Louer via Airbnb avec une Société Civile Immobilière (SCI), bonne ou mauvaise idée ? La SCI étant une société civile et la location Airbnb une activité commerciale : il s’agit un mariage complexe qui soulève de nombreuses questions, notamment fiscales. Cet article décortique la compatibilité, les défis et les alternatives pour vous aider à y voir plus clair !
Résumé
- Une SCI est par nature une société civile, tandis que la location meublée de type Airbnb est généralement considérée comme une activité commerciale ;
- L’exercice régulier d’une activité de location meublée saisonnière au sein d’une SCI entraîne son assujettissement automatique à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- Il est possible d’opter pour une SCI à l’IS dès sa création ou de créer une structure d’exploitation dédiée, mais cela engendre des complexités et des coûts ;
- Des alternatives comme l’entreprise individuelle, la LMP ou la SARL de famille sont souvent plus avantageuses pour une activité Airbnb.
Qu’est-ce qu’une SCI et la location meublée de type Airbnb ?
Définir la Société Civile Immobilière (SCI)
Le but premier d’une SCI est de gérer un patrimoine immobilier et d’en faciliter la transmission ; son activité est civile.
Concernant ses caractéristiques de base, on note :
- Elle réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales;
- Elle nécessite des apports de la part des associés;
- Elle est divisée en parts sociales réparties entre eux;
- Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants.
Son régime fiscal par défaut est la transparence fiscale. Cela signifie que les revenus sont imposés directement au nom des associés, via l’impôt sur le revenu (IR). Une SCI peut également sur option, opter pour l’impôt sur les sociétés.
Comprendre la location meublée saisonnière (type Airbnb)
Cette activité a une nature particulière : il s’agit de proposer un logement meublé pour de courtes périodes, souvent avec des services additionnels. Par exemple, ces services, qui ressemblent à ceux de l’hôtellerie, peuvent être l’accueil, la fourniture de linge de maison, le ménage régulier, ou le petit-déjeuner. La location meublée de type Airbnb n’est donc pas un investissement locatif classique.
Juridiquement et fiscalement, cette activité génère des revenus qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Il faut distinguer la location Airbnb de la location meublée classique qui sert de résidence principale au locataire, ou de la location d’un logement vide (location nue).
Le principal enjeu : l’activité commerciale au sein d’une SCI
L’incompatibilité de principe entre l’objet civil de la SCI et l’activité commerciale
La loi limite la SCI aux activités civiles (consultez les textes). Elle ne peut pas, en principe, exercer une activité commerciale. En effet, l’administration fiscale considère la location meublée saisonnière comme une activité commerciale, en raison de sa nature et des services qui y sont souvent liés.
Attention : si vous ne respectez pas cette règle, vous vous exposez à des risques importants pour votre SCI location meublée, notamment une requalification fiscale et d’autres conséquences juridiques.
Quand la location meublée en SCI bascule-t-elle vers une activité commerciale aux yeux de l’administration ?
L’administration examine si l’activité de location meublée est exercée de façon habituelle et si elle est prépondérante. De plus, l’importance des prestations para-hôtelières fournies est cruciale : si vous proposez au moins trois des quatre services types (accueil, linge, ménage, petit-déjeuner), l’activité peut être qualifiée de commerciale.
Bon à savoir : l’administration tolère une activité commerciale accessoire à l’IR, si elle ne dépasse pas 10% des recettes totales de la SCI.
Quelles sont les conséquences d’une activité commerciale dominante en SCI ?
La SCI perd automatiquement son régime de transparence fiscale (imposition à l’IR des associés). Par conséquent, elle devient obligatoirement et définitivement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Cela entraîne des changements importants dans la gestion comptable et les obligations de déclaration de la société.
Les conséquences fiscales d’une SCI pour une activité Airbnb
Le passage forcé à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : comment ça marche ?
Concrètement, la SCI est assujettie à l’IS dès que son activité commerciale dépasse le seuil de tolérance admis par l’administration fiscale. Il convient de souligner qu’il existe des différences majeures entre l’imposition à l’IR (où la SCI est dite « transparente ») et l’imposition à l’IS (où elle devient « opaque »).
Quels sont les impacts concrets de l’assujettissement à l’IS ?
Voici les principaux impacts :
- Les bénéfices sont imposés directement au niveau de la société aux taux de l’IS (taux normal, et taux réduit sous conditions);
- Une déduction plus large de charges est possible, incluant l’amortissement du bien et du mobilier;
- Le régime des plus-values professionnelles s’applique en cas de cession du bien;
- Un risque de double imposition existe : d’abord sur les bénéfices sociaux (IS), puis sur les dividendes versés aux associés.
La question de la TVA pour une SCI exerçant une activité de location Airbnb
En principe, les locations de logements meublés sont exonérées de TVA. Toutefois, votre SCI devient redevable de la TVA si elle fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :
- Petit-déjeuner ;
- Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture de linge de maison ;
- Réception de la clientèle.
Si tel est le cas, cela implique des obligations : collecter la TVA, faire les déclarations correspondantes, mais aussi la possibilité de déduire la TVA payée sur les dépenses.
Quelles solutions pour concilier SCI et location Airbnb ou quelles alternatives envisager ?
Opter pour l’IS avec une SCI dédiée à Airbnb : comment faire ?
Voici les étapes clés pour faire de la location meublée en SCI :
- Rédigez des statuts de SCI autorisant l’activité commerciale et l’option pour l’IS;
- Immatriculez la SCI et notifiez l’option pour l’IS au service des impôts compétent dans les délais;
- Tenez une comptabilité commerciale d’engagement dès le commencement de l’activité.
Les points importants à surveiller sont que les obligations comptables (bilan, compte de résultat, annexes) et fiscales (liasse fiscale) sont plus lourdes. Gardez à l’esprit que cette option entraîne des obligations comptables et fiscales significativement plus lourdes.
Les alternatives juridiques souvent plus simples et adaptées à la location Airbnb
L’entreprise individuelle (EI)
L’entreprise individuelle (EI) est simple à créer et à gérer. Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire sur vos recettes) ou le régime réel (déduction des charges réelles, y compris l’amortissement). Par ailleurs, avec l’EI, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP).
La SARL de famille
La SARL de famille permet de s’associer en famille et d’opter pour le régime de l’IR (translucidité fiscale) tout en exerçant une activité commerciale. Elle offre des avantages pour la transmission et les plus-values.
La SAS ou SASU
La SAS (Société par Actions Simplifiée) ou SASU (si vous êtes seul) offre une grande souplesse pour rédiger les statuts et un régime social protecteur pour le dirigeant (assimilé salarié). C’est une bonne option si vous anticipez des revenus importants ou si vous avez besoin de lever des fonds.
Comment choisir la meilleure structure pour votre projet Airbnb ?
Pour faire le bon choix, considérez les points suivants :
- Analysez au préalable votre situation personnelle et votre patrimoine;
- Définissez clairement vos objectifs à court, moyen et long terme (revenus, patrimoine, transmission);
- Évaluez avec soin les implications fiscales (imposition des revenus, plus-values, TVA) et sociales (cotisations sociales) de chaque option.
