Définition de zoning
Le zoning, ou zonage, est une règle d’urbanisme qui divise le territoire d’une commune en plusieurs zones. Chaque zone a une fonction principale (résidentielle, commerciale, industrielle, agricole…) et possède ses propres règles de construction.
Plus concrètement, cet outil de planification est inscrit dans des documents officiels comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le zoning aide ainsi les collectivités à contrôler l’utilisation des terrains et à organiser le développement de leur territoire de façon cohérente.
Bon à savoir : il traduit en règles concrètes le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) de la commune.
Utilité et fonctionnement
L’objectif principal du zoning est de garantir un développement urbain harmonieux et d’éviter les conflits d’usage. Il s’agit notamment de :
- séparer les activités incompatibles entre elles, comme une usine et un quartier d’habitations ;
- protéger les espaces naturels et agricoles de l’urbanisation ;
- maîtriser la densité de la population sur le territoire ;
- prévoir l’emplacement des équipements publics essentiels.
Concrètement, le règlement du PLU fixe des règles précises pour chaque zone (U pour urbaine, A pour agricole, etc.). Celles-ci peuvent concerner par exemple :
- le type de construction autorisé ;
- la hauteur maximale des bâtiments ;
- les distances à respecter avec les voisins ;
- les obligations en matière de stationnement et d’espaces verts.
Attention toutefois : pour obtenir un permis de construire, votre projet doit respecter à la lettre les règles de la zone où il se trouve.
Fondements légaux
En France, le zoning est défini par le Code de l’urbanisme. En effet, c’est ce code qui donne aux communes et aux intercommunalités le pouvoir de rédiger les documents d’urbanisme fixant les règles d’utilisation des sols.
Par ailleurs, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est l’outil principal du zoning. Son contenu et sa création sont définis par les articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Ces articles précisent ce que doit contenir le règlement du PLU, en particulier la définition des zones et les règles qui s’y appliquent. En conséquence, toutes les autorisations d’urbanisme, comme un permis de construire, doivent obligatoirement respecter ce règlement. L’administration le vérifie systématiquement lors de l’étude du dossier.