Investir en location meublée via une SCI : stratégie gagnante ou casse-tête en perspective ? Si la SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine, et la location meublée séduit par ses avantages fiscaux, leur alliance soulève des questions cruciales, surtout sur le plan fiscal. Est-ce la solution pour vous ? On décortique tout pour vous aider à y voir clair !
Comprendre les bases : SCI et location meublée ensemble
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) et à quoi ça sert ?
Une SCI est une société civile, ce qui la rend très différente d’une société commerciale. Son activité doit rester civile, c’est-à-dire se limiter à acheter, gérer et transmettre des biens immobiliers.
Les buts principaux d’une SCI, c’est de permettre d’acheter des biens immobiliers à plusieurs, de simplifier leur gestion entre les propriétaires, et de mieux organiser leur transmission. C’est une structure très utile pour éviter les problèmes de l’indivision lors d’une succession.
Comment ça marche concrètement ? C’est assez simple : les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, un gérant est désigné pour s’occuper des affaires courantes, et, point crucial, les associés sont responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels, mais de manière non solidaire. Ce dernier aspect de la responsabilité est fondamental.
La location meublée (LMNP/LMP), ça veut dire quoi ?
Louer en meublé, c’est fournir un logement avec assez de meubles pour que le locataire puisse y vivre normalement. La loi demande un minimum : lit, appareils électroménagers de base, meubles et éclairage.
Le statut LMNP s’applique si les loyers du meublé ne dépassent pas 23 000 euros par an ou s’ils sont moins élevés que les autres revenus de la personne. Le loueur peut alors choisir le régime micro-BIC (avec un abattement de 50%) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et les amortissements.
Quant au statut LMP, il faut s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il faut aussi que les loyers du meublé dépassent 23 000 euros et soient la principale source de revenus du foyer. Ce statut entraîne des cotisations sociales, mais il offre de plus grands avantages fiscaux.
La location meublée a des avantages clairs : on peut amortir le bien immobilier et les meubles, les loyers sont souvent plus élevés qu’en location vide, et les locataires changent plus souvent mais paient mieux. C’est pour ça que de plus en plus de gens s’y intéressent.
Pourquoi vouloir associer SCI et location meublée ?
Les raisons qui poussent à envisager cette association sont multiples. Principalement, il s’agit de :
- Pouvoir gérer à plusieurs un ou des biens loués en meublé, évitant ainsi les complexités de l’indivision;
- Préparer la transmission de son patrimoine, les parts de SCI se transmettant plus aisément qu’un bien immobilier en direct;
- Rechercher une optimisation fiscale via l’Impôt sur les Sociétés (IS), qui permet de bénéficier des amortissements;
- Séparer son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel, même si la responsabilité illimitée des associés nuance cette protection.
La fiscalité d’une SCI qui fait de la location meublée : pas si simple !
SCI à l’IR et location meublée : attention, danger
Pour les impôts, la location meublée est vue comme une activité commerciale (on parle de Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou BIC). Et ça, ça ne colle pas avec le côté « civil » de la SCI.
Attention toutefois : si une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) fait de la location meublée régulièrement, doit obligatoirement passer à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Le fisc peut tolérer qu’on reste à l’IR, mais seulement si la location meublée est vraiment secondaire et ne prend pas toute la place (10% des recettes). Mais c’est rare, et le risque de se faire rattraper par les impôts est grand.
En cas de basculement imprévu à l’IS, les conséquences peuvent être rudes :
- une imposition immédiate sur les plus-values latentes des biens;
- un changement obligatoire de régime comptable;
- et l’impossibilité de revenir ensuite à l’IR.
Mieux vaut donc bien anticiper cette éventualité.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : la solution ?
On peut choisir l’IS dès la création de la SCI ou plus tard. C’est un choix important auquel il faut bien réfléchir, car en général, on ne peut pas revenir en arrière.
Concrètement, les bénéfices de la SCI sont alors imposés selon les taux de l’IS : un taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 euros (sous conditions), puis le taux normal de 25%. Cette progressivité peut être intéressante selon le montant des revenus.
Le principal avantage, c’est qu’on peut déduire entièrement les amortissements du bien immobilier et des meubles. Grâce à ça, on peut payer beaucoup moins d’impôts, voire pas du tout, pendant les premières années.
Si la SCI fait des déficits, on peut les reporter sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de temps. C’est une souplesse de gestion qui peut être utile.
Et la TVA pour une SCI qui loue en meublé ?
En principe, les locations meublées pour habiter ne sont pas soumises à la TVA. C’est une règle générale qui simplifie bien la compta et les impôts. Pour les locations saisonnières, des règles différentes peuvent s’appliquer.
Par contre, la TVA devient obligatoire si on propose des services en plus, comme dans un hôtel. Il faut proposer au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, et accueil des clients.
Si la SCI est soumise à la TVA, elle doit la déclarer et la facturer, avoir une compta spéciale, et faire des déclarations régulières. Choisir volontairement la TVA peut être intéressant si ça permet de récupérer la TVA payée sur l’achat du bien et les dépenses. Il faut bien calculer si ça vaut le coup selon sa situation.
Comment sont taxées les plus-values quand on revend ?
Pour une SCI à l’IR (si la location meublée est vraiment très accessoire), les plus-values sont taxées comme pour les particuliers. On bénéficie alors d’un abattement selon la durée de détention, sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour une SCI à l’IS, en revanche, les plus-values suivent le régime des professionnels. Cette différence de calcul peut être très importante selon la stratégie d’investissement locatif et combien de temps on compte garder le bien.
Attention, en SCI à l’IS, on peut se retrouver avec une double imposition : la société paie des impôts sur la plus-value, et ensuite les associés paient des impôts sur les dividendes ou sur la plus-value quand ils vendent leurs parts. C’est un gros inconvénient de ce système.
De la création à la gestion : les étapes pour une SCI de location meublée
Étape 1 : Bien préparer et écrire les statuts de la SCI
L’objet social doit dire clairement que la SCI peut faire de la location meublée. C’est très important pour éviter les problèmes plus tard sur la légalité de l’activité.
Notre conseil : choisir le régime fiscal dès le départ est une décision cruciale. Opter tout de suite pour l’IS évite les risques de changement automatique, mais on peut être tenté par l’IR pour sa simplicité au début, malgré les risques.
Pour fixer le capital social, il faut réfléchir aux apports en argent et en biens. Si on apporte un bien immobilier, il faudra peut-être faire appel à un commissaire aux apports si sa valeur est élevée.
La désignation du gérant et la définition de ses pouvoirs dans les statuts sont essentielles pour le futur. Des clauses spécifiques doivent aussi prévoir comment accepter la vente de parts, les règles de majorité pour les votes, et la durée de vie de la société.
Étape 2 : Procéder aux démarches d’immatriculation
Il faut d’abord publier une annonce de création dans un Journal d’Annonces Légales du département où se trouve le siège social. C’est obligatoire pour informer les autres de la création de la société.
Ensuite, le dossier d’immatriculation doit être déposé auprès du guichet unique de l’INPI.
Les documents à fournir sont notamment :
- les statuts paraphés et signés par tous les associés;
- l’attestation de parution de l’annonce légale;
- un justificatif d’adresse pour le siège social;
- et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Étape 3 : Gérer les apports et ouvrir un compte bancaire
Il est recommandé d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI ou au nom du gérant dès sa création. Ce compte servira à déposer l’argent apporté par les associés et à gérer les finances de la société.
L’argent apporté pour le capital social doit être déposé avant l’immatriculation. Cet argent est bloqué jusqu’à ce que la SCI soit immatriculée, puis il peut être utilisé pour les besoins de la société.
La libération du capital social, c’est le versement réel de l’argent promis par les associés. Ce versement peut se faire en plusieurs fois, selon ce qui est écrit dans les statuts et les besoins de la société.
Attention : si on apporte des biens, comme un immeuble, il faut passer chez le notaire et faire des formalités de publicité foncière. Ces démarches coûtent de l’argent, ce qui est à prévoir dans le budget de création.
Quelles sont les obligations de compta et d’administration à ne pas oublier ?
Une SCI à l’IR qui fait un peu de location meublée peut se contenter d’une compta simple (recettes-dépenses), mais elle doit déclarer ses revenus en BIC. Cette situation un peu spéciale complique la gestion comptable et fiscale.
En revanche, une SCI à l’IS doit obligatoirement avoir une comptabilité d’engagement, en suivant le Plan Comptable Général.
Chaque année, il faut préparer les comptes : le bilan, le compte de résultat, et l’annexe. Ces documents doivent être validés par l’assemblée générale des associés et déposés au greffe du tribunal de commerce.
Il y a aussi les déclarations fiscales à faire régulièrement, comme la liasse fiscale n°2065 et ses annexes pour la SCI à l’IS, et parfois les déclarations de TVA. Il faut bien respecter les dates limites pour éviter les pénalités.
Comment se prennent les décisions au jour le jour dans la SCI ?
Le gérant s’occupe de la gestion quotidienne et représente la société auprès des autres (banque, locataires, etc.). Ses pouvoirs sont définis dans les statuts et peuvent inclure la signature des baux, l’encaissement des loyers, et la gestion des travaux.
Les décisions importantes sont prises par les associés lors des assemblées générales ordinaires, par exemple pour approuver les comptes et décider quoi faire des bénéfices. Ces assemblées doivent suivre les règles de convocation et de vote prévues dans les statuts.
Les assemblées générales extraordinaires sont nécessaires pour changer les statuts : nouveau gérant, changement d’activité, augmentation de capital, ou transformation de la société. Pour ces décisions, il faut souvent une majorité plus importante.
Avantages, inconvénients et alternatives : la SCI, une bonne idée pour vous ?
Quels sont les gros avantages de la SCI pour louer en meublé ?
Les atouts majeurs de la SCI pour la location meublée sont notamment les suivants :
- L’optimisation fiscale grâce à l’IS permet de déduire les amortissements et de réduire l’impôt sur les bénéfices;
- La transmission du patrimoine est simplifiée par la donation ou la succession progressive des parts sociales;
- La gestion est plus structurée et centralisée, ce qui est un avantage quand il y a plusieurs investisseurs;
- Le patrimoine personnel des associés bénéficie d’une protection relative grâce à la personnalité juridique de la SCI.
Quels sont les freins et les risques à prévoir avec ce montage ?
Cependant, plusieurs freins et risques sont à anticiper avec ce montage. La complexité administrative et juridique est le premier obstacle. Les formalités de création, les obligations comptables plus lourdes à l’IS, et la gestion de la société demandent souvent l’aide d’un professionnel, ce qui coûte cher.
Ensuite, les frais de création et de fonctionnement s’additionnent : annonces légales, frais juridiques…. Ces charges fixes peuvent réduire la rentabilité si on a un petit patrimoine.
De plus, la fiscalité des plus-values professionnelles à l’IS peut être moins intéressante que celle des particuliers. L’amortissement réduit la valeur nette comptable, ce qui augmente automatiquement la plus-value imposable quand on revend.
Enfin, le problème de la double imposition est un désavantage pour la rémunération des associés : IS pour la société, puis impôts sur les dividendes ou sur la plus-value de revente des parts pour les associés. Cette double taxe rend le montage moins attractif financièrement.
La SCI familiale, une bonne solution pour louer en meublé ?
Une SCI familiale est créée entre membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré). Cette particularité ne change rien aux règles fiscales : le passage automatique à l’IS reste valable si on fait de la location meublée de façon habituelle.
Les avantages pour la succession peuvent être intéressants : transmission progressive des parts et maintien du contrôle par les parents (gérance, majorité des parts). C’est une stratégie qui permet d’optimiser les droits de donation sur le long terme.
Néanmoins, les inconvénients peuvent venir des relations familiales qui compliquent la gestion. Si tout le monde n’est pas d’accord entre générations, ça peut bloquer des décisions et créer des tensions.
Quelles autres formes juridiques peut-on envisager pour la location meublée ?
Face à ces considérations, quelles autres options s’offrent à vous pour la location meublée ? Investir en son nom propre avec les statuts LMNP ou LMP reste très intéressant : gestion simple, régimes fiscaux adaptés (micro-BIC ou réel). Cependant la loi de finances pour 2025 est venue supprimer de nombreux avantages liés à la fiscalité des LMNP.
L’indivision, c’est la situation par défaut quand on possède un bien à plusieurs, mais sa gestion est moins facile. Les décisions doivent être prises à l’unanimité et la responsabilité porte sur les biens personnels, ce qui la rend moins attractive pour un projet bien structuré.
Enfin, la SAS ou SASU offre beaucoup de liberté dans les statuts pour faire de la location meublée. C’est une structure commerciale soumise à l’IS qui permet une organisation sur mesure, mais sa gestion est plus lourde et coûteuse qu’une SCI classique.
