La SCI familiale est une solution idéale pour acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs. Mais lorsqu’il s’agit de financer le projet, les choses se compliquent. Comment la banque étudie-t-elle le dossier d’une SCI ? Qui est réellement responsable de la dette en cas de problème ? Et quelles sont les meilleures stratégies pour obtenir un financement ? On fait le point sur tout ce que vous devez savoir pour obtenir un emprunt avec votre SCI familiale !
Résumé
- Faire un emprunt au nom d’une SCI familiale permet de mettre en commun les apports de chacun et de gérer plus facilement un projet immobilier à plusieurs;
- Pour obtenir le prêt, vous devez monter un dossier solide avec les documents de la SCI et les informations financières de chaque associé;
- Les associés sont responsables de la dette sans aucune limite, et les banques demandent presque toujours une caution solidaire qui engage leur patrimoine personnel;
- Il existe différentes options de financement, comme le prêt in fine ou l’apport en compte courant, qui offrent des stratégies patrimoniales et fiscales intéressantes.
Comprendre le prêt immobilier via une SCI familiale
Qu’est-ce qu’un emprunt au nom d’une SCI ?
Le principe est simple : la SCI, en tant qu’entité juridique, emprunte officiellement l’argent à la banque. C’est donc elle qui contracte le prêt, et non directement les associés.
C’est très différent d’un prêt classique entre particuliers en indivision. Dans ce cas, chaque personne emprunte directement, alors qu’en créant une SCI, l’emprunt est centralisé au nom de la société.
En pratique, la capacité d’emprunt de la SCI est directement liée à la solidité financière de ses associés. Les banques analysent toujours la situation de chaque membre pour évaluer la solvabilité globale du projet.
Les statuts de la SCI doivent clairement autoriser la société à emprunter. Le plus souvent, une assemblée générale doit valider l’opération avant de signer le prêt.
Pourquoi est-ce une option intéressante pour un projet familial ?
Pourquoi est-ce que la SCI est une option intéressante pour un projet familial ?
- Vous pouvez mettre en commun vos capacités financières pour réunir un apport personnel plus important;
- La gestion et la transmission du bien sont grandement simplifiées par rapport à une indivision;
- L’organisation des remboursements entre les associés est plus souple et peut être adaptée aux moyens de chacun;
- C’est un excellent moyen d’investir dans des projets immobiliers plus grands que si vous étiez seul.
Les idées reçues à déconstruire
Mythe n°1 : « C’est plus facile d’avoir un prêt avec une SCI« . En réalité, les banques analysent les dossiers de SCI de manière très approfondie, et sont souvent même plus prudentes qu’avec des particuliers.
Mythe n°2 : « Mon patrimoine personnel est entièrement protégé« . Attention : c’est faux. Le principe de la SCI est celui de la responsabilité indéfinie : en cas de problème, le patrimoine personnel des associés peut être saisi sans limite.
Mythe n°3 : « Une SCI permet de ne pas payer d’impôts« . Pas du tout. La SCI est soumise à l’impôt (sur le revenu ou sur les sociétés). L’emprunt permet simplement de déduire les intérêts, ce qui peut réduire l’impôt à payer.
Les étapes clés pour obtenir un emprunt avec votre SCI familiale
Étape 1 : la préparation du dossier de financement
Pour commencer, il vous faudra rassembler plusieurs documents essentiels :
- Les documents de la SCI : statuts à jour (incluant le nom de la SCI familiale) , Kbis de moins de 3 mois et procès-verbal de l’assemblée générale autorisant l’emprunt;
- Les documents de chaque associé : pièce d’identité, justificatifs de revenus, derniers avis d’imposition et relevés de comptes;
- Les informations sur le projet immobilier : le compromis de vente, les devis pour les travaux et les diagnostics techniques.
Il est crucial de présenter un plan de financement clair et bien construit. Ce document résume toutes les sources de financement et comment l’argent sera utilisé dans le projet.
Étape 2 : l’analyse du dossier par la banque
La banque étudie d’abord la solidité de votre projet immobilier : le potentiel de revenus locatifs, l’état du bien, son emplacement. Elle s’assure que l’investissement est intéressant sur le long terme.
Ensuite, elle analyse la situation financière de chaque associé en calculant leur taux d’endettement, seul et à plusieurs. En général, chaque associé ne doit pas dépasser 35 % d’endettement.
Elle évalue également l’apport personnel total et comment il est réparti entre vous. Un apport d’au moins 10 % du montant total de l’opération est généralement demandé.
Enfin, la banque vérifie la bonne gestion de vos comptes personnels et votre capacité à épargner. Elle regarde de très près votre historique financier sur plusieurs mois.
Étape 3 : la négociation et la mise en place des garanties
Vous pouvez négocier les conditions du prêt : le taux d’intérêt, la durée ou la possibilité de moduler les mensualités. Ces points s’adaptent selon votre profil et votre projet.
Il faudra ensuite mettre en place une assurance emprunteur, en répartissant la couverture entre les associés. Elle protège les héritiers si l’un des associés décède ou devient invalide.
La banque formalise les garanties qu’elle exige : une caution personnelle et solidaire, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD) sur la maison ou l’appartement. Ces garanties la protègent en cas de non-remboursement.
Responsabilités et garanties : qui est responsable de la dette ?
Le principe de la responsabilité indéfinie des associés
L’explication juridique : la responsabilité est « indéfinie, non solidaire et subsidiaire« . C’est le principe de base qui définit l’engagement financier des associés d’une SCI.
- Responsabilité indéfinie : chaque associé engage son patrimoine personnel sans aucune limite. En cas de dettes, leurs biens personnels peuvent être saisis pour rembourser la banque.
- Responsabilité non solidaire (en théorie) : la dette est partagée en fonction des parts de chacun dans le capital. Chaque associé n’est responsable qu’à hauteur de sa participation.
- Caractère subsidiaire : la banque doit d’abord essayer de se faire payer par la SCI. Ce n’est que si la SCI ne peut pas payer qu’elle peut se tourner vers les associés.
Pourquoi la caution solidaire change-t-elle la donne ?
La caution personnelle et solidaire est une garantie que les banques imposent presque systématiquement. Elle renforce énormément leur sécurité en cas de problème.
Bon à savoir : la conséquence est directe. La banque peut réclamer la totalité de la dette à un seul des associés, même s’il ne détient que peu de parts. La nature de la responsabilité est complètement transformée.
Dans la pratique, la caution solidaire annule donc les protections théoriques de la « non-solidarité » et de la « subsidiarité« . Les règles de base de la SCI ne s’appliquent plus face à la banque.
Il est donc vital de bien comprendre la portée de cet engagement avant de signer. C’est une décision qui engage lourdement et durablement votre patrimoine personnel.
Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement d’un associé ?
Les conséquences d’un défaut de paiement du prêt d’un associé en SCI :
- Pour la SCI, le risque est la saisie du bien immobilier. La banque peut lancer une procédure pour vendre le bien et récupérer son argent ;
- Pour les autres associés, l’activation de la caution solidaire les oblige à payer la part de l’associé défaillant. Ils doivent combler l’impayé avec leur propre argent.
Retrouvez ici les fondements légaux. Pour anticiper ces risques, vous pouvez rédiger un pacte d’associés. Ce document permet d’organiser les relations entre vous et de prévoir des solutions en cas de difficultés.
L’assurance emprunteur joue aussi un rôle clé en cas d’accident de la vie (décès, invalidité), car elle prend le relais pour le remboursement et limite les conséquences financières pour les autres.
Les différentes stratégies de financement et de remboursement
Le financement par l’apport en compte courant d’associé
Le principe : les associés prêtent eux-mêmes de l’argent à la SCI pour former l’apport ou payer des travaux. C’est une solution interne qui évite de tout demander à la banque.
- Les avantages : c’est très souple, il n’y a pas d’intermédiaire bancaire et il est possible de prévoir une rémunération pour ce prêt. Les associés gardent le contrôle sur les conditions ;
- Les inconvénients : il faut faire attention à la fiscalité des intérêts versés et bien formaliser ce prêt dans une convention écrite pour éviter tout problème.
Il est tout à fait possible de combiner un apport en compte courant d’associé avec un emprunt bancaire. Cela permet d’optimiser le financement tout en gardant de la flexibilité.
Prêt amortissable ou prêt in fine : que choisir pour une SCI ?
Le prêt amortissable est le choix classique et le plus sûr. Vous remboursez le capital petit à petit chaque mois, ce qui diminue progressivement votre dette et le risque.
Le prêt in fine, quant à lui, consiste à ne rembourser le capital qu’à la toute fin du prêt. C’est une solution idéale pour un investissement locatif, car elle permet de déduire un maximum d’intérêts et d’optimiser sa fiscalité.
La comparaison dépend de votre projet. Le prêt amortissable est parfait pour une résidence principale, tandis que le prêt in fine est plus adapté à un investissement locatif.
Attention, pour accorder un prêt in fine, les banques exigent souvent de mettre en garantie une épargne (comme une assurance-vie) d’un montant équivalent au capital emprunté.
Comment le montage financier impacte-t-il la fiscalité ?
Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR), les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers des associés. Cela permet à chaque associé d’alléger son impôt personnel.
Si la SCI est à l’impôt sur les sociétés (IS), les intérêts mais aussi l’amortissement du bien sont déductibles du résultat de la société. C’est une option intéressante si la SCI génère des revenus élevés.
En revanche, le remboursement du capital pèse sur la trésorerie de la SCI mais n’est pas déductible des impôts. Cela peut limiter la distribution de bénéfices aux associés.
