LMNP ou SCI ? C’est la question incontournable pour tout investisseur immobilier. Le premier promet des revenus locatifs optimisés, tandis que la seconde est l’outil idéal pour investir à plusieurs et préparer la transmission de son patrimoine. Alors, comment choisir la structure la plus adaptée à votre projet ? Fiscalité, gestion, transmission… on décortique tout pour vous aider à prendre la bonne décision !
Résumé
- Le statut LMNP est une option fiscale pour un investisseur seul qui loue un bien meublé, permettant une imposition avantageuse des revenus locatifs ;
- La SCI est une société qui se crée à deux ou plus pour gérer des biens immobiliers. Son grand avantage est de simplifier la transmission du patrimoine ;
- Le choix entre les deux dépend de vos objectifs : le LMNP pour des revenus locatifs peu taxés, la SCI pour investir à plusieurs et faciliter la transmission ;
- Cumuler les deux est compliqué, mais la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est une bonne solution pour faire de la location meublée à plusieurs.
LMNP et SCI : les bases à connaître
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP est un statut destiné aux personnes qui touchent des revenus en louant un logement meublé. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Vous devez louer un bien équipé de meubles;
- Vos recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € par an;
- Ou bien, elles ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Le statut LMNP est personnel, il est rattaché directement à vous et non à une société. Si le plafond LMNP n’est pas respecté, vous passez en LMP.
Comment définir la SCI ?
La SCI est une société civile, créée par au moins deux associés, pour posséder et gérer un ou plusieurs biens. Son but premier est la gestion de patrimoine immobilier, et non de réaliser des actes de commerce. Les associés possèdent des parts de la société. Un gérant, désigné dans les statuts, s’occupe de la gestion au quotidien.
Fiscalité : le match LMNP vs SCI
Comment sont imposés les bénéfices locatifs en LMNP et SCI ?
🧑💼 LMNP
Avec le LMNP, vos loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC, qui offre un abattement simple, ou le régime réel, qui permet de déduire toutes vos charges et l’amortissement du bien.
🧑🤝🧑 SCI
Pour la SCI, il y a deux options :
- La SCI à l’IR, où chaque associé déclare sa part de revenus ;
- Ou la SCI à l’IS, où c’est la société elle-même qui est imposée.
L’amortissement : un avantage fiscal clé
🧑💼 LMNP
L’amortissement est une technique comptable qui permet de déduire la perte de valeur de votre bien et de ses meubles de vos revenus, et donc de réduire votre impôt. C’est le grand avantage du LMNP au régime réel.
🧑🤝🧑 SCI
L’amortissement est également possible et très intéressant avec une SCI à l’IS. En revanche, il est impossible avec une SCI à l’IR.
Bon à savoir : il permet souvent de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant de longues années.
Et la plus-value à la revente ?
🧑💼 LMNP
En LMNP comme en SCI à l’IR, la plus-value à la revente est taxée selon le régime des particuliers. Vous bénéficiez d’abattements qui augmentent avec la durée de détention.
🧑🤝🧑 SCI
Avec une SCI à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Il est souvent moins avantageux car il faut réintégrer les amortissements déduits.
Création, gestion, transmission : les aspects pratiques
Création : simple ou formelle ?
🧑💼 LMNP
Pour le LMNP, les démarches sont simples et gratuites : une simple déclaration de début d’activité sur l’INPI (ici) suffit.
🧑🤝🧑 SCI
Créer une SCI, en revanche, est plus lourd et plus cher. Il faut notamment :
- Rédiger des statuts;
- Publier une annonce légale;
- Immatriculer la société au greffe.
Quelles sont les contraintes de gestion ?
🧑💼 LMNP
La gestion en LMNP est souple et individuelle. Si vous optez pour le régime réel, vous devez simplement tenir une comptabilité.
🧑🤝🧑 SCI
En revanche, la gestion d’une SCI est plus formelle. Il faut tenir une assemblée générale chaque année, faire approuver les comptes et prendre les décisions à plusieurs.
La transmission du patrimoine : le point fort de la SCI
🧑💼 LMNP
En LMNP, vous transmettez le bien immobilier dans son ensemble, ce qui relève des règles classiques de l’indivision et des droits de succession.
🧑🤝🧑 SCI
La SCI, quant à elle, facilite grandement la transmission : elle se fait par donation ou vente de parts sociales. Cela permet d’organiser une succession en douceur, de profiter d’abattements fiscaux et d’éviter l’indivision.
LMNP vs SCI : comment choisir ?
Votre situation personnelle est le premier critère
Si vous investissez seul, le LMNP est le plus simple et souvent le plus rentable pour vos revenus locatifs. Si vous investissez en famille ou avec des amis, la SCI est presque indispensable pour bien organiser votre projet et vos relations.
Vos objectifs patrimoniaux à long terme
Ensuite, vos ambitions à long terme sont déterminantes.
- Pour obtenir des revenus complémentaires avec un minimum d’impôts, le LMNP au régime réel est imbattable;
- Pour préparer la transmission de votre patrimoine à vos enfants, la SCI familiale est l’outil idéal;
- Si vous visez une revente à long terme avec une belle plus-value, le LMNP ou la SCI à l’IR sont plus intéressants grâce aux abattements liés à la durée de détention.
Tableau comparatif pour une décision éclairée
Notre conseil : utilisez ce tableau comme un aide-mémoire final pour confronter les deux options à votre projet.
| Critère | LMNP | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Type d’investisseur | Personne seule | Minimum 2 associés | Minimum 2 associés |
| Complexité de création | Très simple | Plutôt simple | Complexe |
| Gestion courante | Souple | Formelle | Très formelle |
| Fiscalité des revenus | BIC micro ou réel | IR | IS |
| Amortissement | Possible au réel | Impossible | Possible |
| Fiscalité plus-value | Régime particuliers | Régime particuliers | Régime professionnel |
| Transmission | Succession classique | Donation de parts | Donation de parts |
Cumuler LMNP et SCI : une fausse bonne idée ?
Pourquoi vouloir associer SCI et location meublée ?
L’idée est souvent d’investir à plusieurs dans un bien meublé pour mettre en commun les apports financiers. On cherche alors à combiner les avantages de la SCI pour la transmission avec la rentabilité du marché de la location meublée.
Le problème de la SCI à l’IR et du meublé
Le principal obstacle est que la SCI a une vocation civile, alors que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. L’administration fiscale tolère cette situation seulement si les revenus du meublé représentent moins de 10 % du total des recettes.
Attention : le risque est grand si vous dépassez ce seuil. Votre SCI peut être automatiquement requalifiée et soumise à l’impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences que cela implique.
La SCI à l’IS : la solution pour investir à plusieurs dans le meublé
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut, elle, exercer une activité commerciale sans problème. Ce montage permet de gérer l’investissement locatif à plusieurs de façon claire et d’amortir le bien, comme en LMNP.
Attention toutefois aux inconvénients : à la fiscalité sur les dividendes si vous sortez de l’argent et à la plus-value professionnelle lors de la revente.
