 C Pro.
- Reportez le montant brut de vos loyers dans la case 5ND (meublés classiques).
- Ne déduisez rien vous-même, le fisc s’en charge.
Étape 3 : La CFE
Même en micro-BIC, vous êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). C’est une taxe locale calculée sur la valeur locative du bien, à payer chaque année en décembre via votre espace professionnel sur impot.gouv.fr.
Les règles de sortie et de changement
Si vous souhaitez passer au régime réel pour déduire vos travaux ou amortir votre bien, vous devez lever l’option auprès de votre centre des impôts.
- Délai : En général avant la date limite de déclaration pour une application l’année suivante.
- Engagement : L’option pour le réel est valable deux ans et se reconduit tacitement.
Questions fréquentes
Quels sont les plafonds de loyers à ne pas dépasser en micro-BIC ?
Pour bénéficier de ce régime en location meublée non classé, vos recettes annuelles doivent rester inférieures à 15 000 € hors taxes. Ce seuil est relevé à 77 700 € si vous exploitez des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Comment fonctionne l’abattement forfaitaire de 50 % ?
L’administration fiscale considère que vos charges représentent la moitié de vos gains et applique automatiquement une déduction de 50 % sur vos loyers bruts (et 30% pour les meublés de tourisme non classés). Vous ne payez donc des impôts et des prélèvements sociaux que sur la moitié restante de vos recettes.
Dans quel cas le régime réel est-il plus avantageux que le micro-BIC ?
Le régime réel est souvent préférable si le total de vos charges déductibles (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt) et de vos travaux dépasse les 50 % de vos recettes (ou 30%). Il permet surtout d’amortir le prix du bâti, ce qui peut réduire, voire annuler totalement votre imposition sur le long terme.
Quelles sont les obligations comptables du micro-BIC ?
Ce régime brille par sa simplicité : vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité détaillée, ni de produire un bilan annuel ou de faire appel à un expert-comptable. Il vous suffit d’inscrire le montant total de vos recettes encaissées sur votre déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C Pro).
Jérôme Marchal travaille dans le secteur immobilier depuis plus de 18 ans. Aujourd’hui consultant indépendant, il accompagne particuliers et entreprises dans la valorisation du patrimoine et les stratégies d’investissement.
