La location meublée est une activité commerciale, alors que la SCI est une société civile. À priori, les deux sont incompatibles ! Pourtant, il est possible de les associer en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette astuce juridique permet de bénéficier des avantages de la SCI, comme l’amortissement du bien, tout en exerçant une activité de location meublée. Alors, comment créer une SCI à l’IS pour faire de la location meublée ? Quelle est sa fiscalité et quels sont les pièges à éviter ? On vous explique tout dans ce guide complet.
Résumé
- La SCI à l’IS permet de pratiquer la location meublée, une activité par nature commerciale, en dérogeant aux règles de la SCI classique ;
- Ce régime fiscal offre l’avantage majeur de pouvoir amortir le bien immobilier et le mobilier, et de déduire l’ensemble des charges pour réduire le bénéfice imposable ;
- Les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, puis les dividendes versés aux associés sont à leur tour imposés, engendrant une double taxation ;
- La revente de l’immeuble est soumise au régime des plus-values professionnelles, souvent moins avantageux que pour un particulier, ce qui impacte la stratégie de sortie.
La SCI et la location meublée sont-elles compatibles ?
Pourquoi une SCI classique ne peut-elle pas faire de location meublée ?
SCI = société civile
Une SCI classique a un « objet civil » : sa vocation est de gérer un patrimoine immobilier. Par nature, cela exclut les activités commerciales.
Location meublée = activité commerciale
De son côté, la location meublée de type Airbnb aussi bien que de longue durée est considérée comme une activité commerciale. Fiscalement, ses revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers classiques.
Risques à combiner SCI à l’IR et location meublée
Si l’activité commerciale de location meublée en SCI prend le dessus, le fisc peut remettre en cause le caractère civil de la société, surtout si elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela peut entraîner un lourd rattrapage d’impôts et des pénalités.
Il existe une tolérance administrative si le montant des revenus locatifs annuels de la SCI à l’IR reste sous 10 % du total. Mais cette tolérance est fragile et peu sécurisante pour un projet entièrement dédié à la location meublée.
L’option pour l’IS : la solution pour concilier les deux
En optant pour l’IS, vous changez la nature fiscale de votre SCI. Juridiquement, elle reste une SCI, mais fiscalement, elle est soumise aux mêmes règles qu’une société commerciale.
Une fois sous le régime de l’IS, la SCI peut exercer une activité commerciale sans aucune limite. Cette liberté vous ouvre de nombreuses possibilités pour vos investissements.
À qui s’adresse ce montage ?
Ce montage est particulièrement adapté aux investisseurs qui sont déjà fortement fiscalisés ou à ceux qui souhaitent se construire un patrimoine sans percevoir de revenus immédiats.
C’est aussi une excellente solution pour préparer la transmission de son patrimoine. La structure en SCI facilite la donation de parts, souvent avec des avantages fiscaux. Faire de la location meublée par le biais d’une SCI familiale est dans ce cas recommandé.
Enfin, ce montage est idéal pour les investisseurs qui visent l’acquisition et la gestion de plusieurs biens meublés de manière structurée et optimisée.
Quelle est la fiscalité d’une SCI à l’IS pour de la location meublée ?
Le grand atout : l’amortissement du bien et du mobilier
L’amortissement comptable consiste à constater la perte de valeur d’un bien au fil du temps. Cet amortissement permet d’étaler le coût d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Vous pouvez amortir la valeur de la construction (mais pas celle du terrain), les travaux, le mobilier et les équipements.
Les durées d’amortissement varient : par exemple, 25 à 50 ans pour le bâti, et 5 à 10 ans pour le mobilier.
La déduction de l’ensemble des charges réelles
Vous pouvez déduire l’ensemble des charges engagées pour l’exploitation du bien. Elles viennent diminuer votre chiffre d’affaires pour calculer le bénéfice imposable. Parmi ces charges, on trouve notamment :
- les frais de notaire et les intérêts d’emprunt ;
- la taxe foncière, les assurances et les frais de gestion ;
- les travaux d’entretien et de réparation ;
- ou encore les honoraires de l’expert-comptable ou l’abonnement à un logiciel de comptabilité.
Vous pouvez aussi déduire la rémunération que vous versez au gérant de la SCI, à condition qu’elle corresponde à un travail réel et ne soit pas excessive.
L’imposition des bénéfices et la distribution des dividendes
Dans un premier temps, le calcul du résultat fiscal est le suivant : Loyers – Charges déductibles – Amortissements.
Une fois ce résultat calculé, il est soumis à l’impôt sur les sociétés. Le taux est réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis il passe au taux normal de 25 %.
Enfin, si vous décidez de vous verser des dividendes, ils sont à leur tour imposés. C’est la « double imposition« . Ils sont soumis soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou « flat tax ») de 30 %, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les étapes pour faire de la location meublée en SCI à l’IS
Étape 1 : créer ou adapter la SCI
Lors de la rédaction des statuts, il est crucial de prévoir un « objet social » large qui inclut explicitement la location meublée. Cela évitera toute contestation future. Viennent ensuite les formalités classiques de création : l’immatriculation auprès de l’INPI et la publication d’une annonce légale.
Si vous avez déjà une SCI à l’IR, vous pouvez la faire basculer à l’IS. Il faudra peut-être modifier les statuts si l’objet social actuel ne le permet pas et faire les démarches de modification.
Étape 2 : opter pour l’Impôt sur les Sociétés
Pour faire votre choix, vous devez notifier le service des impôts des entreprises (SIE). Cette notification se fait par courrier recommandé, en précisant la date d’effet que vous souhaitez.
🕘 Vous devez respecter un délai strict : avant la fin du troisième mois de l’exercice pour lequel vous souhaitez être à l’IS. Si vous ratez cette échéance, l’option ne s’appliquera qu’à l’exercice suivant.
N’oubliez pas que cette décision est définitive. Elle engage votre société et ses associés sur le long terme dans un régime fiscal spécifique, avec ses avantages et ses contraintes.
Étape 3 : acheter le bien immobilier et le meubler
Le financement de l’achat se fait par la société. L’emprunt est contracté par la SCI, pas par vous personnellement, ce qui permet de déduire les intérêts et de bien séparer les patrimoines. L’acte d’achat chez le notaire doit être fait au nom de la SCI. C’est indispensable pour que le bien soit à l’actif de la société et puisse être amorti.
Les meubles et équipements que vous achetez doivent aussi être inscrits à l’actif de la société pour pouvoir être amortis. Une comptabilité rigoureuse est donc nécessaire.
Étape 4 : assurer la gestion comptable et fiscale
Vous aurez l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement, qui est la norme pour les sociétés commerciales. Elle est plus complexe qu’une simple comptabilité de trésorerie.
- Chaque année, vous devrez produire des comptes annuels : un bilan, un compte de résultat et des annexes. Ces documents doivent respecter les normes comptables en vigueur ;
- Vous devrez aussi faire des déclarations fiscales annuelles obligatoires, notamment la liasse fiscale (formulaire 2065).
Avantages et inconvénients : le bilan complet de la SCI à l’IS pour une location meublée
| Avantages de la SCI à l’IS pour faire de la location meublée | Inconvénients de la SCI à l’IS pour faire de la location meublée |
|---|---|
| Fiscalité très faible, voire nulle, les premières années grâce à l’amortissement | Double imposition des revenus en cas de distribution de dividendes |
| Protection du patrimoine personnel (responsabilité limitée aux apports) | Gestion administrative et comptable plus complexe et coûteuse |
| Transmission facilitée du patrimoine (cession ou donation de parts sociales) | Cotisations sociales possibles sur la rémunération ou une partie des dividendes |
| Possibilité de réinvestir les bénéfices pour développer plus rapidement le patrimoine | Régime des plus-values professionnelles à la revente, souvent très pénalisant |
