Calcul et détails des frais de notaire pour un achat de maison ancienne

Vous achetez une maison ancienne ? Préparez-vous aux frais de notaire ! Cette dépense incontournable représente 7 à 8 % du prix de vente et se compose en grande partie de taxes destinées à l’État. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment sont calculés les frais de notaire pour une maison ancienne et surtout, existe-t-il des astuces pour les réduire ? On vous explique tout pour maîtriser votre budget et aborder votre projet sereinement.

De quoi se composent réellement les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition, souvent appelés à tort « frais de notaire », se décomposent en trois postes de dépenses bien distincts :

• Les droits de mutation, qui représentent la part la plus conséquente reversée à l’État et aux collectivités locales ;
• Les émoluments, qui correspondent à la rémunération strictement réglementée du notaire ;
• Les débours et frais annexes, qui remboursent les sommes avancées par le notaire pour votre compte.

Les droits de mutation : la part la plus conséquente pour l’État

La plus grande partie des frais de notaire correspond aux Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). Ce sont des taxes que le notaire collecte pour l’État.

Le taux de la taxe départementale peut monter jusqu’à 5 % depuis le 1er avril 2025. Elle représente la plus grosse part de ces droits, complétée par la taxe communale et les frais d’assiette.

Pour un logement ancien, le total de ces taxes peut ainsi atteindre 5,80 % du prix de vente. C’est ce qui compose l’essentiel de vos frais d’acquisition. À titre de comparaison, pour un bien neuf, cette taxe n’est que de 0,715 %.

Les émoluments : la rémunération réglementée du notaire

Les émoluments, c’est la rémunération du notaire. Ils sont calculés avec un barème national qui diminue en fonction du prix du bien. Autrement dit, plus le prix de la maison est élevé, plus le pourcentage appliqué est faible. On distingue les émoluments proportionnels (calculés sur le prix) des émoluments de formalités (des frais fixes pour les démarches administratives).

Sachez que la rémunération des notaires est strictement encadrée par la loi. Ce barème, fixé par décret, assure la même tarification partout en France pour garantir transparence et équité.

Les débours et frais annexes : le remboursement des frais avancés

Enfin, les débours correspondent aux sommes que le notaire avance pour vous afin de réaliser l’achat. Cela inclut par exemple les frais pour obtenir des documents officiels ou faire des recherches au cadastre. Une taxe pour l’État, la contribution de sécurité immobilière, s’ajoute aussi à ces frais.

L’étude notariale vous facturera ces dépenses au centime près. Elle a l’obligation de justifier chaque dépense avec des factures et des pièces comptables.

Le calcul des frais de notaire pour une maison ancienne, étape par étape

Quel est le pourcentage global à anticiper ?

Prévoyez des frais de notaire représentant entre 7 % et 8 % du prix de vente pour une maison ancienne. Ce pourcentage reste une estimation, car il peut varier selon le département et les particularités de votre achat immobilier.

Pensez à bien intégrer cette estimation dans votre plan de financement. C’est une différence importante par rapport à un achat dans le neuf, où les frais sont beaucoup plus bas.

Le barème officiel pour calculer les émoluments du notaire

Pour calculer la part du notaire, il faut utiliser un barème officiel qui fonctionne par tranches de prix. Il faut ensuite ajouter la TVA de 20 % sur ce montant.

Attention : le calcul doit se faire tranche par tranche, et non en appliquant un seul taux sur le prix total. Assurez-vous aussi d’utiliser les tarifs en vigueur.

Exemple concret : le calcul pour une maison à 250 000 €

Prenons un exemple concret : une maison à 250 000 €.

• Les droits de mutation s’élèveraient à environ 14 500 €.
• La rémunération du notaire, TVA comprise, serait d’environ 2 160 €.
• Si on ajoute les débours et autres frais, le total approcherait les 18 000 €, soit 7,2 % du prix d’achat.

Bon à savoir : pour avoir un calcul précis, consultez directement notre simulateur de calcul des frais de notaire. Emoluments, droits de mutation, contribution de sécurité immobilière et débours : tout est compris.

Est-il possible de réduire les frais d’acquisition ?

Oui, et plusieurs astuces légales s’offrent à vous pour optimiser votre budget :

• Isoler la valeur du mobilier du prix de la maison : si vous rachetez les meubles, leur valeur peut être déduite du prix de vente, car les frais de notaire ne s’appliquent pas dessus. Pour cela, fournissez une liste détaillée avec une valeur justifiée (factures à l’appui), sans dépasser 5 % du prix du bien ;
• Distinguer les honoraires de l’agence immobilière : vous pouvez sortir ces honoraires de la base de calcul en précisant dans le compromis de vente qu’ils sont à votre charge. Vous paierez alors l’agence séparément ;
• Négocier une remise sur la part du notaire : la loi autorise les notaires à vous accorder une remise (jusqu’à 20 %) sur leur rémunération pour la partie du prix qui dépasse 100 000 €. Attention toutefois, cette remise n’est pas automatique et reste à la discrétion de chaque étude.

Paiement et autres points d’attention lors de l’achat

Quand et comment payer ces frais d’acquisition ?

Vous paierez les frais de notaire en versant une provision avant de signer l’acte de vente définitif. Ce paiement se fait généralement par virement, en même temps que votre apport et le déblocage du prêt. Quelques mois plus tard, le notaire vous enverra le décompte final. Si la provision était trop élevée, il vous remboursera bien entendu la différence.

Les frais varient-ils légèrement d’un département à l’autre ?

Oui, les frais de notaire peuvent être légèrement différents d’un département à l’autre. La raison principale est le taux de la taxe départementale des droits de mutation. La plupart des départements appliquent le même taux, mais il existe quelques exceptions.

Notre conseil : pensez à vérifier le taux en vigueur dans le département où vous achetez.