Sous le statut LMNP deux types de plafonds vont déterminer votre fiscalité : ceux concernant votre régime d’imposition et ceux du statut en lui même. Vous souhaitez connaître les plafonds et seuils LMNP en 2025 ? Comprendre comment optimiser votre situation ? Ce guide complet fait le point sur ce que vous devez savoir.
Comprendre le statut LMNP et ses seuils de revenus
Qu’est-ce que le statut LMNP et qui peut en profiter ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), désigne une personne qui loue des logements meublés. Cela peut inclure des appartements, des maisons ou des chambres, tant qu’il y a les meubles essentiels pour y vivre au quotidien.
Pour être LMNP, il faut respecter des conditions précises. Par exemple, le logement doit être suffisamment meublé, et vous pouvez aussi proposer des services supplémentaires, comme le ménage ou la fourniture du linge.
Il est primordial de différencier LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces deux statuts se distingue principalement au niveau des plafonds de revenus et au fait que la LMP est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés. Pour être LMP, vous devez générer plus de revenus et vous inscrire au registre du commerce.
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez remplir l’une des deux conditions suivantes :
- Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- Ou, s’ils dépassent ce seuil, ils doivent rester inférieurs au total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Le régime LMNP offre de sérieux avantages fiscaux. Notamment, grâce à l’amortissement du bien et des meubles, vous payez beaucoup moins d’impôts sur vos loyers, et vous pouvez même créer un déficit reportable sur les années suivantes.
Régime d’imposition : les plafonds LMNP pour l’année 2025
Les plafonds de chiffre d’affaires déterminent si vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel d’imposition. Ce choix change complètement la manière dont votre activité de location sera taxée.
Les seuils du régime micro-BIC en 2025
Pour le régime micro-BIC, les plafonds applicables sur les revenus de 2025 sont les suivants :
- 77 700 euros pour les locations meublées de longue durée et les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
- 15 000 euros pour les locations meublées de tourisme non classées.
En 2025 le plafond a été grandement abaissé pour les locations meublées de tourisme non classées : il est passé de 77 700 euros en 2024 à 15 000 euros en 2025. Il en va de même pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés : le plafond est passé de 188 700 euros à 77 700 euros. Pour les locations meublées de longue durée le seuil est inchangé.
C’est la Loi de Finances qui établit chaque année les chiffres officiels de ces plafonds. On les connaît généralement à la fin de l’année précédente ou au début de l’année concernée. Les montants des années précédentes servent de base pour estimer les évolutions. L’indexation sur l’inflation ou des ajustements de la politique fiscale peuvent faire varier ces seuils d’une année à l’autre.
Comment s’appliquent ces plafonds et quelles recettes prendre en compte ?
Pour une bonne compréhension de l’application des plafonds, voici les points essentiels :
- Prenez en compte toutes les sommes encaissées durant l’année civile, incluant loyers et charges refacturées ;
- Appliquez une règle de prorata pour votre première année d’activité, ajustant le plafond à votre période effective de location ;
- Surveillez attentivement le lien avec les seuils de la franchise en base de TVA pour éviter des obligations supplémentaires ;
- Notez que la distinction entre locations de courte et longue durée peut influencer les seuils, notamment pour les locations saisonnières qualifiées.
Que se passe-t-il en cas de dépassement des plafonds micro-BIC en LMNP ?
Le passage automatique au régime réel d’imposition
Si vous dépassez le plafond du micro-BIC, vous passez automatiquement au régime réel d’imposition. Ce passage se fait soit au régime simplifié, soit au régime normal, selon le montant de vos recettes.
Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges et les amortissements liés à votre activité. En pratique, cela peut être plus avantageux que l’abattement forfaitaire du micro-BIC, surtout si vous avez fait des investissements locatifs récents. Vous devrez alors tenir une comptabilité plus détaillée.
Pendant cette période de transition, soyez très vigilant sur vos obligations déclaratives. Vous devez signaler le changement de régime dans les temps et suivre des démarches précises.
Le risque de requalification en Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Vous passez au statut LMP si vos recettes dépassent 23 000 euros et que vos revenus locatifs sont plus élevés que les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Si vous approchez de ces deux seuils, soyez particulièrement vigilant. Une bonne planification peut vous aider à éviter de basculer en LMP si ce n’est pas ce que vous souhaitez.
Ce changement entraîne de lourdes conséquences fiscales et sociales. Par exemple, vous devrez payer des cotisations sociales, et c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Vous pouvez aussi choisir volontairement le statut LMP dans certains cas. En effet, cette option peut être intéressante pour profiter d’avantages spécifiques, comme déduire vos déficits de votre revenu global.
Stratégies et gestion des plafonds LMNP
Comment optimiser sa situation fiscale face aux plafonds ?
Pour optimiser votre situation fiscale face à ces plafonds, voici quelques pistes judicieuses :
- Suivez de près vos recettes locatives encaissées tout au long de l’année pour anticiper les dépassements éventuels ;
- Réalisez des simulations pour évaluer l’impact fiscal d’un passage au régime réel et sa pertinence pour vous ;
- Envisagez d’opter pour le régime réel, même sans dépasser le plafond micro-BIC, si vos charges réelles sont significativement élevées ;
- Gérez vos encaissements en fin d’année, par exemple en reportant certains loyers si possible, pour rester sous les seuils critiques.
Étape par étape : préparer sa déclaration LMNP en fonction des plafonds 2025
Étape 1 : Collecter et vérifier ses recettes locatives annuelles
Rassemblez tous les justificatifs des loyers que vous avez reçus et des charges que vous avez refacturées aux locataires. Gardez les preuves de virements, les chèques encaissés, et même les éventuels paiements en espèces.
Assurez-vous de bien compter les recettes pour l’année civile 2025. Seul l’argent réellement encaissé pendant cette période compte pour l’application des plafonds, peu importe la date à laquelle il était dû.
Étape 2 : Déterminer le régime fiscal applicable
Comparez le total de vos recettes aux plafonds LMNP 2025 pour déterminer votre régime d’imposition. Pensez à vérifier à la fois les seuils du micro-BIC et les conditions pour passer au statut LMP.
Notre conseil : n’oubliez pas de vérifier si vous avez déjà choisi le régime réel les années précédentes. Cette option est valable pour deux ans minimum et peut vous maintenir au régime réel même si vos revenus redescendent sous les seuils.
Étape 3 : Remplir les formulaires fiscaux adéquats
Si vous êtes au régime micro-BIC, utilisez le formulaire 2042 C PRO et remplissez la case dédiée aux revenus BIC non professionnels. L’abattement forfaitaire s’appliquera automatiquement sur le montant que vous déclarez.
Si vous êtes au régime réel, vous devez déposer une liasse fiscale complète. Elle comprend les formulaires 2031, 2033 et leurs annexes. Le résultat fiscal que vous calculez est ensuite à reporter sur la déclaration 2042 C PRO.
Étape 4 : Anticiper les obligations pour l’année suivante
Essayez de prévoir si vous risquez de changer de régime pour 2026, en fonction de vos projets de développement. Anticiper vous aidera à adapter votre organisation comptable et vos outils de gestion.
Mettez en place une comptabilité adaptée si vous pensez passer au régime réel ou si c’est plus avantageux pour vous. Une bonne préparation rendra la transition plus facile et vous évitera des erreurs lors du changement de régime.
