Vous utilisez une SCI pour faire de la location meublée ? Attention, cette activité commerciale est en principe incompatible avec le régime fiscal de base de votre société, l’impôt sur le revenu (IR). Heureusement, l’administration fiscale tolère cette pratique, mais seulement si elle reste limitée. C’est le fameux seuil de tolérance de 10 %. Comment le calculer et que se passe-t-il si vous dépassez le seuil de tolérance dans une SCI qui fait de la location meublée ? On vous explique tout !
Résumé
- Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime n’est pas fait pour la location meublée, qui est une activité commerciale ;
- L’administration fiscale tolère une petite part d’activité commerciale, à condition que les recettes locatives ne dépassent pas 10 % des revenus totaux de la SCI ;
- Si vous dépassez ce seuil de 10 %, la SCI doit basculer impérativement à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- Pour éviter cela, il est essentiel de bien suivre vos recettes. Il est aussi possible de choisir d’autres solutions, comme la SARL de famille.
Le cadre fiscal de la SCI : pourquoi la location meublée soulève des questions ?
Le principe : la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR)
La SCI est une société civile, conçue avant tout pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Sa grande particularité est son régime fiscal « transparent« , à l’impôt sur le revenu (IR). Avec ce système, la société ne paie pas d’impôt sur ses bénéfices. Ce sont les associés qui déclarent directement les revenus de la SCI sur leur propre déclaration, à hauteur de leurs parts. Cela vaut pour tout type de SCI : SCI classique, SCI familiale, SCI de construction-vente… etc.
Ce régime fiscal est très avantageux pour une gestion de patrimoine simple, comme la location nue. Les revenus sont des revenus fonciers, ce qui permet de déduire certaines charges et de faciliter la transmission.
Le point de friction : le caractère commercial de la location meublée
La loi fiscale fait une différence claire entre deux types de location :
- La location nue, qui est une activité civile générant des revenus fonciers ;
- La location meublée, qui est une activité commerciale générant des bénéfices industriels et commerciaux (ou BIC).
Pour être qualifiée de « meublée », une location doit proposer un logement avec assez de meubles pour que le locataire puisse s’y installer et y vivre normalement sans avoir à apporter les siens. La location meublée de type Airbnb fait également partie des activités commerciales. Dès lors, ce caractère commercial est un vrai problème : une SCI à l’IR n’a pas le droit, en principe, d’avoir une activité commerciale. La location meublée en SCI est donc, en principe, incompatible. Ce conflit entre le statut fiscal et la nature de l’activité crée une situation complexe mais en réalité pas impossible.
SCI à l’IR ou à l’IS : quelles sont les différences fondamentales ?
SCI à l’IR
Avec le régime de l’IR, les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés. Les déficits peuvent être déduits de leurs autres revenus et les plus-values immobilières suivent le régime des particuliers.
SCI à l’IS
À l’inverse, une SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices (taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %). Ses déficits ne peuvent être reportés que sur les bénéfices futurs de la société, sur une durée de dix ans.
Passer à l’IS change tout : la fiscalité des plus-values est différente et les obligations comptables sont bien plus lourdes. C’est un changement majeur, qui peut être un choix volontaire avnatageux pour votre investissement ou une conséquence que vous subissez.
SCI et location meublée : qu’est-ce que le seuil de tolérance de 10 % ?
Que dit l’administration fiscale sur cette tolérance ?
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) explique la position du fisc : une SCI à l’IR peut avoir une activité commerciale, mais seulement de façon limitée. La location meublée est autorisée tant qu’elle reste une activité secondaire.
Le fisc accepte cette activité commerciale si ses revenus ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la SCI. Le but est d’éviter de pénaliser les SCI pour une activité qui reste marginale.
⚠️ Attention toutefois : cette tolérance n’est pas un droit gravé dans le marbre. Le fisc peut la remettre en cause si l’activité commerciale prend trop d’importance dans la vie de la SCI, même si le seuil des 10 % est respecté.
Comment calculer précisément le seuil de tolérance pour la location meublée de la SCI ?
Étape 1 : identifier les recettes brutes de chaque activité
Première étape : lister toutes les recettes que la SCI a encaissées durant l’année. Soyez rigoureux et n’oubliez rien.
Ensuite, séparez ces recettes en deux groupes :
- les recettes commerciales (loyers des meublés) ;
- et les recettes civiles (loyers des biens nus).
Vous devez prendre en compte les montants hors taxes (HT). Les charges que vous refacturez au locataire ne comptent pas comme des recettes pour la SCI.
Étape 2 : appliquer la formule de calcul
La formule pour calculer le poids de votre activité commerciale est simple :
(Total des recettes commerciales HT / Total de toutes les recettes HT) × 100.
Par exemple : votre SCI a encaissé 95 000 € de loyers nus et 5 000 € de loyers meublés. Vos recettes totales sont donc de 100 000 €.
Le calcul est le suivant : (5 000 € / 100 000 €) × 100 = 5 %. Ici, la SCI respecte bien le seuil de tolérance, car l’activité commerciale ne représente que 5 % de ses revenus.
Étape 3 : interpréter le résultat
Dans notre exemple, avec 5 %, vous êtes en dessous du seuil de 10 %. La SCI peut donc garder son régime à l’IR. L’activité de location meublée est tolérée.
Imaginons maintenant que vos revenus meublés passent à 12 000 € (pour 95 000 € de revenus nus).
Le calcul devient : (12 000 € / 107 000 €) × 100 = 11,21 %. Le seuil est dépassé, ce qui déclenche le passage automatique à l’IS.
Il est crucial de faire ce calcul chaque année, car la part de chaque activité peut changer. Une surveillance attentive est nécessaire pour conserver le régime fiscal que vous avez choisi.
Dépasser le seuil de tolérance : quelles sont les conséquences pour une SCI de location meublée ?
Le passage obligatoire et définitif à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Dans le cas où les revenus de la location meublée dépasse 10% du chiffre d’affaires de la SCI (et donc le seuil de tolérance) des risques surviennet. Tout d’abord, si vous dépassez le seuil de tolérance, votre SCI passe automatiquement à l’IS. Ce changement est rétroactif : il s’applique dès le premier jour de l’année fiscale où le dépassement a eu lieu.
De plus, ce passage à l’IS est définitif. Une fois que votre SCI est à l’IS, impossible de revenir en arrière, même si vous arrêtez complètement la location meublée.
Bon à savoir : l’administration fiscale peut toutefois faire preuve de souplesse pour un dépassement exceptionnel, sur une seule année. Mais attention, c’est une simple tolérance, laissée à l’appréciation de l’administration, et non un droit.
L’impact fiscal direct : une nouvelle façon d’être imposé
Le passage à l’IS change complètement la fiscalité de la SCI. Les bénéfices sont imposés directement au niveau de la société, aux taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà).
Ce régime entraîne une « double imposition« . D’abord, la société paie l’IS sur ses bénéfices. Ensuite, si vous vous versez des dividendes, ils sont à leur tour imposés (flat tax de 30 % ou barème de l’IR).
Toutefois, le régime de l’IS a aussi des avantages, comme la possibilité d’amortir les biens immobiliers. Ces amortissements réduisent le bénéfice imposable et peuvent donc faire baisser significativement vos impôts.
Les obligations comptables et administratives qui en découlent
Une SCI à l’IS qui réalise de la location meublée doit tenir une comptabilité « d’engagement », bien plus stricte que la simple comptabilité de trésorerie. Vous devez enregistrer les dettes et les créances dès qu’elles existent, et pas seulement à l’encaissement.
Il devient obligatoire d’établir des comptes annuels complets (bilan, compte de résultat, annexe) et de les déposer dans les temps, ce qui demande de solides connaissances comptables.
Solutions et stratégies pour piloter son activité de location meublée en SCI
Anticiper pour ne pas subir : l’importance du suivi des recettes
Le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises est d’anticiper. Mettez en place un tableau de suivi de vos loyers, en séparant bien les revenus de la location nue et ceux de la location meublée. Faire des estimations en cours d’année vous aidera à voir si vous risquez de dépasser le seuil. Vous aurez ainsi le temps de réagir avant la clôture de l’exercice fiscal.
Pour rester sous la barre de tolérance de 10 % pour votre location meublée en SCI, plusieurs options s’offrent à vous :
- Retarder la mise en location d’un bien meublé ;
- Passer un meublé en location nue temporairement ;
- Ajuster le montant de vos loyers.
Quelles sont les alternatives juridiques à la SCI à l’IR ?
La SARL de famille est une excellente alternative. Elle permet de faire de la location meublée (activité commerciale) tout en restant à l’IR.
Choisir délibérément de passer votre SCI à l’IS peut être une bonne stratégie si la location meublée est votre activité principale. Vous n’êtes plus contraint par le seuil des 10 % et vous pouvez optimiser votre fiscalité en fonction de vos objectifs.
Si vous n’avez pas besoin d’une structure de société complexe, vous pouvez aussi opter pour la location en nom propre (statut LMNP/LMP) ou l’indivision. C’est plus simple et vous n’aurez pas à vous soucier de ce seuil de tolérance.
Est-il judicieux de séparer les biens dans des structures distinctes ?
Une autre stratégie consiste à « cantonner » les activités, c’est-à-dire les séparer. Vous pouvez par exemple créer une SCI à l’IR pour vos locations nues, et une autre structure, comme une SARL de famille, pour vos locations meublées.
Cette solution offre une sécurité fiscale maximale. Elle vous permet d’appliquer le régime fiscal le plus adapté à chaque type de bien, sans que les deux activités ne se mélangent.
Néanmoins, le principal inconvénient est que multiplier les sociétés alourdit la gestion administrative et augmente les frais (création, comptabilité…). Il faut donc trouver le bon équilibre entre la sécurité fiscale et la simplicité de gestion, en fonction de votre situation.
